新闻透视． 国行防范措施见效 本地房产 未见泡沫

报导 : 邱佩勋
国际货币基金组织（IMF）日前拉响警报，指全球房地产市场可能再爆发毁灭性的崩盘；专家却认为，全球多国房价涨势凌厉，国际货币基金组织的言论不是没有道理，但不能以西方角度来判断大马的房市情况，尤其国家银行很早已采取防范措施，抑制了泡沫风险，因此房市崩盘的可能微乎其微。

经济学家与房产相关业者认为，国内住宅房产需求与价格高踞不下，但还不至于出现房产泡沫，尤其国行近年祭出的防范措施已见一定成效，抑制了泡沫风险。

马来西亚房地产代理公会（MIEA）副主席林文彬回应《中国报》提问时说，国内房市仍受控，暂时看不到泡沫迹象。

“大马（房市）其实蛮安全的，不是因为我们没有房产泡沫风险，而是因为有防范措施。”

他和丰隆投资研究经济分析师徐克宇皆认为，国行至今采取的措施已取得一定成效，房市交易亦已放缓，情况未如西方国家所言般严重。

亚洲人买屋保值

徐克宇认为，国际货币基金组织的言论不是没有道理，但谈房市崩盘仍言过于早，而且不能单从西方角度来判断我国房市情况。

“东方国家如大马，除了置产自居，房产也是一项安全和可以保值的投资。”

换言之，从亚洲人角度而言，拥有2至3间房屋可能不算什么；但站在国际货币基金组织的角度，却可能有不同诠释。

“所以国行的想法也和西方国家的稍微不同，前提是借贷者必须符合贷款条件、有能力偿还，银行也根据条例来放贷。”

这也解释了为何国行把70%房屋贷款顶限（LTV ratio）定在第3间房产，而不是第2间房产。

徐克宇：打房考量宏观因素

一个自由经济体需有适当的弹性，徐克宇认为，国行不会为了打房而打房。

“房产业是许多国家的重要经济动力之一，也制造许多就业机会，政府在打房时必须考量更多宏观因素。”

他说，国行也在观察区域国家的打房情况，避免引发反效果，影响经济成长；因为区域部分国家如中国，已出现房市拖缓经济成长的迹象。

他指出，房产领域为许多相关行业制造就业机会，各国央行若要打房，就须在经济成长和房产泡沫化之间取得平衡。

“如果严厉打房，将可能限制经济成长。大部分国家的经济成长动力，来自基建和房产建筑领域，尤其新兴国家。”

他直言，如果没有其他可取代房市的成长动力，冒然打房、中止相关经济活动，势将重挫经济。

过度打房或影响房价

市场对国行未来打房方向看法不一，但业者就直言，过度打房或影响房价。

童银坤说，央行量宽政策使国际游资流窜，导致各地出现严重资产通胀问题，如今全球央行都面对房价高涨的问题。

“尽管如此，由于许多物品价格受到监控，故消费者价格指数看来不受影响。”

但国行为房市降温的举措，长期来说可能影响要维持房屋于可负担水平的努力。

他说，我国年轻人口日增，一旦落实房市降温措施，由于销售承压，房产供应将放缓。一旦人口成长，将进一步造成房产短缺问题。

开放政府地建可负担房屋

询及国行若再打房，会否打击拥屋能力时，童银坤认为，要国人居者有其屋，政府部门应负更大责任，包括释出更多政府地段来建造屋子。

他说，除了停止全球央行印钞票，确保新房屋有适当的供应，才是保持房价处于可负担水平的关键。

“这可能不在国行掌控内，更多是由房产部、各地方政府和机构主催。”

童银坤说，要有人民负担得起的房屋，就要有可负担的土地。政府应把焦点放在开放更多大幅政府地段，来建造可负担房产。

“拥屋能力向来是全球政府正视的责任。但在大马，这（政府责任) 并没很成功，而且转向私人界发展商来寻找不能持续的解决方案。”

发展商得提高私人屋价，来补贴所建造的廉价房屋，变相加重人民负担。

全球房市崩盘言之过早
区域国家例如中国、香港和新加坡等国的房价虽一再飙涨，但经济学家认为，现况仍不至于导致全球房市崩盘。

徐克宇指出，以中国为例，房价飙涨只限特定地区，并非全国大小城市的房价都涨。

“加上中国金融体系比较简单和保守，与西方国家复杂且衍生性强的金融体系不同，故不会演变成系统化的风险。”

美国房产泡沫于2005至2006年破灭，紧随着于2007、2008年爆发次级贷款危机，继而演变成系统化的金融风暴。

由于许多银行和企业资本大幅下降，造成世界各地游资萎缩、金融系统也缩小，信贷紧缩严重打击了经济活动。

徐克宇指出，全球房产市场崩盘与否，取决于多个因素，关键之一是央行的政策走向。

“全球央行目前多维持宽松的货币政策，房产市场会不会崩盘，很大程度取决于央行要多快升息、收紧货币政策。”

但实际上，欧美国家如美国联邦储备局（即央行）仍维持接近零的利率，亦意味在游资依然充裕的情况下，全球房市崩盘仍言之过早。

人口年轻化 家庭规模小
左右房产需求

就大马情况来说，徐克宇认为在两大因素支援下，未来房产需求依然强劲。

他说，其一是我国人口年轻化，20至29岁的人口占总人口的20%；其次是家庭规模不断缩小，可预见未来5至10年的需求将大增。

此外，随着国行收紧贷款条例，银行在审批贷款方面也越趋严格。

“个人看法是，只要银行肯审批贷款，那也意味一般百姓还是买得起房屋的。只不过新生代刚起步，收入或跟不上房价。”

