因应需求增加收入(完结篇)

报导：涂素燕
图：本报资料中心

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这一两年，我国推出的许多高档产业，就算一栋双层排屋，价值就百万令吉以上，而且，这些产业一推出，短时间内就抢购一空。

不是说我国人民大部分收入水平偏低吗？这些百万房子都卖给了谁？

大马购屋者协会中文组主任陈钟灵表示，最近掀起一阵团购风气，新的产业一推出，就被这些人一口气买下几十间。

“你走进销售处，他们会跟你说房子已经卖完，叫你留下电话，有房再通知你，但很快你就会接到电话，说有房待售。可是，这种房子其实已经被炒过一轮，价格更高，不值得买。”

他说，这种投机行为制造一种假象，让大家以为市场的购屋能力很高，市场对房产的需求很高。

事实上，大马多数人都没有这么高的购房能力，大部分小市民，还是如你我所知道的，收入依然偏低。

想办法增加收入

大马1000万就业人口中，高达80%（约960万）人的收入是3000令吉以下。

月入3000令吉以下的人，这个年头，能买到多少钱的房子？先不说你有多少个孩子、每个的生活开支多少、有没有保险计划或其他债务等。

一般而言，银行房贷每月摊还数额，最高占总收入三分之一，3000令吉收入的人，每个月房贷供款，最多只能占1000令吉。

他计算给记者看，以30年贷款年限来算，月入3000令吉以下的人，最多只能买得起17万左右的房子。

当然，扣除衣食住行、孩子教育费等，收入3000令吉以下的人，实际上能够拿出的供房款项，应该少于1000令吉。

他说，现在20万令吉以下的房子，可以选择的应该只剩组屋、一些地区的廉价公寓。

加上政府将在明年实施消费税，虽然住宅单位交易不需缴付消费税，但是，建筑材料并没有豁免消费税，他认为，这可能对房价造成另一轮冲击。

还是那句老话，薪资永远追不上屋价，他说，小市民如果不想办法增加收入，就很难买得起房子。

现代人住房素质低

现代的年轻人，如果跟他们祖父母、父母那代的人比较，住房素质低了很多。

小市民住房素质改变，有许多因素，包括房价上涨、通货膨胀、人口结构改变、社会发展等。

我们不跟上两代的人比较，只说这10年就好。10年前，30万令吉在巴生谷许多地区都可以买到一间双层排屋，可是现在30万令吉，可以选择的廉价公寓都不多。

10年前的30万令吉，本来可以住有地房产，现在只能住公寓、廉价公寓。

房地产经济黄国忠表示：“现在如果要买一间30万令吉的房子，巴生谷一带的排屋是不用想了，在一些偏离市区的地方，可能还可以找到这个价位的二手公寓。”

目前巴生谷一带新建的公寓，价位都是一平方公呎600令吉、700令吉以上，一间公寓以平均1000平方公呎来算，就是60万令吉到70万令吉。

许多地方的二手双层排屋，更是涨破百万令吉。

他说，现代人如果要住大一点的房子，一般就要牺牲地点，只能在莎阿南偏远地区、无拉港、万挠这些地带买房。

如果要住在靠近工作地点、附近有购物中心、商业区，就要牺牲房子面积。

房产大跌并非好现象？

我国的房价可能下跌吗？还是会继续涨？

这是不管想买房自住的小市民，还是投资者都非常关心的问题，尽管他们关注的动机不一样。

投资者当然希望房价继续涨，以便他们赚取“转卖财”。

对小市民来说，目前的房价已经高出大部分人可负担的范围，他们都期待房价下跌，另一方面，许多没有能力买房子的小市民，也担心自己永远买不起房子。

陈佐彬律师不管办讲座、见客户，跟朋友吃饭，经常有人问他，我国房产是不是泡沫，会不会有一天爆破？

他通常会反问这些人：“那你希望跌多少？你觉得会跌多少？”

他说，如果房产价格跌个二三十巴仙，我国已经陷入经济不景气；如果房产跌到50%，大马经济已经崩溃。

房贷占了大马银行50%的资产业务，房产大跌，银行业务受影响，小市民也会波及，那个时候，大家因为经济及其他因素，可能同样买不起房子。

价格循环过渡期小民无需慌

财务规划师黄凯顺表示，近年国家银行对房贷管制严格，我国房产泡沫就算爆破，也不会像1997年亚洲金融风暴时那么严重。

“1997年之前，政府对房贷管制不严格，30万令吉的房子可以贷款35万令吉，连律师费、装修费都可以贷到，所以泡沫很严重。”

大部分房产专家都预测，我国房价只涨不跌，就算不再涨，也不会跌，然而，他有一番不同的见解。

他认为，长期来看，房价不会只涨不跌，或涨到让国人都买不起房子。

“根据市场的正常运作，房价一定是在涨跟跌之间循环。”

就像早前黄金价格涨个不停，有记者问他如何看待未来黄金市场，他说了同样的话，黄金市场一定会波动，当时记者质疑他的话，可是目前金价已下跌。

房价高涨是人为因素

他表示，回顾我国的房产市场，房价是从1997年金融风暴开始大跌，有一段时期不断上下波动，直到2008年，才开始反弹，直线上升。

“2008年之前，来上课的学员，很多都面对房子卖不出、租不出的问题，但房价一涨，大家又争相买房子。”

他说，这代的人，觉得房价好像只涨不跌，其实那是假象，房价会起会跌，只是这个时候没跌。

他表示，就算现在许多房产市场售价高，但银行估价并没有达到这个价值。

房价高涨是人为因素，我国房产目前并未出现供不应求的现象。

房价最后会因为市场供需，调整到一个合理价格。

他认为，现在小市民买不起房子，只是房产价格循环的一个过渡期。如果不是急需购屋，就先租房子，不需要慌张。

各种因素影响房价高低

我国目前的房价是否被“高估”，会不会降到一个合理水平？

陈钟灵表示，目前新推出的房产，一般都走高档路线，有围篱、保安、用比较好的建材，价格高是无可厚非的。

但他表示，二手房屋市场漫天开价，高出银行估价，是一直以来的“惯例”，所以，现在市场有许多卖不出的二手房子。

这要看买方跟卖方如何谈论价格，如果觉得价格合理，就能够成交。

只要登上房产网站查看，你会发现同一地区的二手廉价公寓，面积同样是900多平方公呎，有人可能开价30万令吉，有人竟然开价40多万令吉。

黄国忠表示：“现在的屋主都很有主见，他们一般会自己开价，我们会建议他们合理的市价，但屋主接不接受，要看他们卖房的目的。”

如果他们不缺钱，房子可以慢慢卖，一般就不会调低价格。急于卖房的人，就会听取经记的勤告。

他说，同一个地区的房子，售价如果差异很大，通常屋价低的房子会先卖出，顾客没有选择以后，才会考虑房价高的房子。

如果价格开得太高，房子一直卖不出，屋主可能也会调低房价。

就算同一住宅区，还是有许多不同的因素，可以决定一间二手房子的房价。

“比如房子保养得好不好，是不是对正三叉路口，屋前有没有柱子挡着，可能都会影响顾客买房的意愿，并拉低一间房子的房价。”