房价太高 买不如租(第3篇)

报导：涂素燕
图：本报资料中心

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如果问十个人，买房子好还是租房好？

相信九个人的答案是：当然是买房子，租房是帮别人供屋子。

如果问：“买房租房哪个更划算？”

很多人可能不假思索就回答：“当然是买房”，理由同上，租房是帮别人供屋子，买房子有保障，供到最后是自己的。

如果再问：“买房子比较划算，有数字根据吗?”

你会发现，其实没有多少人真正算过这笔账。

而算过这笔账后，你可能惊讶，“租不如买”的理论并不是在每个时候都通用。

这个年头我们一直听别人说，房价涨得很厉害，买房子投资好赚，买房自住更要快手，不然买不起房子。

可是我们很少听到投资专家或买房投资的人告诉我们，现在我国房子租赁的回酬率是多少？许多想买房收租的人，可能都不清楚这点。

房价暴涨租金保持

房地产经纪黄国忠表示，目前我国房产出租的回酬平均是4%～4.5%。

“地点好的高级公寓，回酬可以到5%，有地房产比如双层排屋，回酬可能是3%、4%。”

财务规划师黄凯顺表示，我国房产价格还没暴涨之前，也就是2008年之前，我国的房产出租回酬率平均8%。

“举个例子，以前我以50万令吉买到一个产业，租金一年4万，就有8%回酬，现在房价涨到百万令吉，租金如果还是4万令吉，回酬只剩4%。”

换另一个说法，房价大涨，房屋租金并没有跟着大涨，对租房子的人来说影响其实不大。

他说，如果只是需要一个栖身之处的人，这个时候就继续租房子，不需要急着买房子。

买房有保障乃迷思

在我国，买得起房子却宁愿租房的人很少，多数人是因为买不起房子才租房，所以不管买不买得起房子，租房的人普遍也给人买不起房子的印象。

可是在美国、欧洲一些国家，许多人已经意识到，当购房成本太高的时候，租房反而更加划算。

黄凯顺建议这个高房价的时候，没有能力买房子就应该租房。

最重要是租房可以减轻经济负担，避免陷入财务陷阱，另外，从投资的角度来看，高房价时候买房，就算自住还是吃亏。

有能力的人当然随时买房子都不成问题，问题是很多明明没有能力的人，想到供房虽然辛苦，但每个月加多几百令吉或上千，30年或35年后，房子就是自己的，死撑买了一套房子。

买房有保障其实是一种迷思，有这种想法的人，几乎没有计算过供房付出的利息和时间成本，这笔钱用来做其他投资，回酬是多少？

首先，买房子要付一笔头期钱，以目前的房价，付个5万到10万头期款是很普遍的事，加上装修房子、买家具等，买一间房子，可能开始就花掉20万令吉。

他边说边用财务计算机计算给记者看，如果把这20万令吉付头期款的现金，投资在回酬8%的工具，30年以后回酬是201万2000令吉。

另一点很多人没有计算过的是，买房子偿还房贷，支付的利息有多高。

以贷款40万令吉来说，如果利息5%，摊还年限为35年，35年支付的利息总数是44万7815令吉29仙。

根据房贷的组合方式，买下房子的约前20年，我们付的房贷，都是支付利息多过支付本金。

供过于求不怕租不到房子

如果买一个价值40万令吉的房产，贷款利息以5%计算，摊还年限35年，每个月付还贷款的数目是2018令吉75仙。

要是租一间价值40万令吉的房子，租金假如是产业的4%，就是约1300令吉，供房和租房的差价是700令吉左右。

黄凯顺说：“如果把这700令吉省下来，用来投资，平均回酬8%，30年后得到的回酬8万6300令吉，加上省下头期钱投资得到的回酬，就是一笔可观数字。”

他问：“投资一个房产，30年以后可以升值这么多吗?”

他表示，精明的人会先把钱供给自己，而不是先偿还利息。

当然，如果你选择租房子，可是省下的房租差价或头款钱（如果有这笔钱），还是用来花掉，最后你什么都没有。

“但这是人的问题，不是投资的问题。”

还有就是买房子和租房面对的风险差别，这点也是很多人都会忽视的，“如果房产泡沫爆破，背负房贷的人，马上就会面对冲击，可是租房的人影响不大。”

当然，房产泡沫要是影响经济，全民都会受累，但那时大家手头都紧，屋主不可能冒然加租。

他认为，最重要的一点是，我国目前的问题不是房产供应短缺，而是有些人已经买了几间房子，有些人却还没有一间自己的房子。

如果房产供应不足，应该是所有住宅区都住满了人，“但是你看现在不是这样，很多地方还是有空房。”

所以他认为，我国房产租金不可能突然大涨，不怕租不起房子。

现在很多人担心没有房子住，先买房子才理财，他说，这可能穷一辈子，最后只剩下一间房子。

理好财了，把投资回酬握在手，最大优势是，你可以在屋价合理的时候买房子，而不是跟人家争贵屋。

量力而为财务才自由

以目前市场的房屋租金来看，我国目前的租房市场是在合理范围。

小市民要找一间租金在承受范围以内的房子，应该比找一间自己买得起的房子，容易很多。

黄国忠表示：“目前我国组屋的租金大概介于500到600令吉，武吉免登（Bukit Bintang）一带的组屋租金可以去到2000令吉，但其它地方的组屋最多是五六百令吉，价格不可能有多大调整，因为租住组屋的多数是低收入群。”

至于公寓、有地房产，他说，是视地点而定，当然越靠近市场区价格越高。

其实，上房产网站看一看，可以发现，到处有租金少于1000令吉、介于1000令吉到1500令吉、1500令吉以上的地点，视乎个人的能力，总有租得起的房子。

租房的好处是随时可以搬迁，以求职来说，你可以随时因为换工作而搬家，只要居住环境和交通状况不错地点，都是一种选择。

单身一族可以租小一点的房子；婚后两个人都有收入，就换租大一点的房子。

要是买房，房贷一揽上身就是30年、35年的事，不管工作、孩子就学变动或财务问题，需要搬家、大屋换小屋或卖房套现，都不是简单的事。

最重要的是量力而为，有能力供房就供房，没有能力的话，租房并不是问题。