消費稅落實後 新屋料漲價4% 二手屋或跌價
(吉隆坡5日訊)消費稅雖影響各行各業訂價策略,房產服務公司威廉氏達哈和王(CH William Talhar & Wong,簡稱WTW)指出,消費稅落實后估計新推介的房地產價格約增加4%,但二手房產可能跌價,需求高的有地房產跌價可能性不高。
隨著國際油價去年底開始走跌,建築原料或跟著跌價,該公司董事經理符儒仁指出,縱使下個月落實消費稅,不排除新屋價格持平,或漲價4%左右。
但這4%不包括營運與員工成本。
需更長銷售時間
“構成房價的元素,包括土地成本、建築成本、專業收費、行銷與管理費、融資成本及發展商獲利等,隨著消費稅推行后,這些元素當中,估計建築成本或增近4%,連帶也將推高房價,但這(4%增幅)還未將發展商淨利賺幅計算在內。”
根據WTW,土地成本約佔整體建築成本的12%至18%。
他今日為WTW推介《2015年房地產報告》后,如是告訴媒體;列席者包括WTW柔佛區董事譚家良,及檳城區董事白聖意。
符儒仁說,我國下月起推行消費稅,衝擊購房意願,今年無論對消費者或發展商來說,都是謹慎的一年。
“消費者購屋多有考量,發展商推出新項目的初期認購情況或相當緩慢。舉個例子,以往市場一旦有消息說某發展商要推新屋,不用到正式推介,有關項目即被搶購一空,但今年在市場整體購興萎靡影響下,估計發展商往后需用更長時間,估計至少得1年至1年半的時間,有關房產才售罄。”
投資商業房產
代價更高
消費稅落實后,有意投資商業房產的投資者,至少得準備20%前期款項(upfront payment)。
符儒仁指出,消費稅對住宅房產的影響微,但對商業房產卻可以有很大影響。
“在消費稅下,商業房產屬可征稅商品,在這個情況下,投資者若是購買商業房產供投資用途,或需雙重付費(double pay)。除了準備10%頭期款項,還需繳付6%消費稅,與2%至3%印花稅,總計約需為有關商業房產,準備至少20%前期款項,以策安全。”
不過,對發展商來說,基于商業房產屬于可征稅商品,故他們可索回進項稅(input tax)。
小型發展商料掙扎求存
我國房市今年整體展望謹慎,新項目料需更長時間售罄,只有現金流穩健的大型發展商,才有可能闖出一片天,反觀小規模發展商,或需掙扎求存。
符儒仁指出,消費稅落實間接打擊消費者購興,展開大型投資時更需多番考量,連帶拖慢發展商新屋銷售進度。
“在這情況下,代表發展商需向銀行借貸更多,恐對現金週轉帶來壓力,相信只有現金流穩健的大型發展商,才能撐過這個時期。”
雖說今年房市成長趨緩,但不表示發展商將因此暫緩推介新項目,符儒仁認為,發展商為刺激市場購興,或傾向小規模發展方式,即將一塊地劃分區塊,按階段發展確保不會有供過于求,拖累買氣的情況發生。
“發展商以往每次推介新項目,都是幾百個單位,現在情形有變,發展商都是分階段推介新項目,若市場情況比預期還要疲軟,首階段發展還可分塊進行,這樣一來就不會面對太多的資金壓力。”
辦公樓總面積料寫新高
我國今年估計將再迎來總面積達483萬平方公尺的辦公樓單位,恐將進一步帶來供需失衡壓力,不過符儒仁透露,慶幸的是巴生谷一帶,高達70%的辦公樓已相當老舊,平均屋齡在25年以上,有助緩和一次性大量供應引發的衝擊。
“環視巴生谷、大吉隆坡計劃(Greater KL)、八打靈再也、賽城與布城一帶,這些地區的辦公樓項目發展,相信年底總面積可站上1億平方公尺,吉隆坡將是區域國家中, 首個辦公樓面積衝破1億平方公尺,同時也為我國創造另一個紀錄,就算是新加坡,目前辦公樓單位面積約為8000萬平方公尺。”
我國酒店房產近年來也穩定發展,根據WTW資料顯示,未來3年巴生谷將再迎來15家酒店,當中12家為5星級酒店。
符儒仁說,我國可聚焦會展產業(MICE)有望帶動酒店業發展。
消費稅影響高樓住宅價格(範例)
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成本
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消費稅前(令吉)
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消費稅后(令吉)
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變動(%)
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1 | 地價 | 2萬 | 2萬 | – |
2 | 建築 | 37萬7125 | 39萬2089 | +3.97 |
3 | 法定損獻 | 1萬 | 1萬 | – |
4 | 專業收費 | 3萬 | 3萬 | – |
5 | 行銷與管理 | 8563 | 8563 | – |
6 | 融資成本 | 1萬 | 1萬 | – |
7 | 發展商獲利 | 11萬 | 11萬7482 | +6.80 |
每單位售價 | 56萬5688 | 58萬8134 | +3.97 | |
資料來源:WTW |