楼转乾坤．是谁推高房价？
报导：林苡欣
（吉隆坡11日讯）房贷催升需求，是推高房价的幕后推手？
纵然我国房价堪称区域最低，但买不起房屋中的却大有人在，综合房产专家看法，市场需求是推高房价的主因，可银行诱人的优惠与贷款，才是刺激市场需求不断攀升的源头，需求直线上升也跟着带动房价走高。
大马购屋者协会中文组主任陈钟灵回应《中国报》提问时说，当银行贷款易于获得时，代表人人都有能力买屋，反之这二三年间，国家银行积极打房，银行在审批房屋贷款申请也更趋谨慎，连带造成整体房市成长走缓。
“人人都能买房自然推高需求，间接也是推高房价的诱因。”
他透露，地价、建筑成本与消费税影响，反而并非市场预测般大。
“相比下，若需求疲软没人要买屋，无论发展商如何以这3个理由抬高屋价，也是于事无补，毕竟发展商想要转嫁成本，也得有人买单才行。”
大马估价师及房产顾问协会主席拿督西迪指出，银行一般都偏向放贷，除了因为有良好的回酬，风险评估亦较低，赚幅却相当高，故也是促使银行祭出各种优惠配套，吸引大家借贷买房的原因，变相助涨房价。
“在众多房贷优惠配套中，我们最关注的还是发展商承担利息计划，虽说消费者在房屋建设期间一分一毫都不用付，但发展商多半会将有关利息成本，计算在房价内，这也是房价为何走高的理由之一。”
充裕游资低利率助涨房价
银行审核贷款更趋严谨，在券商看来，发展商承担利息计划（DIBS）、美国3次量化宽松政策带来庞大游资，与我国低利率，才是推动房价涨势因素。
纵使房产专家认为，银行贷款是推动房价节节走高的其中一个主要原因，但兴业证券研究分析员龙国雯透过电邮告诉本报，银行现在申批贷款申请更严格，真正推动房价，非发展商承担利息计划、游资与低利率等原因莫属。
“不过，我国政府早在宣布2014年财预算案时，正式禁止发展商承担利息计划。”
西迪透露，另外还有两个不可忽视的因素，即是我国人口仍相当年轻，与薪资每年逐步增长。
“这般的趋势发展，人民购买力相对增加，人民因此更有能力向银行借贷买房。”
需求放缓可抑制房价涨势
纵使我国房价相比区域仍相当低，但聚焦国内确仍有许多人无法负担买不起屋，除了因房价居高不下，另一个原因在于转售新屋（Sub-sale）的价格，与银行评估落差甚大，造成有心往二手房市寻宝的消费者，赔了夫人又折兵，借不到贷款又亏了订金。
西迪直言，我国房市成交量已出现滑落现象，依目前情况来看，相信当市场盘整到一定的水平，买家与卖家才能真正明白，市场现今的情况，两者间也能寻到一个平衡点，不排除我国部分房产比如高档住宅项目，房价或出现回调。
“我希望这并非剧烈的波动，若是跌价5%至10%仍算是合理水平，这也是比较健康的盘整现象。”
但龙国雯认为，银行现今已收紧贷款，纵使申请也未必能如当初那般轻易获批，连带造成需求疲软，故拖缓房价涨势。
“在这样的情况下，房价通常会显著滑落，估计跌幅超过15%，我们需要这般巨大的价格回调。”
陈钟灵指出，相信多数人无法顺利获得贷款，我国房市去年已有放缓迹象。
“据我所知，高档房产如豪华公寓等价格已有回调，相反可负担房屋需求仍火红，是支撑房市稳定的关键。”
团购炒房供不应求是假象
陈钟灵指出，投资者俱乐部以团购方式买下大量房产，为市场营造一种供不应求的假象，较后高价出售有关房产，也是导致许多人买不起房的原因。
“这类投资者俱乐部一般都很有说服力，游说一群人一起团购买房，转手脱售房产时又能赚一笔，间接将房价炒高。需知道我们不能老是与外国比较，也许综观亚洲，我国房价仍相当便宜，但人民的确无法负担现今房价，却也是不挣的事实。”
不过，大马房地产发展商协会（REHDA）柔佛区主席何美霖认为，发展商在贩售房产项目时，无论是投资者俱乐部，还是个别投资者，都一概以相同价格出售，相信有关投资者俱乐部的影响，应该不会显著影响房价。
“基本面才是定房价的关键，故投资者俱乐部对价格影响不大。”
地价建筑成本原因之一
地价与建筑成本只是构成房产的其中一个元素，带动房价节节走高，仍胥视经济成长、利率走向与银行贷款的可得性（availability）。
何美霖指出，一栋房子的卖价，是计算土地成本、建筑成本（原料与劳工成本），及法定成本（支付予有关当局的奖金），一旦这几个元素调涨价格，自然也会影响房价走高。
“除了房子建筑本身，建筑成本也包括有关发展项目的鹰架建设。”
在发展商看来，建筑成本与地价是决定房价的主因，但龙国雯指出，土地与建筑成本只是构成房产的其中一个元素，带动房价节节走高，关键仍在于经济成长、利率与银行贷款的可得性。
“过去，因发展商承担利息计划，刺激房价大幅飙涨。”
政府虽已禁止发展商承担利息计划，但西迪透露，当初在这个计划下推出的发展项目，今年将陆续建竣，投资者若无法负担房贷，必会赶着脱售有关房产。
“届时，市场料一片混乱，因无法负担贷款，纵使价格低于市场投资者也被逼要出售，这样一来也将间接影响房市发展。”
