因應需求增加收入(完結篇)

報導：塗素燕
圖：本報資料中心

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這一兩年，我國推出的許多高檔產業，就算一棟雙層排屋，價值就百萬令吉以上，而且，這些產業一推出，短時間內就搶購一空。

不是說我國人民大部分收入水平偏低嗎？這些百萬房子都賣給了誰？

大馬購屋者協會中文組主任陳鐘靈表示，最近掀起一陣團購風氣，新的產業一推出，就被這些人一口氣買下幾十間。

“你走進銷售處，他們會跟你說房子已經賣完，叫你留下電話，有房再通知你，但很快你就會接到電話，說有房待售。可是，這種房子其實已經被炒過一輪，價格更高，不值得買。”

他說，這種投機行為製造一種假象，讓大家以為市場的購屋能力很高，市場對房產的需求很高。

事實上，大馬多數人都沒有這么高的購房能力，大部分小市民，還是如你我所知道的，收入依然偏低。

想辦法增加收入

大馬1000萬就業人口中，高達80%（約960萬）人的收入是3000令吉以下。

月入3000令吉以下的人，這個年頭，能買到多少錢的房子？先不說你有多少個孩子、每個的生活開支多少、有沒有保險計劃或其他債務等。

一般而言，銀行房貸每月攤還數額，最高占總收入三分之一，3000令吉收入的人，每個月房貸供款，最多只能佔1000令吉。

他計算給記者看，以30年貸款年限來算，月入3000令吉以下的人，最多只能買得起17萬左右的房子。

當然，扣除衣食住行、孩子教育費等，收入3000令吉以下的人，實際上能夠拿出的供房款項，應該少於1000令吉。

他說，現在20萬令吉以下的房子，可以選擇的應該只剩組屋、一些地區的廉價公寓。

加上政府將在明年實施消費稅，雖然住宅單位交易不需繳付消費稅，但是，建築材料並沒有豁免消費稅，他認為，這可能對房價造成另一輪衝擊。

還是那句老話，薪資永遠追不上屋價，他說，小市民如果不想辦法增加收入，就很難買得起房子。

現代人住房素質低

現代的年輕人，如果跟他們祖父母、父母那代的人比較，住房素質低了很多。

小市民住房素質改變，有許多因素，包括房價上漲、通貨膨脹、人口結構改變、社會發展等。

我們不跟上兩代的人比較，只說這10年就好。10年前，30萬令吉在巴生谷許多地區都可以買到一間雙層排屋，可是現在30萬令吉，可以選擇的廉價公寓都不多。

10年前的30萬令吉，本來可以住有地房產，現在只能住公寓、廉價公寓。

房地產經濟黃國忠表示：“現在如果要買一間30萬令吉的房子，巴生谷一帶的排屋是不用想了，在一些偏離市區的地方，可能還可以找到這個價位的二手公寓。”

目前巴生谷一帶新建的公寓，價位都是一平方公呎600令吉、700令吉以上，一間公寓以平均1000平方公呎來算，就是60萬令吉到70萬令吉。

許多地方的二手雙層排屋，更是漲破百萬令吉。

他說，現代人如果要住大一點的房子，一般就要犧牲地點，只能在莎阿南偏遠地區、無拉港、萬撓這些地帶買房。

如果要住在靠近工作地點、附近有購物中心、商業區，就要犧牲房子面積。

房產大跌並非好現象？

我國的房價可能下跌嗎？還是會繼續漲？

這是不管想買房自住的小市民，還是投資者都非常關心的問題，儘管他們關注的動機不一樣。

投資者當然希望房價繼續漲，以便他們賺取“轉賣財”。

對小市民來說，目前的房價已經高出大部分人可負擔的範圍，他們都期待房價下跌，另一方面，許多沒有能力買房子的小市民，也擔心自己永遠買不起房子。

陳佐彬律師不管辦講座、見客戶，跟朋友吃飯，經常有人問他，我國房產是不是泡沫，會不會有一天爆破？

他通常會反問這些人：“那你希望跌多少？你覺得會跌多少？”

他說，如果房產價格跌個二三十巴仙，我國已經陷入經濟不景氣；如果房產跌到50%，大馬經濟已經崩潰。

房貸佔了大馬銀行50%的資產業務，房產大跌，銀行業務受影響，小市民也會波及，那個時候，大家因為經濟及其他因素，可能同樣買不起房子。

價格循環過渡期小民無需慌

財務規劃師黃凱順表示，近年國家銀行對房貸管制嚴格，我國房產泡沫就算爆破，也不會像1997年亞洲金融風暴時那麼嚴重。

“1997年之前，政府對房貸管制不嚴格，30萬令吉的房子可以貸款35萬令吉，連律師費、裝修費都可以貸到，所以泡沫很嚴重。”

大部分房產專家都預測，我國房價只漲不跌，就算不再漲，也不會跌，然而，他有一番不同的見解。

他認為，長期來看，房價不會只漲不跌，或漲到讓國人都買不起房子。

“根據市場的正常運作，房價一定是在漲跟跌之間循環。”

就像早前黃金價格漲個不停，有記者問他如何看待未來黃金市場，他說了同樣的話，黃金市場一定會波動，當時記者質疑他的話，可是目前金價已下跌。

房價高漲是人為因素

他表示，回顧我國的房產市場，房價是從1997年金融風暴開始大跌，有一段時期不斷上下波動，直到2008年，才開始反彈，直線上升。

“2008年之前，來上課的學員，很多都面對房子賣不出、租不出的問題，但房價一漲，大家又爭相買房子。”

他說，這代的人，覺得房價好像只漲不跌，其實那是假象，房價會起會跌，只是這個時候沒跌。

他表示，就算現在許多房產市場售價高，但銀行估價並沒有達到這個價值。

房價高漲是人為因素，我國房產目前並未出現供不應求的現象。

房價最後會因為市場供需，調整到一個合理價格。

他認為，現在小市民買不起房子，只是房產價格循環的一個過渡期。如果不是急需購屋，就先租房子，不需要慌張。

各種因素影響房價高低

我國目前的房價是否被“高估”，會不會降到一個合理水平？

陳鐘靈表示，目前新推出的房產，一般都走高檔路線，有圍籬、保安、用比較好的建材，價格高是無可厚非的。

但他表示，二手房屋市場漫天開價，高出銀行估價，是一直以來的“慣例”，所以，現在市場有許多賣不出的二手房子。

這要看買方跟賣方如何談論價格，如果覺得價格合理，就能夠成交。

只要登上房產網站查看，你會發現同一地區的二手廉價公寓，面積同樣是900多平方公呎，有人可能開價30萬令吉，有人竟然開價40多萬令吉。

黃國忠表示：“現在的屋主都很有主見，他們一般會自己開價，我們會建議他們合理的市價，但屋主接不接受，要看他們賣房的目的。”

如果他們不缺錢，房子可以慢慢賣，一般就不會調低價格。急於賣房的人，就會聽取經記的勤告。

他說，同一個地區的房子，售價如果差異很大，通常屋價低的房子會先賣出，顧客沒有選擇以後，才會考慮房價高的房子。

如果價格開得太高，房子一直賣不出，屋主可能也會調低房價。

就算同一住宅區，還是有許多不同的因素，可以決定一間二手房子的房價。

“比如房子保養得好不好，是不是對正三叉路口，屋前有沒有柱子擋著，可能都會影響顧客買房的意願，並拉低一間房子的房價。”