培育房产投资新力军 先让年轻人居者有其屋

报导 : 张洁莹
（吉隆坡3日讯）房产市场的供需及房价向来是热议话题，质疑供应过剩的声浪之中，却有大批首购族哀怨无能力购买新屋；房地产业者呼吁，应该先做到让年轻人居者有其屋的基础，才可能培养未来房产投资新力军。

传统认为“有房才有家”，不过近年来房价水涨船高，首购族望屋兴叹。

MCT集团（MCT，5182，主要板房产）行销及办公室租赁高级总经理张荣宝认为，应该要给年轻人购屋的机会，有第1间屋子才可能做更多投资。

先找一个基本盘

“年轻人一定要寻找基本盘，有基础后才一步步升级，由小屋换大屋，之后再投资新房产，成为投资新力军，营造一个永续发展的市场，进而带旺房市。”

他是出席配合“2015年南洋产业展”而举办的“房产领域的后消费税时代”圆桌论坛时，发表上述谈话；其他出席者包括怡克伟士（EKOVEST，8877，主要板建筑）董事经理拿督林景清、马星集团（MAHSING，8583，主要板房产）总财务长郭盛进、拍卖资讯网auction guru总执行长谢廉义、国际地产有限公司主席兼执行董事饶安昌、Chester房地产项目总监马子爵，及大马产业机构投资金融副总裁潘荣德。

此论坛由《中国报》执行编辑（经济组）罗依薇主持。

张荣宝也指出，土地越来越稀少，房产供应亦有限，越早置产优势越大。

“比方说现在房价每方尺2000令吉，未来可能增值到每平方尺2500令吉，不过问题出在现在年轻人连每平方尺250令吉的房子都买不起，如何接手投资高级房产市场？所以打好基础非常重要。”

银行应宽待首购族

国行收紧贷款条例打击房产投机奏效，不过是否一并冲击买气却让市场议论纷纷，房产业者认为，各大银行应该更宽以对待首购者。

林景清相信，银行贷款收紧犹如下雨收伞，也是目前房产市场放缓的最大“元凶”。

“接下来可能会有更多工程搁置，小型发展商的发展计划若缺乏买家，也无法支撑太久，或带来更大风险。”

马子爵亦认为，政府鼓励首购者购屋，银行审批贷款时未必手下留情，严谨的审批程序让一些有能力供房的首购者无法获得贷款。

“工作属合约性质，银行也会认定无固定收入而不批贷款，条例与过去相比收紧不少。”

谢廉义亦举例，即使是在国外担任专业人士，只要在本地没有工作证明或是公积金，贷款也一样不会过关。

但是张荣宝认为，现有条例打击投机活动，尤其对首购者还是有帮助，毕竟炒作不停止，真正买房自住者负担不起。

饶安昌也说，银行生意还是得做，不过是“看人”批贷款，尤其是纪录良好的首购者、小商家，一般贷款不会有问题，否则银行在2年至3年内业务会受很大影响。

“购屋者不一定要向本地银行贷款，许多外资银行非常愿意为合格的购屋者提供房贷。”

欲申请房贷
先管理好现金流

欲轻松取得贷款，首购者宜整理本身现金流，购屋时亦需考虑地点、房产面积及价位，量力而为的话取得银行贷款的几率增高。

林景清指出，加薪幅度不如房产涨价幅度，政府应该出面协助，不过购屋者本身置产时亦应量力而为，选对地点及房产。

“房产价位必须是自己可负担的，要考虑的不仅是每月供款，还得考虑发生紧急事故或失业时是否仍有能力供期。”

此外，林景清亦建议首购者管理好现金流，贷款比重应占现金流30%，只要举债未过高，相信还是会获得贷款。

首购为可预见趋势

大势所趋下，近年不少发展商已看准年轻首购族市场，打造可负担房屋，马星集团即是其中之一。

郭盛进指出，近期着重价格介于50万令吉至100万令吉之间的计划，希望让首购族以可负担价格拥有心水房产。

“从公司角度来看，未来趋势离不开地点和价格，除了围绕着基建设施如大道、高铁、捷运等，再来就是对可负担房屋及保安的需求。”

他指出，我国人口年轻，很多年轻人投入职场打拼，想拥有自己的房产，首购族是个不可小觑的市场。

“再来则是有地房产的保安措施，公司会推出更多围篱保安社区（Gated & Guarded）类型产品。”

一眛建高档房产
无助未来发展

张荣宝则指出，未来会是大众市场（mass market）天下，一昧发展高档房产无助未来发展。

尤其是吃住玩乐都在同一个地点的综合城镇计划，若可先吸引公司或办公室进驻，为零售业者凝聚更高人气，将带旺整个市区。

“谷中城就很成功，2万5000人在该商圈工作，企业租约至少6年，若午餐一人消费10令吉，单日可进账25万令吉，1个月可获利400万令吉，周末反而是额外获利，吉隆坡中环亦如此。”

他指出，若只是单座办公楼，缺乏人潮及泊车位，租金需水涨船高才可能获得较高回酬，若无人潮，小商家难维持，投资者更难以为继。