房產盈利採自估稅制賣家或更快取回預扣稅

報導︰邱佩勛

（吉隆坡13日訊）政府將自2016年1月1日起落實房產盈利稅自行估稅制度，稅務專家相信，可獲退稅的房產賣家有望更快取回買家預繳的預扣稅，也可免去提呈繁瑣的相關文件。

但2015年1月1日開始，房產售價的預扣稅將從2%提高到3%，對不必繳付房產盈利稅的賣家而言，必須要有心理準備需時才能索回這3%預扣稅。

60天內需呈報

均富國際會計行高級執行董事盛繡雁回應《中國報》提問說，內陸稅收局目前已採用電子表格填寫房產盈利稅細節，相信要落實自行估稅並不難。

“若轉去自行估稅，大家會較關注何時及多快可索回退稅；其次是要不要附上相關文件?”

由于目前提呈的相關文件相當繁瑣，她相信在自行估稅制度下，房產賣家不必附上文件，但必須保留文件供日后稅收局評估審查。

根據現有制度，除非申請豁免，否則房產賣家不管是否得付房產盈利稅，都必須先上繳2%預扣稅；這筆稅款一般由買家從售價中扣除再上報稅收局。

德勤稅務董事經理余永平相信，自行估稅開跑后，合格賣家越早呈報即可越早取回預扣稅，一如目前的個人和公司自估稅制。

他指出，由于房產價格飆升，許多在5年內脫售房產者在扣除預扣稅后，一般得加碼才足以支付全額房產盈利稅，在此情況下就未能取回預扣稅。

盛繡雁提醒說，在現有制度下，不必繳付房產盈利稅的賣家，若想更早取回退稅，一定要在60天內呈報當局，否則將遭罰款。

房產好景預扣稅不足付盈利稅

專家相信，近年內房產價格節節漲，以致房產預扣稅金額與房產盈利稅的差距過大，當局為保障稅收才建議把預扣稅率從2%提高到3%。

政府是在上週五（10日）出爐的財政法案中指出，2015年1月1日開始，根據房產售價估算的預扣稅，從2%提高到3%。

簡單來說，房產預扣稅是預先上繳稅收局的稅金，胥視有關房產買賣的條件，不必繳付房產盈利稅的賣家可索回這筆預扣稅金。

由于預扣稅是根據售價估算，盛繡雁認為，這3%預扣稅算起來仍是一筆大金額，加上當局需時處理和評估，不利可索回退稅的賣家。

余永平指出，更高預扣稅對必須付稅的賣家影響不大，因可從房產盈利稅中抵消。不過，以虧損價脫售或不在房產盈利稅征稅之列的賣家，就得暫時被扣一筆錢，待當局完成評估后才能索回全額。

他說，房產領域好景，加上政府自今年1月1日開始提高房產盈利稅，皆是拉大與預扣稅差距的主因之一。

他相信，當局為了避免賣家脫售房產后出國，耗完或分配完所得而無法支付余下稅金等因素，才調高預扣稅率。

3情況可申請豁免

買賣房產者可以在3種情況下申請豁免預扣稅，包括持有房產超過5年、虧本賣及一生人只能享有一次的特別豁免。

余永平指出，如果符合以上3項條件卻沒有申請豁免，房產買方還是會先代繳2%預扣稅給稅收局，屆時賣方得按照程序來索回退款。

他說，超過5年才脫售房產的本地居民除了不必繳房產盈利稅，也可申請豁免預扣稅；其次是沒有盈利或虧本賣的房產，也可申請這項豁免。

第3，稅收局允許每人一生中可享有一次的特別豁免，但只限住宅房產。由于只有一次機會，通常持有房產超過5年的人不會申請使用這項豁免，一般只用在5年內脫售或售價最高的房產，以享有最高省？效益。

欲申請豁免者，必須填寫CKHD 3表格和附上相關文件給當局。

符合免稅資格賣方
應盡早提呈申請

余永平解釋，在目前房產預扣稅下，買賣雙方都必須履行個別的義務，即買方有義務在簽署買賣合約后的60天繳付限期內預扣2%稅款。

賣方必須呈報稅收局，符合資格者就能索回這筆預扣稅。不能履行義務者皆會遭懲處。

“符合免稅資格的賣方應盡早提呈申請，若不能出示豁免給買方，買方為免自己遭懲處，還是會預繳2%預扣稅的。”

案例．預扣稅以出售價計算

A君以100萬令吉購入一塊地，並在第5年以500萬令吉脫售，賺入400萬令吉。這400萬令吉的房產盈利稅率為15%，相等于60萬令吉（400萬令吉 X 15%）盈利稅。

由于預扣稅是以出售價計算，2%的預扣稅相等于10萬令吉（500萬令吉 X 2%）。

A君在買方預繳這10萬令吉預扣稅后，還得再付50萬令吉的盈利稅，才付清60萬令吉的房產盈利稅。

另一情況，預扣稅從2%調高到3%后，由于可抵消盈利稅，對A君影響不大。

屆時，預扣稅從10萬令吉增至15萬令吉（500萬令吉 X 3%），A君另外得再付45萬令吉的盈利稅。