樓轉乾坤．建議分開管理賬目 公寓盈利項目才徵消費稅

報導：林苡欣

（吉隆坡7日訊）高樓住宅分層地契（Strata）管理費需付消費稅，發展商與消費者無所適從，稅務產專家認為，最好能夠將公寓管理費與盈利項目分開管理，只針對有盈利的部分收取消費稅對屋主來說才最公平。

稅務專家兼利安達LLKG INT.特許會計公司總執行長孔令龍接受《中國報》詢問時說，管理費與儲備金（sinking fund）是用以維修整項大樓的公共設施，包括電梯、油漆與清理費等，為生活在此的住戶共同利益，屬住戶共同利益，不應收取消費稅。

屋主衝擊較小

“消費稅法令清楚闡明消費稅只針對生意，包括公寓聯合管理機構（JMB）等非政府與非營利組織（NPO）是沒有獲利的單位，理應不在徵稅範圍。”

他說，一般在公寓賬目中出現的“收益余額”（surplus）字眼，是指收來的管理費在支付保安、維修與清理費后的余額，留待往后供公寓意料之外的大筆支出。

“無可否認部分非政府與非營利組織擁有的資產當中或存有盈利元素，我個人認為，最好的方式是將管理費與儲備金，及盈利元素項目分開兩個賬目管理，只針對有盈利的部分收取消費稅對屋主來說才最公平。”

他舉例，在公寓這類分層地契房產中，所謂的盈利元素是指出租禮堂或游泳池等地，供住戶舉辦活動收取的租金。

“管理費與儲備金是為維修整項大樓的公共設施收取的‘基金’，但出租禮堂或泳池等設施獲得的報酬，等于公寓聯合管理機構的額外收入，徵收消費稅不為過；相比管理費與儲備金徵收消費稅，對于屋主的衝擊相對較小。”

外包處理可避免刑罰

無論高樓住宅分層地契管理費最終是否列入零稅率項目，屋主都必須意識到，需將收取管理費與儲備金（sinking fund）等事務，外包予專業管理團隊處理，無形中雖又多一筆支出但卻能達至妥善管理避免消費稅刑罰。

國際房地產顧問公司Rahim & Co董事經理蔡汝光指認為，公寓聯合管理機構僅是義務代收與保管屋主上繳的管理費與儲備金，但在處理消費稅事宜上，卻潛在面對罰款與監禁等刑罰。

“最好是將這些事務外包予專業管理團隊負責，尤其我國大部分的公寓聯合管理機構，時常面臨屋主拖欠管理費的窘境，一旦消費稅開跑，縱使沒法收到款項都得自行墊付這筆錢。”

政府早前曾宣佈，面積650平方尺、價值3萬5000令吉的廉價公寓，與面積700平方尺、價值5萬令吉的中價公寓的管理費可豁免消費稅，不過這並不能解決問題，蔡汝光指出，縱使被列為免稅組別，在無法索回輸入稅的前提下，公寓聯合管理機構勢必轉嫁成本，最終受苦的還是中低收入家庭。

“數據顯示，一般面臨拖欠管理費較多是廉價公寓，高達40%住戶無法按時繳付管理費，就算是中價公寓也有20%住戶拖欠管理費，這樣的情況下針對公寓管理費與儲備金收取消費稅，料將引發大問題。”

購屋前瞭解管理營運與賬目

孔令龍奉勸投資者在做任何購屋決定前，最好先釐清消費稅的基本架構、公寓聯合管理機構記錄的賬目細節與消費稅時代營運模式包括屋業管理的改變。

“消費稅不能完全符合所有的事，故若有意選購公寓等高樓住宅的消費者需仔細考量，包括對消費稅需有一定的了解，留意公寓的賬目細節，隨著消費稅時代的到來，是時候改變營運模式與想法以跟上新時代。”

他也身兼馬來西亞中華總商會中央理事暨中小型企業及人力資源發展組主任一職，已就本地房產業在推行消費稅時面臨的種種問題與有關單位展開商洽，一旦有任何進展都將向公眾匯報。

“房產這一塊涉及太廣，從發展商到承包商，承包商到材料供應商，再到最后的買家，大家都需妥善規劃一番，在一切還未明朗化前，奉勸消費者在做任何決定前，最好先釐清消費稅的基本架構。”

高樓是發展趨勢
消費稅課題終將釐清

目前高樓住宅分層地契管理費是否列為零稅率的混淆不清局面，或多或少將影響投資者的購屋決定，但長期而言因土地稀少，高樓住宅仍是我國房產未來發展趨勢。

蔡汝光指出，高樓建築是我國房產領域未來固有“特色”，土地稀少不能只顧發展有地房產，縱使現在因消費稅仍有許多混淆課題未獲釐清，但這始終都是沒法避免的事，人們總是要去適應新環境。

“我不認為大家會因為高樓住宅分層地契管理費因消費稅潛在增加，轉買其他無需繳付管理費的有地房產，或許在消費稅推行初期會看到消費者暫緩購屋決定，待市場消費與適應全新環境，自然又會回到從前。”

不過，他重申，尚有其他因素比如房價偏高、生活費增加影響人民可支配收入等，反觀高樓住宅分層地契管理費徵收消費稅只是其中一個因素。