報導 : 黃春梅
攝影 : 張來星
（新山31日訊）新加坡政府警告國人慎防依斯干達經濟特區房地產市場崩盤，大大打擊市場信心，但產業規劃與銷售專家以數據及理據告訴你，特區房產並未供過于求！
這兩年來，特區房產過剩的說法，不斷從市場傳出，尤其在馬銀行于4月中旬發表研究報告，表明特區產業需求放緩，更看好巴生河流域及檳城的市場后，新加坡財政部更警告，新山的私宅供應過剩，可能導致當地房產價格下滑。
這兩起事件就仿若壓死駱駝的最后一根稻草，在消費稅的“推波助瀾下”，導致整個市場愈加靜了下來，消費者大多只看不買，讓發展商非常頭痛。
但正所謂數據會說話，產業規劃與銷售專家拿督斯里郭澤儀以數據力證，特區房產並未如想像中的過剩，相反的需求依然旺盛，端看發展商如何銷售房產。
他引述我國聞名的產業市場先驅顧問戴尼爾博士的研究報告，表明特區在2006年推介時，人口僅有135萬人，但在2013年尾，已增長至188萬人，而實際數字可能更多。
發展商前來買地
“但我們的房產供應量，至今新舊合共僅約20萬間，以近200萬人口來看，這意味著一間房子需住上約9人，這就表示需要買房的人還是很多。”
“尤其在新元兌令吉不斷升值及特區工作機會大幅度增加的情況下，會有更多國人涌到這里生活，再加上特派來此的外國人，還有想過更舒適生活的新加坡人，相信在2025年，人口會達到300萬人，所以這會是個持續旺盛的市場。”
不只如此，他說，許多原不在新山立基的知名發展商，也紛紛前來買地，而他們絕不會憑空這么做，可見特區的未來。
“政府也在第11大馬計劃中表明，會重點發展柔州，只要政府願意注資，特區的發展就會更為蓬勃，前途明亮。”
他也提醒，特區的人均收入相較其它東協首都還要高，但屋價卻更便宜，這也表示更多的人會買得起房子，所以長遠來說，供求依然會保持平衡。
賣房難不難看策略
房子難不難賣，發展商的策略至關緊要！
雖然認為特區房產沒有過剩，但郭澤儀承認，部分類型的供應如超奢華公寓，確有過多的隱憂，或更適當地說，是難以找到買家，而那是因策略錯誤，與市場需求無關。
“即使你地點多優越，但每平方尺要賣到1000令吉或以上，這根本不是本地買家現今可以負擔的水平，那被冷落是自然之事，而這是因為你沒有做好功課，並不是市場的問題。”
因此，他促請發展商，若買到較昂貴的地庫，其實不需急于發展，可以“囤貨”一段時間，等到市場的消費能力已到那個水平，再推出市場也不嫌遲，要不然可能出現兩頭不到岸的情況，對本身的品牌及財務上的週轉都不利。
“再不然你可以多請教一些專家，嘗試一些可拉低成本的方式，那就可以調低售價，房子可以賣得快些，你也可以週轉得快些。”
趁房價未高漲先下手
馬新高鐵與柔新輕捷運計劃勢必催谷特區經濟，但若到真的落實后才下訂，已嫌太遲，所以現今其實是最好的入場時機！
產業銷售經理陳健發認為，這兩項計劃雖然可帶旺特區發展，尤其是房產市場，但因至今仍沒有眉目，所以消費者還在觀望，不敢貿然行動。
但產業經紀周柏棟提醒，若計劃真的展開，到時房產市場必會大旺，所以若消費者到時才入場，其實已在買貴屋，何不趁現在房價還未高漲時，“先下手為強”。
郭澤儀也坦言，其實現今的二手屋房價，相較過往兩年頂峰時，已有所下降，而新屋價格雖不至于下跌，但事實上發展商在現今這個市場信心不足的此刻，已是“薄利多銷”，利潤率已有所下跌。
