楼转乾坤．旧房未出新计划陆续有来 房屋市场供应过剩？

报导：凌枝棉

（吉隆坡21日讯）房屋供应源源不绝不“断线”，需求再强，在一座公寓或花园里总会有几间“暗灯”的单位，加上新计划陆续推出，市场似乎出现供应过剩的问题。

全球独立房产咨询公司莱坊（Knight Frank）最新《房地产亮点》报告显示，2014年下半年，发展商在吉隆坡新推出的高档公寓项目有所减少。

但去年，共有2092个高档公寓单位涌入这个城市，累计供应量涨至3万8314个单位，市场对高档公寓的需求却远远赶不上这些供应。

鉴于房贷申请被拒绝的比率很高，即使订购率维持稳健，但去年的销量仍很低，即使二级市场买卖交易也不多，因潜在购屋者都采取谨慎态度。

消费税落实前推出

尽管如此，发展商并没打算暂停供应，反而计划在消费税落实前，尽快推出新房产项目。

今年上半年，料有额外4929个高档公寓单位涌进市场，其中32%位于Ampang Hilir或U-Thant、25%位于满家乐或金地花园、24%位于吉隆坡市区，剩余19%位于吉隆坡中环、班底及白沙罗高原。

“供应持续，加上现有供应过多，吉隆坡高档公寓市场整体前景很谨慎。”

在槟城，不只通胀压力大，购屋者需求低迷，发展商去年也不够信心推出更多高档公寓项目。二级市场面积较大的公寓买卖活动也不多。

2014下半年，发展商在亚庇推出的各类新房产项目大幅减少，这是因发展商都专注于推销现有的过剩单位。

出租率受打击非房价

根据报告，无论在吉隆坡或槟城，高档公寓单位供应过剩打击的是出租率，不是房价。

在吉隆坡，市场推销的知名品牌服务公寓，每平方尺售价已冲破2000令吉。坐落在吉隆坡的四季饭店酒店式公寓，每平方尺售价站上3300令吉，暂时是最高价。

在槟城较出名的地区，如丹绒武雅和浮罗池滑，旧楼高档公寓单位的每平方尺售价是介于480至650令吉；新建的单位售价则介于600至900令吉。

房屋售价虽稳定甚至走高，但吉隆坡特定地点的房屋出租率却稍微下跌。

位于Ampang Hilir、U-Thant、满家乐及金地花园的高档公寓，出租率疲弱。

展望未来，若高档公寓的地点附近出现多个新供应，加上距离上班区很远，当地出租率将进一步受压。

位于槟城家具齐全的高档公寓每月出租率，从之前的9000至1万2000令吉，下滑至8000至1万令吉。

至于没提供家具的单位出租率同样下跌，从7000至8500令吉，跌至6500至8000令吉。

“这些都是新建的高档公寓出租率。如果是比较旧的高档公寓单位，每个月出租率是介于4500至8000令吉。”

购兴料维持低迷

报告还指出，若长期内，油价走跌，贸易盈余减少，可进一步冲击我国经济，特别是房市，加上购屋者负担能力转弱，在消费税开跑后，购屋兴趣料更低迷，房市表现续维持淡静。

莱坊认为，除非房贷条件有改善，不然购屋者的购兴将维持低迷。

竞争激烈，房市环境充满挑战，发展商估计将重新调整售价和营销策略，确保产品的差异化，以改善销量。

“大部分发展商也扩大目标客户群，到海外市场进行营销活动。”

莱坊指出，吉隆坡未来最受瞩目的会是可负担得起房屋。

在2015年财政预算案，为进一步援助年轻人和首次购屋者，政府推介“青年房屋计划”、建造更多一个大马人民房屋，延长豁免50%印花税至2016年12月底。

发展商最近在槟城推介的新高档公寓单位家具都很齐全，包括橱柜、冷气，烤炉等，这也许是最看好的营销活动。

长期内，亚庇几个大型综合发展工程将竣工，促使城市景观有改变和发展，预测可提振房市投资者需求。

“丹绒亚路生态发展新计划、Jesselton Quay联营发展计划、亚庇会展中心，预计将是投资者焦点。Sutera Vista公寓则可吸引新海外投资者。”

今年柔佛房市主要动力包括马新高速快铁（HSR）及新柔捷运系统（RTS），因能加强两国人民之间的连接性，促使新加坡公民在大马依斯干达购屋的兴趣保持稳定。