新聞透視． 國行防範措施見效 本地房產 未見泡沫

報導 : 邱佩勛
國際貨幣基金組織（IMF）日前拉響警報，指全球房地產市場可能再爆發毀滅性的崩盤；專家卻認為，全球多國房價漲勢凌厲，國際貨幣基金組織的言論不是沒有道理，但不能以西方角度來判斷大馬的房市情況，尤其國家銀行很早已採取防範措施，抑制了泡沫風險，因此房市崩盤的可能微乎其微。

經濟學家與房產相關業者認為，國內住宅房產需求與價格高踞不下，但還不至于出現房產泡沫，尤其國行近年祭出的防範措施已見一定成效，抑制了泡沫風險。

馬來西亞房地產代理公會（MIEA）副主席林文彬回應《中國報》提問時說，國內房市仍受控，暫時看不到泡沫跡象。

“大馬（房市）其實蠻安全的，不是因為我們沒有房產泡沫風險，而是因為有防範措施。”

他和豐隆投資研究經濟分析師徐克宇皆認為，國行至今採取的措施已取得一定成效，房市交易亦已放緩，情況未如西方國家所言般嚴重。

亞洲人買屋保值

徐克宇認為，國際貨幣基金組織的言論不是沒有道理，但談房市崩盤仍言過于早，而且不能單從西方角度來判斷我國房市情況。

“東方國家如大馬，除了置產自居，房產也是一項安全和可以保值的投資。”

換言之，從亞洲人角度而言，擁有2至3間房屋可能不算什么；但站在國際貨幣基金組織的角度，卻可能有不同詮釋。

“所以國行的想法也和西方國家的稍微不同，前提是借貸者必須符合貸款條件、有能力償還，銀行也根據條例來放貸。”

這也解釋了為何國行把70%房屋貸款頂限（LTV ratio）定在第3間房產，而不是第2間房產。

徐克宇：打房考量宏觀因素

一個自由經濟體需有適當的彈性，徐克宇認為，國行不會為了打房而打房。

“房產業是許多國家的重要經濟動力之一，也製造許多就業機會，政府在打房時必須考量更多宏觀因素。”

他說，國行也在觀察區域國家的打房情況，避免引發反效果，影響經濟成長；因為區域部分國家如中國，已出現房市拖緩經濟成長的跡象。

他指出，房產領域為許多相關行業製造就業機會，各國央行若要打房，就須在經濟成長和房產泡沫化之間取得平衡。

“如果嚴厲打房，將可能限制經濟成長。大部分國家的經濟成長動力，來自基建和房產建築領域，尤其新興國家。”

他直言，如果沒有其他可取代房市的成長動力，冒然打房、中止相關經濟活動，勢將重挫經濟。

過度打房或影響房價

市場對國行未來打房方向看法不一，但業者就直言，過度打房或影響房價。

童銀坤說，央行量寬政策使國際游資流竄，導致各地出現嚴重資產通脹問題，如今全球央行都面對房價高漲的問題。

“儘管如此，由于許多物品價格受到監控，故消費者價格指數看來不受影響。”

但國行為房市降溫的舉措，長期來說可能影響要維持房屋于可負擔水平的努力。

他說，我國年輕人口日增，一旦落實房市降溫措施，由于銷售承壓，房產供應將放緩。一旦人口成長，將進一步造成房產短缺問題。

開放政府地建可負擔房屋

詢及國行若再打房，會否打擊擁屋能力時，童銀坤認為，要國人居者有其屋，政府部門應負更大責任，包括釋出更多政府地段來建造屋子。

他說，除了停止全球央行印鈔票，確保新房屋有適當的供應，才是保持房價處于可負擔水平的關鍵。

“這可能不在國行掌控內，更多是由房產部、各地方政府和機構主催。”

