樓轉乾坤‧房市慘淡貸款惹的禍 消費意願差才是導火線?

• 2015年5月20日
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國家銀行數年前開始提出一系列收緊貸款舉措，抑制家債及房市投機活動，這些措施從此以后便與房市景氣掛鉤，銷量欠佳就是申請不到貸款惹的禍。

但是若讓數據“說話”，欠佳的何止是房地產銷量，住宅房產貸款申請從去年8月至今年2月同樣不濟，到底是貸款收緊拖累房市？還是房市慘淡影響貸款？

更重要的是，房價會不會因此下跌？

根據最新報告，過去幾個年頭都非常好景的房產領域，最近出現放緩跡象，截至去年末季，房產成交量及成交值分別按年下滑4.5%及14.2%，今年首季沒有好轉跡象。

但這一次貸款難申請卻不是罪魁禍首，因為就連銀行貸款成長都受拖累；去年8月開始，住宅房產貸款申請即一直呈現下滑走勢，從195億令吉大減40%至今年2月的117億令吉。

財經週刊《The Edge》報導，過去市場習慣性將房產領域放緩的原因，歸咎于國行收緊貸款條例及政府打房措施，但業內人士卻不這么認為。

一名負責銀行貸款的業內人士透露，去年住宅房產貸款批准率54%，為2009年以來最高，但是不獲批的比重卻從2009年的52%，降至46%。

他指出，要取得房貸沒有想像中難，尤其是擁有充裕可支配收入的首次購屋者。

屋價仍企穩

MIDF證券研究亦曾在報告中指出，去年末季房市需求放緩與貸款收緊沒有太大關聯，消費稅執行后、消費意願疲軟才是導因之一。

“由于消費意願疲軟的走勢持續，今年新房產的銷量應會減少5%至10%。”

報導引述一名分析師指出，多數發展商仍在重新評估市場、重新策劃即將推出的計劃，新屋市場會放緩，不過價格不太可能下調，除非經濟出現顯著萎縮。

根據大眾投銀研究稍早前報告，需求放緩並未拉低房產價格，截至去年底，吉隆坡、雪蘭莪及檳城房屋價格指數（HPI）仍分別按年揚5%、6%及8%，柔佛屋價則揚11%。

“市場有房產供應過多的趨勢，交易環境稍微艱鉅，不過去年整體指數仍增長7%，顯示現階段屋價仍企穩。”

二手市場交投活絡 炒房者無力供款

市場分析雖認為新屋銷量將下滑，卻看好二手屋市場交投活絡，尤其之前利用發展商承擔利息計劃（DIBS）投機的炒房者求售房產、無力承擔貸款者拍賣房產，都提供購屋者更多選擇。

一名業內觀察人士指出，之前利用發展商承擔利息計劃投機炒房者，目前所置的物業料接近竣工，需要開始供期。

“一些投機炒房者可能會在開始供期前，尋求脫售房產，真正有意購屋者或可‘撈’得一些不錯且值得的房產。”

房產代理公司大馬萊坊董事經理薩古南則指出，以目前越來越多房產遭拍賣的趨勢來看，越來越多之前購屋者無力承擔供期。

隨著國內經濟放緩、生活水平在消費稅落實后提高，無法償還房貸而倒債的數量有可能越來越多，遭拍賣的房產料比去年更多。