房产盈利采自估税制卖家或更快取回预扣税

报导︰邱佩勋

（吉隆坡13日讯）政府将自2016年1月1日起落实房产盈利税自行估税制度，税务专家相信，可获退税的房产卖家有望更快取回买家预缴的预扣税，也可免去提呈繁琐的相关文件。

但2015年1月1日开始，房产售价的预扣税将从2%提高到3%，对不必缴付房产盈利税的卖家而言，必须要有心理准备需时才能索回这3%预扣税。

60天内需呈报

均富国际会计行高级执行董事盛绣雁回应《中国报》提问说，内陆税收局目前已采用电子表格填写房产盈利税细节，相信要落实自行估税并不难。

“若转去自行估税，大家会较关注何时及多快可索回退税；其次是要不要附上相关文件?”

由于目前提呈的相关文件相当繁琐，她相信在自行估税制度下，房产卖家不必附上文件，但必须保留文件供日后税收局评估审查。

根据现有制度，除非申请豁免，否则房产卖家不管是否得付房产盈利税，都必须先上缴2%预扣税；这笔税款一般由买家从售价中扣除再上报税收局。

德勤税务董事经理余永平相信，自行估税开跑后，合格卖家越早呈报即可越早取回预扣税，一如目前的个人和公司自估税制。

他指出，由于房产价格飙升，许多在5年内脱售房产者在扣除预扣税后，一般得加码才足以支付全额房产盈利税，在此情况下就未能取回预扣税。

盛绣雁提醒说，在现有制度下，不必缴付房产盈利税的卖家，若想更早取回退税，一定要在60天内呈报当局，否则将遭罚款。

房产好景预扣税不足付盈利税

专家相信，近年内房产价格节节涨，以致房产预扣税金额与房产盈利税的差距过大，当局为保障税收才建议把预扣税率从2%提高到3%。

政府是在上周五（10日）出炉的财政法案中指出，2015年1月1日开始，根据房产售价估算的预扣税，从2%提高到3%。

简单来说，房产预扣税是预先上缴税收局的税金，胥视有关房产买卖的条件，不必缴付房产盈利税的卖家可索回这笔预扣税金。

由于预扣税是根据售价估算，盛绣雁认为，这3%预扣税算起来仍是一笔大金额，加上当局需时处理和评估，不利可索回退税的卖家。

余永平指出，更高预扣税对必须付税的卖家影响不大，因可从房产盈利税中抵消。不过，以亏损价脱售或不在房产盈利税征税之列的卖家，就得暂时被扣一笔钱，待当局完成评估后才能索回全额。

他说，房产领域好景，加上政府自今年1月1日开始提高房产盈利税，皆是拉大与预扣税差距的主因之一。

他相信，当局为了避免卖家脱售房产后出国，耗完或分配完所得而无法支付余下税金等因素，才调高预扣税率。

3情况可申请豁免

买卖房产者可以在3种情况下申请豁免预扣税，包括持有房产超过5年、亏本卖及一生人只能享有一次的特别豁免。

余永平指出，如果符合以上3项条件却没有申请豁免，房产买方还是会先代缴2%预扣税给税收局，届时卖方得按照程序来索回退款。

他说，超过5年才脱售房产的本地居民除了不必缴房产盈利税，也可申请豁免预扣税；其次是没有盈利或亏本卖的房产，也可申请这项豁免。

第3，税收局允许每人一生中可享有一次的特别豁免，但只限住宅房产。由于只有一次机会，通常持有房产超过5年的人不会申请使用这项豁免，一般只用在5年内脱售或售价最高的房产，以享有最高省？效益。

欲申请豁免者，必须填写CKHD 3表格和附上相关文件给当局。

符合免税资格卖方
应尽早提呈申请

余永平解释，在目前房产预扣税下，买卖双方都必须履行个别的义务，即买方有义务在签署买卖合约后的60天缴付限期内预扣2%税款。

卖方必须呈报税收局，符合资格者就能索回这笔预扣税。不能履行义务者皆会遭惩处。

“符合免税资格的卖方应尽早提呈申请，若不能出示豁免给买方，买方为免自己遭惩处，还是会预缴2%预扣税的。”

案例．预扣税以出售价计算

A君以100万令吉购入一块地，并在第5年以500万令吉脱售，赚入400万令吉。这400万令吉的房产盈利税率为15%，相等于60万令吉（400万令吉 X 15%）盈利税。

由于预扣税是以出售价计算，2%的预扣税相等于10万令吉（500万令吉 X 2%）。

A君在买方预缴这10万令吉预扣税后，还得再付50万令吉的盈利税，才付清60万令吉的房产盈利税。

另一情况，预扣税从2%调高到3%后，由于可抵消盈利税，对A君影响不大。

届时，预扣税从10万令吉增至15万令吉（500万令吉 X 3%），A君另外得再付45万令吉的盈利税。