“市道好時，一間房子的利潤率可以高達25%，但現在很多發展商已退而求其次，有15%的利潤率已足夠，所以與建材價格的調漲幅度相比，新屋價格並沒有漲很多，也就是說現在的價格其實更公道。”
中國發展商插旗
不會引發“高樓泡沫”
郭澤儀直言，中國發展商會插旗特區，看的是更遙遠的未來，也不認為緊隨它們而來的超多公寓供應，會壓垮市場，制造“高樓泡沫”。
他說，這些中國發展商皆財雄勢大，所以雖然初階段有些失策，但他們絕對擁有持有能力，要在勢頭不對時調整計劃，絕對游刃有餘。
“發展商們看准的是新山與新加坡的深圳與香港模式，你看看現今的深圳經濟特區已是何等的蓬勃，所以他們無需急于一時，可以慢慢地推展計劃，以特區未來的人口，絕對有可能消化這些供應。”
至于有說2016年起，許多興建中的公寓會竣工，短時間內會有龐大的供應流入市場，並導致欲出租者難以找到租戶，以致無法供期，被迫賤價出售，他認為，這情況或會出現，但絕不會引發災難。
“我深信絕大部分的消費者，還是持有能力的，因你不可能沒有賺那么多錢，卻跑去買與你的收入不符的房子。”
“但一些投機客還是可能出現燒到手的情況，只是我覺得這僅是一小部分，可能只會短暫的幾個月甚或半年影響市場，但不可能動搖基本盤，引發泡沫。”
如新國經濟衰退
才可能影響房市
影響特區房產過剩的最大因素，將是新加坡經濟大衰退。
郭澤儀認為，因在新加坡工作但住在新山的大馬人及新加坡人，是特區房產的主要購買者，所以若新加坡經濟衰退，才真的可能影響特區房市，導致供應過剩，否則整體來說不大可能出現供過于求情況。
“但你看看新加坡，經濟發展至今依然穩如泰山，過去數個季度也呈增長趨勢，在這樣的情況下，人人都會有工作，也有購買力，所以他們還是有能力購屋。”
因此，他說，現今的房市放緩情況，主要是信心問題，因不斷有負面消息流出，影響了人民對市場的信心，所以不算是基本結構上的大問題，那只要信心回籠，又將是另一個增長期。
新房不可能跌價
★產業銷售經理陳健發
特區產業市場從2010年到2013年尾的飛躍式增長路期，到現今的調整期，我相信接下來將在2017或2018年再呈穩定增長趨勢，因預計馬新高鐵和柔新捷運計劃有望在那時動工，吸引買家入場。
新房價格是不可能跌的，因現今的建材價格日益高漲，再加上令吉貶值，所以想買新屋者，其實現在是很適合的時候，尤其趁上述兩大催化劑未發酵時入場，那就等于撿到了便宜貨。
投資店屋可升值
★林康勇（41歲，服裝業者）
我覺得現今雖然房市放緩，但店屋還是不錯的投資，只要地點好，升值只是時間的問題，而且要找租客也不難，屬于非常穩當的投資。
至于地點，Southkey和美迪尼都不錯，前者是新山市區的新商業重鎮，后者則是前景無限之處，都是值得投資的地方。
所以我很喜歡去看參觀產業展，向專業人士了解房地產發展趨勢，增進知識，我覺得這對商人尤其重要，因可知道居住地的最新發展，利于經商。
經紀收入沒問題
★產業經紀周柏棟
目前產業市場交投雖較淡靜，但若產業經紀勤勞跑業務，一個月要賺五六千令吉並沒有問題，因現今除了買賣房子需求，還有租賃房子，所以不致于無以為繼。
我們會發現現今50萬至100萬令吉區間的房子會較難賣，因這階層的買家雖是中產階級，但會擔心經濟情況不穩而無法供屋，所以會猶豫不決，反倒是100萬令吉以上的富豪級買家，因為有錢，所以出手依然大方。