童銀坤說，要有人民負擔得起的房屋，就要有可負擔的土地。政府應把焦點放在開放更多大幅政府地段，來建造可負擔房產。

“擁屋能力向來是全球政府正視的責任。但在大馬，這（政府責任) 並沒很成功，而且轉向私人界發展商來尋找不能持續的解決方案。”

發展商得提高私人屋價，來補貼所建造的廉價房屋，變相加重人民負擔。

全球房市崩盤言之過早
區域國家例如中國、香港和新加坡等國的房價雖一再飆漲，但經濟學家認為，現況仍不至于導致全球房市崩盤。

徐克宇指出，以中國為例，房價飆漲只限特定地區，並非全國大小城市的房價都漲。

“加上中國金融體系比較簡單和保守，與西方國家複雜且衍生性強的金融體系不同，故不會演變成系統化的風險。”

美國房產泡沫于2005至2006年破滅，緊隨著于2007、2008年爆發次級貸款危機，繼而演變成系統化的金融風暴。

由于許多銀行和企業資本大幅下降，造成世界各地游資萎縮、金融系統也縮小，信貸緊縮嚴重打擊了經濟活動。

徐克宇指出，全球房產市場崩盤與否，取決于多個因素，關鍵之一是央行的政策走向。

“全球央行目前多維持寬鬆的貨幣政策，房產市場會不會崩盤，很大程度取決于央行要多快升息、收緊貨幣政策。”

但實際上，歐美國家如美國聯邦儲備局（即央行）仍維持接近零的利率，亦意味在游資依然充裕的情況下，全球房市崩盤仍言之過早。

人口年輕化 家庭規模小
左右房產需求

就大馬情況來說，徐克宇認為在兩大因素支援下，未來房產需求依然強勁。

他說，其一是我國人口年輕化，20至29歲的人口佔總人口的20%；其次是家庭規模不斷縮小，可預見未來5至10年的需求將大增。

此外，隨著國行收緊貸款條例，銀行在審批貸款方面也越趨嚴格。

“個人看法是，只要銀行肯審批貸款，那也意味一般百姓還是買得起房屋的。只不過新生代剛起步，收入或跟不上房價。”

他也認為，高房價有其利弊，不全然都是負面影響。

正如他所言，房產領域經濟擴散效應強大，可帶動整個供應鏈的經濟活動，故房價走高有助推動國內經濟成長，但決策者必須在經濟成長和可負擔房屋之間取得平衡。

觀察宏觀反應升息須謹慎

經濟學家預期國行即將升息，加上之前打房措施開始奏效，未來料不會下重藥打房。

徐克宇說，國行看來相當滿意打房措施，預計最快在7月10日的貨幣政策會議中決定升息，由于必須觀察升息后的宏觀反應，也是短期內不會下重藥打房的第3個原因。

徐克宇認為，升息與否對房市影響不大，因如果投機風氣很重，升息對抑制房價漲勢的作用並不大。國行若決定升息，不會是為了打房，更多是為了其他宏觀因素，包括存款回酬、借貸的誘因與動機等。

“國行得鑑定目前的3%利率是否會阻礙存款，以及助長借貸誘因；因為利率太低，可能促使人們更積極借貸用作其他用途，或者不像過往般積極存款。”

但林文彬認為，政府或在10月公佈2015年財政預算案時下重藥打房，屆時料宣佈更多措施。

陳鍾靈：措施有改善空間

站在購屋者角度，大馬購屋者協會中文組主任陳鍾靈認為，政府上調房產盈利稅、限制房屋貸款頂限等措施，雖取得一定成效，但做得還不夠多。

“希望政府進一步限制房屋貸款，同時提高印花稅等，繼續打壓炒房風氣；否則將不能達到居者有其屋的目標，也會導致窮者越窮、富者越富。”

