消費稅落實後 新屋料漲價4% 二手屋或跌價

• 2015年3月05日
• Categories: 企业, 财经

（吉隆坡5日訊）消費稅雖影響各行各業訂價策略，房產服務公司威廉氏達哈和王（CH William Talhar & Wong，簡稱WTW）指出，消費稅落實后估計新推介的房地產價格約增加4%，但二手房產可能跌價，需求高的有地房產跌價可能性不高。

隨著國際油價去年底開始走跌，建築原料或跟著跌價，該公司董事經理符儒仁指出，縱使下個月落實消費稅，不排除新屋價格持平，或漲價4%左右。

但這4%不包括營運與員工成本。

需更長銷售時間

“構成房價的元素，包括土地成本、建築成本、專業收費、行銷與管理費、融資成本及發展商獲利等，隨著消費稅推行后，這些元素當中，估計建築成本或增近4%，連帶也將推高房價，但這（4%增幅）還未將發展商淨利賺幅計算在內。”

根據WTW，土地成本約佔整體建築成本的12%至18%。

他今日為WTW推介《2015年房地產報告》后，如是告訴媒體；列席者包括WTW柔佛區董事譚家良，及檳城區董事白聖意。

符儒仁說，我國下月起推行消費稅，衝擊購房意願，今年無論對消費者或發展商來說，都是謹慎的一年。

“消費者購屋多有考量，發展商推出新項目的初期認購情況或相當緩慢。舉個例子，以往市場一旦有消息說某發展商要推新屋，不用到正式推介，有關項目即被搶購一空，但今年在市場整體購興萎靡影響下，估計發展商往后需用更長時間，估計至少得1年至1年半的時間，有關房產才售罄。”

投資商業房產

代價更高

消費稅落實后，有意投資商業房產的投資者，至少得準備20%前期款項（upfront payment）。

符儒仁指出，消費稅對住宅房產的影響微，但對商業房產卻可以有很大影響。

“在消費稅下，商業房產屬可征稅商品，在這個情況下，投資者若是購買商業房產供投資用途，或需雙重付費（double pay）。除了準備10%頭期款項，還需繳付6%消費稅，與2%至3%印花稅，總計約需為有關商業房產，準備至少20%前期款項，以策安全。”

不過，對發展商來說，基于商業房產屬于可征稅商品，故他們可索回進項稅（input tax）。

小型發展商料掙扎求存

我國房市今年整體展望謹慎，新項目料需更長時間售罄，只有現金流穩健的大型發展商，才有可能闖出一片天，反觀小規模發展商，或需掙扎求存。

符儒仁指出，消費稅落實間接打擊消費者購興，展開大型投資時更需多番考量，連帶拖慢發展商新屋銷售進度。

“在這情況下，代表發展商需向銀行借貸更多，恐對現金週轉帶來壓力，相信只有現金流穩健的大型發展商，才能撐過這個時期。”

雖說今年房市成長趨緩，但不表示發展商將因此暫緩推介新項目，符儒仁認為，發展商為刺激市場購興，或傾向小規模發展方式，即將一塊地劃分區塊，按階段發展確保不會有供過于求，拖累買氣的情況發生。

“發展商以往每次推介新項目，都是幾百個單位，現在情形有變，發展商都是分階段推介新項目，若市場情況比預期還要疲軟，首階段發展還可分塊進行，這樣一來就不會面對太多的資金壓力。”

辦公樓總面積料寫新高

我國今年估計將再迎來總面積達483萬平方公尺的辦公樓單位，恐將進一步帶來供需失衡壓力，不過符儒仁透露，慶幸的是巴生谷一帶，高達70%的辦公樓已相當老舊，平均屋齡在25年以上，有助緩和一次性大量供應引發的衝擊。

“環視巴生谷、大吉隆坡計劃（Greater KL）、八打靈再也、賽城與布城一帶，這些地區的辦公樓項目發展，相信年底總面積可站上1億平方公尺，吉隆坡將是區域國家中， 首個辦公樓面積衝破1億平方公尺，同時也為我國創造另一個紀錄，就算是新加坡，目前辦公樓單位面積約為8000萬平方公尺。”

我國酒店房產近年來也穩定發展，根據WTW資料顯示，未來3年巴生谷將再迎來15家酒店，當中12家為5星級酒店。

符儒仁說，我國可聚焦會展產業（MICE）有望帶動酒店業發展。