樓轉乾坤．舊房未出新計劃陸續有來 房屋市場供應過剩？

報導：凌枝棉

（吉隆坡21日訊）房屋供應源源不絕不“斷線”，需求再強，在一座公寓或花園里總會有幾間“暗燈”的單位，加上新計劃陸續推出，市場似乎出現供應過剩的問題。

全球獨立房產咨詢公司萊坊（Knight Frank）最新《房地產亮點》報告顯示，2014年下半年，發展商在吉隆坡新推出的高檔公寓項目有所減少。

但去年，共有2092個高檔公寓單位湧入這個城市，累計供應量漲至3萬8314個單位，市場對高檔公寓的需求卻遠遠趕不上這些供應。

鑑于房貸申請被拒絕的比率很高，即使訂購率維持穩健，但去年的銷量仍很低，即使二級市場買賣交易也不多，因潛在購屋者都採取謹慎態度。

消費稅落實前推出

儘管如此，發展商並沒打算暫停供應，反而計劃在消費稅落實前，盡快推出新房產項目。

今年上半年，料有額外4929個高檔公寓單位湧進市場，其中32%位于Ampang Hilir或U-Thant、25%位于滿家樂或金地花園、24%位于吉隆坡市區，剩余19%位于吉隆坡中環、班底及白沙羅高原。

“供應持續，加上現有供應過多，吉隆坡高檔公寓市場整體前景很謹慎。”

在檳城，不只通脹壓力大，購屋者需求低迷，發展商去年也不夠信心推出更多高檔公寓項目。二級市場面積較大的公寓買賣活動也不多。

2014下半年，發展商在亞庇推出的各類新房產項目大幅減少，這是因發展商都專注于推銷現有的過剩單位。

出租率受打擊非房價

根據報告，無論在吉隆坡或檳城，高檔公寓單位供應過剩打擊的是出租率，不是房價。

在吉隆坡，市場推銷的知名品牌服務公寓，每平方尺售價已衝破2000令吉。坐落在吉隆坡的四季飯店酒店式公寓，每平方尺售價站上3300令吉，暫時是最高價。

在檳城較出名的地區，如丹絨武雅和浮羅池滑，舊樓高檔公寓單位的每平方尺售價是介于480至650令吉；新建的單位售價則介于600至900令吉。

房屋售價雖穩定甚至走高，但吉隆坡特定地點的房屋出租率卻稍微下跌。

位于Ampang Hilir、U-Thant、滿家樂及金地花園的高檔公寓，出租率疲弱。

展望未來，若高檔公寓的地點附近出現多個新供應，加上距離上班區很遠，當地出租率將進一步受壓。

位于檳城家具齊全的高檔公寓每月出租率，從之前的9000至1萬2000令吉，下滑至8000至1萬令吉。

至于沒提供家具的單位出租率同樣下跌，從7000至8500令吉，跌至6500至8000令吉。

“這些都是新建的高檔公寓出租率。如果是比較舊的高檔公寓單位，每個月出租率是介于4500至8000令吉。”

購興料維持低迷

報告還指出，若長期內，油價走跌，貿易盈余減少，可進一步衝擊我國經濟，特別是房市，加上購屋者負擔能力轉弱，在消費稅開跑后，購屋興趣料更低迷，房市表現續維持淡靜。

萊坊認為，除非房貸條件有改善，不然購屋者的購興將維持低迷。

競爭激烈，房市環境充滿挑戰，發展商估計將重新調整售價和營銷策略，確保產品的差異化，以改善銷量。

“大部分發展商也擴大目標客戶群，到海外市場進行營銷活動。”

萊坊指出，吉隆坡未來最受矚目的會是可負擔得起房屋。

在2015年財政預算案，為進一步援助年輕人和首次購屋者，政府推介“青年房屋計劃”、建造更多一個大馬人民房屋，延長豁免50%印花稅至2016年12月底。

發展商最近在檳城推介的新高檔公寓單位家具都很齊全，包括櫥櫃、冷氣，烤爐等，這也許是最看好的營銷活動。

長期內，亞庇幾個大型綜合發展工程將竣工，促使城市景觀有改變和發展，預測可提振房市投資者需求。

“丹絨亞路生態發展新計劃、Jesselton Quay聯營發展計劃、亞庇會展中心，預計將是投資者焦點。Sutera Vista公寓則可吸引新海外投資者。”

今年柔佛房市主要動力包括馬新高速快鐵（HSR）及新柔捷運系統（RTS），因能加強兩國人民之間的連接性，促使新加坡公民在大馬依斯干達購屋的興趣保持穩定。