樓轉乾坤．是誰推高房價？
報導：林苡欣
（吉隆坡11日訊）房貸催升需求，是推高房價的幕后推手？
縱然我國房價堪稱區域最低，但買不起房屋中的卻大有人在，綜合房產專家看法，市場需求是推高房價的主因，可銀行誘人的優惠與貸款，才是刺激市場需求不斷攀升的源頭，需求直線上升也跟著帶動房價走高。
大馬購屋者協會中文組主任陳鐘靈回應《中國報》提問時說，當銀行貸款易于獲得時，代表人人都有能力買屋，反之這二三年間，國家銀行積極打房，銀行在審批房屋貸款申請也更趨謹慎，連帶造成整體房市成長走緩。
“人人都能買房自然推高需求，間接也是推高房價的誘因。”
他透露，地價、建築成本與消費稅影響，反而並非市場預測般大。
“相比下，若需求疲軟沒人要買屋，無論發展商如何以這3個理由抬高屋價，也是于事無補，畢竟發展商想要轉嫁成本，也得有人買單才行。”
大馬估價師及房產顧問協會主席拿督西迪指出，銀行一般都偏向放貸，除了因為有良好的回酬，風險評估亦較低，賺幅卻相當高，故也是促使銀行祭出各種優惠配套，吸引大家借貸買房的原因，變相助漲房價。
“在眾多房貸優惠配套中，我們最關注的還是發展商承擔利息計劃，雖說消費者在房屋建設期間一分一毫都不用付，但發展商多半會將有關利息成本，計算在房價內，這也是房價為何走高的理由之一。”
充裕游資低利率助漲房價
銀行審核貸款更趨嚴謹，在券商看來，發展商承擔利息計劃（DIBS）、美國3次量化寬鬆政策帶來龐大游資，與我國低利率，才是推動房價漲勢因素。
縱使房產專家認為，銀行貸款是推動房價節節走高的其中一個主要原因，但興業證券研究分析員龍國雯透過電郵告訴本報，銀行現在申批貸款申請更嚴格，真正推動房價，非發展商承擔利息計劃、游資與低利率等原因莫屬。
“不過，我國政府早在宣佈2014年財預算案時，正式禁止發展商承擔利息計劃。”
西迪透露，另外還有兩個不可忽視的因素，即是我國人口仍相當年輕，與薪資每年逐步增長。
“這般的趨勢發展，人民購買力相對增加，人民因此更有能力向銀行借貸買房。”
需求放緩可抑制房價漲勢
縱使我國房價相比區域仍相當低，但聚焦國內確仍有許多人無法負擔買不起屋，除了因房價居高不下，另一個原因在于轉售新屋（Sub-sale）的價格，與銀行評估落差甚大，造成有心往二手房市尋寶的消費者，賠了夫人又折兵，借不到貸款又虧了訂金。
西迪直言，我國房市成交量已出現滑落現象，依目前情況來看，相信當市場盤整到一定的水平，買家與賣家才能真正明白，市場現今的情況，兩者間也能尋到一個平衡點，不排除我國部分房產比如高檔住宅項目，房價或出現回調。
“我希望這並非劇烈的波動，若是跌價5%至10%仍算是合理水平，這也是比較健康的盤整現象。”
但龍國雯認為，銀行現今已收緊貸款，縱使申請也未必能如當初那般輕易獲批，連帶造成需求疲軟，故拖緩房價漲勢。
“在這樣的情況下，房價通常會顯著滑落，估計跌幅超過15%，我們需要這般巨大的價格回調。”
陳鐘靈指出，相信多數人無法順利獲得貸款，我國房市去年已有放緩跡象。
“據我所知，高檔房產如豪華公寓等價格已有回調，相反可負擔房屋需求仍火紅，是支撐房市穩定的關鍵。”
團購炒房供不應求是假象
陳鐘靈指出，投資者俱樂部以團購方式買下大量房產，為市場營造一種供不應求的假象，較后高價出售有關房產，也是導致許多人買不起房的原因。
“這類投資者俱樂部一般都很有說服力，遊說一群人一起團購買房，轉手脫售房產時又能賺一筆，間接將房價炒高。需知道我們不能老是與外國比較，也許綜觀亞洲，我國房價仍相當便宜，但人民的確無法負擔現今房價，卻也是不掙的事實。”
不過，大馬房地產發展商協會（REHDA）柔佛區主席何美霖認為，發展商在販售房產項目時，無論是投資者俱樂部，還是個別投資者，都一概以相同價格出售，相信有關投資者俱樂部的影響，應該不會顯著影響房價。
“基本面才是定房價的關鍵，故投資者俱樂部對價格影響不大。”
地價建築成本原因之一
地價與建築成本只是構成房產的其中一個元素，帶動房價節節走高，仍胥視經濟成長、利率走向與銀行貸款的可得性（availability）。
何美霖指出，一棟房子的賣價，是計算土地成本、建築成本（原料與勞工成本），及法定成本（支付予有關當局的獎金），一旦這幾個元素調漲價格，自然也會影響房價走高。
“除了房子建築本身，建築成本也包括有關發展項目的鷹架建設。”
在發展商看來，建築成本與地價是決定房價的主因，但龍國雯指出，土地與建築成本只是構成房產的其中一個元素，帶動房價節節走高，關鍵仍在于經濟成長、利率與銀行貸款的可得性。
“過去，因發展商承擔利息計劃，刺激房價大幅飆漲。”
政府雖已禁止發展商承擔利息計劃，但西迪透露，當初在這個計劃下推出的發展項目，今年將陸續建竣，投資者若無法負擔房貸，必會趕著脫售有關房產。
“屆時，市場料一片混亂，因無法負擔貸款，縱使價格低于市場投資者也被逼要出售，這樣一來也將間接影響房市發展。”