他認為，目前國內雖未現房產泡沫，但全球房市不斷膨脹，如果我國房市未獲適當控制，遲早也會出現泡沫。

全球房價仍在攀升

國際貨幣基金組織早前警告，目前全球許多國家房價已

高于歷史平均水平，各國政府務必嚴厲打房，否則全球房市恐再度爆發毀滅性崩盤的危機。

該組織最新統計數據顯示，以薪資及租金來看，全球大部分國家如澳洲、比利時、加拿大、挪威及瑞典的房價，仍明顯高于歷史平均水平，原本已高漲的全球房價仍在加速攀升，甚至成為全球經濟穩定的最大威脅之一。

根據該組織全球房市監察報告，過去1年全球52個國家和地區中，33個國家房價都上升。全球房價按年升3.1%，其中以新興市場房價上升速度最快。

截至去年第4季，全球房價升幅最大的前3位分別是菲律賓、中國香港及紐西蘭，菲律賓及中國香港房價升幅均超過10%，紐西蘭房價升9%。

高房價因成本影響
童銀坤：非過度炒作

武吉佳樂房產集團（Bukit Kiara Properties）董事經理拿督童銀坤指出，房價因過度炒作而大幅飆升、升勢卻不能持續時，就會產生泡沫；但國內房產高漲是由高成本帶動，而非過度炒作。

“房產供應短缺導致房價高漲，而可負擔房產供應不足，加上物價更高，這股漲勢看來會持續。但跟不上（房價）的是政府確保我們過渡到高收入國家的能力。購屋者最關注的問題是負擔能力，也就是他們買屋、獲取貸款到償還貸款的能力。”

徐克宇指出，節節攀高的地價，是高房價的導因之一。由于地價貴，即使是可負擔房屋，售價也不會太低。

他直言，市場認為房產需求下滑的言論是不成立的。因為高房價的另一個元兇，是房產市場的供需錯配。

年輕人買不起

“由于賺幅更高，不少發展商把焦點轉向高檔房產，導致市場出現供需錯配。房產市場不是沒有需求，而是年輕人買不起。”

陳鍾靈指出，房產需求依然很大，但不管是新屋還是二手屋，價格都太高了，以致購屋者找不到可負擔的房產。

他說，高檔房產雖然仍有需求，但大部分以投機居多，尤其部分發展商推出的高檔單位不多，一般已有固定買家，對真正的購屋者並不公平。

一個大馬房屋計劃值得好

我國在達到居者有其屋的努力上，看似有仰賴私人發展商的跡象，但受訪者多對政府推出的多項計劃給予肯定，尤其一個大馬房屋計劃（PR1MA）。

徐克宇認為，一個大馬房屋計劃是一項很不錯的計劃，既不屬于廉價屋，中低價位正好適合一般人需求。其次是政府在改善公共交通系統上，確實看到了努力；例如近年如火如荼發展的輕快鐵延長計劃和捷運計劃。

“如果把眼光放遠一點，隨著公共交通的改善，未來幾年我們會看到國人擁車率不會太高，即使住在偏遠一點的地方也沒有問題，生活成本也不會這么辛苦。”

陳鍾靈希望，政府推出的措施可發揮效用，並定時向民眾匯報計劃的最新情況，才能真正協助城市中的低收入群。

國行打房措施 1. 房產盈利稅調高至30%：政府去年宣佈2014年財政預算案時，國人在首3年內脫售房產的房產盈利稅從15%大幅提高至30%，第4年征稅20%、第5年征稅15%。外資買家只要是在5年內脫售，一律征稅30%。新稅率今年1月起生效。 2. 外國人在本地置產門檻，從50萬令吉提高至100萬令吉。 3. 禁止發展商承擔利息計劃（DIBS）。 4. 第3間房產的貸款比重限在70%：根據國行，擁有3間或以上未解決房產貸款戶頭的貸款者，只佔總貸款者的3%；而且約84%的房貸貸款者，只擁有一項未解決貸款。房貸頂限超過70%的未解決房貸比重，已從2012年的50.1%，下跌至46.6%。