消费税落实后新屋料涨价4% 二手屋或跌价

（吉隆坡5日讯）消费税虽影响各行各业订价策略，房产服务公司威廉氏达哈和王（CH William Talhar & Wong，简称WTW）指出，消费税落实后估计新推介的房地产价格约增加4%，但二手房产可能跌价，需求高的有地房产跌价可能性不高。

随着国际油价去年底开始走跌，建筑原料或跟着跌价，该公司董事经理符儒仁指出，纵使下个月落实消费税，不排除新屋价格持平，或涨价4%左右。

但这4%不包括营运与员工成本。

需更长销售时间

“构成房价的元素，包括土地成本、建筑成本、专业收费、行销与管理费、融资成本及发展商获利等，随着消费税推行后，这些元素当中，估计建筑成本或增近4%，连带也将推高房价，但这（4%增幅）还未将发展商净利赚幅计算在内。”

根据WTW，土地成本约占整体建筑成本的12%至18%。

他今日为WTW推介《2015年房地产报告》后，如是告诉媒体；列席者包括WTW柔佛区董事谭家良，及槟城区董事白圣意。

符儒仁说，我国下月起推行消费税，冲击购房意愿，今年无论对消费者或发展商来说，都是谨慎的一年。

“消费者购屋多有考量，发展商推出新项目的初期认购情况或相当缓慢。举个例子，以往市场一旦有消息说某发展商要推新屋，不用到正式推介，有关项目即被抢购一空，但今年在市场整体购兴萎靡影响下，估计发展商往后需用更长时间，估计至少得1年至1年半的时间，有关房产才售罄。”

投资商业房产
代价更高

消费税落实后，有意投资商业房产的投资者，至少得准备20%前期款项（upfront payment）。

符儒仁指出，消费税对住宅房产的影响微，但对商业房产却可以有很大影响。

“在消费税下，商业房产属可征税商品，在这个情况下，投资者若是购买商业房产供投资用途，或需双重付费（double pay）。除了准备10%头期款项，还需缴付6%消费税，与2%至3%印花税，总计约需为有关商业房产，准备至少20%前期款项，以策安全。”

不过，对发展商来说，基于商业房产属于可征税商品，故他们可索回进项税（input tax）。

小型发展商料挣扎求存

我国房市今年整体展望谨慎，新项目料需更长时间售罄，只有现金流稳健的大型发展商，才有可能闯出一片天，反观小规模发展商，或需挣扎求存。

符儒仁指出，消费税落实间接打击消费者购兴，展开大型投资时更需多番考量，连带拖慢发展商新屋销售进度。

“在这情况下，代表发展商需向银行借贷更多，恐对现金周转带来压力，相信只有现金流稳健的大型发展商，才能撑过这个时期。”

虽说今年房市成长趋缓，但不表示发展商将因此暂缓推介新项目，符儒仁认为，发展商为刺激市场购兴，或倾向小规模发展方式，即将一块地划分区块，按阶段发展确保不会有供过于求，拖累买气的情况发生。

“发展商以往每次推介新项目，都是几百个单位，现在情形有变，发展商都是分阶段推介新项目，若市场情况比预期还要疲软，首阶段发展还可分块进行，这样一来就不会面对太多的资金压力。”

办公楼总面积料写新高

我国今年估计将再迎来总面积达483万平方公尺的办公楼单位，恐将进一步带来供需失衡压力，不过符儒仁透露，庆幸的是巴生谷一带，高达70%的办公楼已相当老旧，平均屋龄在25年以上，有助缓和一次性大量供应引发的冲击。

“环视巴生谷、大吉隆坡计划（Greater KL）、八打灵再也、赛城与布城一带，这些地区的办公楼项目发展，相信年底总面积可站上1亿平方公尺，吉隆坡将是区域国家中，首个办公楼面积冲破1亿平方公尺，同时也为我国创造另一个纪录，就算是新加坡，目前办公楼单位面积约为8000万平方公尺。”

我国酒店房产近年来也稳定发展，根据WTW资料显示，未来3年巴生谷将再迎来15家酒店，当中12家为5星级酒店。

符儒仁说，我国可聚焦会展产业（MICE）有望带动酒店业发展。