他也认为，高房价有其利弊，不全然都是负面影响。

正如他所言，房产领域经济扩散效应强大，可带动整个供应链的经济活动，故房价走高有助推动国内经济成长，但决策者必须在经济成长和可负担房屋之间取得平衡。

观察宏观反应升息须谨慎

经济学家预期国行即将升息，加上之前打房措施开始奏效，未来料不会下重药打房。

徐克宇说，国行看来相当满意打房措施，预计最快在7月10日的货币政策会议中决定升息，由于必须观察升息后的宏观反应，也是短期内不会下重药打房的第3个原因。

徐克宇认为，升息与否对房市影响不大，因如果投机风气很重，升息对抑制房价涨势的作用并不大。国行若决定升息，不会是为了打房，更多是为了其他宏观因素，包括存款回酬、借贷的诱因与动机等。

“国行得鉴定目前的3%利率是否会阻碍存款，以及助长借贷诱因；因为利率太低，可能促使人们更积极借贷用作其他用途，或者不像过往般积极存款。”

但林文彬认为，政府或在10月公布2015年财政预算案时下重药打房，届时料宣布更多措施。

陈钟灵：措施有改善空间

站在购屋者角度，大马购屋者协会中文组主任陈钟灵认为，政府上调房产盈利税、限制房屋贷款顶限等措施，虽取得一定成效，但做得还不够多。

“希望政府进一步限制房屋贷款，同时提高印花税等，继续打压炒房风气；否则将不能达到居者有其屋的目标，也会导致穷者越穷、富者越富。”

他认为，目前国内虽未现房产泡沫，但全球房市不断膨胀，如果我国房市未获适当控制，迟早也会出现泡沫。

全球房价仍在攀升

国际货币基金组织早前警告，目前全球许多国家房价已

高于历史平均水平，各国政府务必严厉打房，否则全球房市恐再度爆发毁灭性崩盘的危机。

该组织最新统计数据显示，以薪资及租金来看，全球大部分国家如澳洲、比利时、加拿大、挪威及瑞典的房价，仍明显高于历史平均水平，原本已高涨的全球房价仍在加速攀升，甚至成为全球经济稳定的最大威胁之一。

根据该组织全球房市监察报告，过去1年全球52个国家和地区中，33个国家房价都上升。全球房价按年升3.1%，其中以新兴市场房价上升速度最快。

截至去年第4季，全球房价升幅最大的前3位分别是菲律宾、中国香港及纽西兰，菲律宾及中国香港房价升幅均超过10%，纽西兰房价升9%。

高房价因成本影响
童银坤：非过度炒作

武吉佳乐房产集团（Bukit Kiara Properties）董事经理拿督童银坤指出，房价因过度炒作而大幅飙升、升势却不能持续时，就会产生泡沫；但国内房产高涨是由高成本带动，而非过度炒作。

“房产供应短缺导致房价高涨，而可负担房产供应不足，加上物价更高，这股涨势看来会持续。但跟不上（房价）的是政府确保我们过渡到高收入国家的能力。购屋者最关注的问题是负担能力，也就是他们买屋、获取贷款到偿还贷款的能力。”

徐克宇指出，节节攀高的地价，是高房价的导因之一。由于地价贵，即使是可负担房屋，售价也不会太低。

他直言，市场认为房产需求下滑的言论是不成立的。因为高房价的另一个元凶，是房产市场的供需错配。

年轻人买不起

“由于赚幅更高，不少发展商把焦点转向高档房产，导致市场出现供需错配。房产市场不是没有需求，而是年轻人买不起。”

陈钟灵指出，房产需求依然很大，但不管是新屋还是二手屋，价格都太高了，以致购屋者找不到可负担的房产。

他说，高档房产虽然仍有需求，但大部分以投机居多，尤其部分发展商推出的高档单位不多，一般已有固定买家，对真正的购屋者并不公平。

一个大马房屋计划值得好

我国在达到居者有其屋的努力上，看似有仰赖私人发展商的迹象，但受访者多对政府推出的多项计划给予肯定，尤其一个大马房屋计划（PR1MA）。

徐克宇认为，一个大马房屋计划是一项很不错的计划，既不属于廉价屋，中低价位正好适合一般人需求。其次是政府在改善公共交通系统上，确实看到了努力；例如近年如火如荼发展的轻快铁延长计划和捷运计划。

“如果把眼光放远一点，随着公共交通的改善，未来几年我们会看到国人拥车率不会太高，即使住在偏远一点的地方也没有问题，生活成本也不会这么辛苦。”

陈钟灵希望，政府推出的措施可发挥效用，并定时向民众汇报计划的最新情况，才能真正协助城市中的低收入群。

国行打房措施 1. 房产盈利税调高至30%：政府去年宣布2014年财政预算案时，国人在首3年内脱售房产的房产盈利税从15%大幅提高至30%，第4年征税20%、第5年征税15%。外资买家只要是在5年内脱售，一律征税30%。新税率今年1月起生效。 2. 外国人在本地置产门槛，从50万令吉提高至100万令吉。 3. 禁止发展商承担利息计划（DIBS）。 4. 第3间房产的贷款比重限在70%：根据国行，拥有3间或以上未解决房产贷款户头的贷款者，只占总贷款者的3%；而且约84%的房贷贷款者，只拥有一项未解决贷款。房贷顶限超过70%的未解决房贷比重，已从2012年的50.1%，下跌至46.6%。