培育房產投資新力軍 先讓年輕人居者有其屋

報導 : 張潔瑩
（吉隆坡3日訊）房產市場的供需及房價向來是熱議話題，質疑供應過剩的聲浪之中，卻有大批首購族哀怨無能力購買新屋；房地產業者呼籲，應該先做到讓年輕人居者有其屋的基礎，才可能培養未來房產投資新力軍。

傳統認為“有房才有家”，不過近年來房價水漲船高，首購族望屋興嘆。

MCT集團（MCT，5182，主要板房產）行銷及辦公室租賃高級總經理張榮寶認為，應該要給年輕人購屋的機會，有第1間屋子才可能做更多投資。

先找一個基本盤

“年輕人一定要尋找基本盤，有基礎后才一步步升級，由小屋換大屋，之后再投資新房產，成為投資新力軍，營造一個永續發展的市場，進而帶旺房市。”

他是出席配合“2015年南洋產業展”而舉辦的“房產領域的后消費稅時代”圓桌論壇時，發表上述談話；其他出席者包括怡克偉士（EKOVEST，8877，主要板建築）董事經理拿督林景清、馬星集團（MAHSING，8583，主要板房產）總財務長郭盛進、拍賣資訊網auction guru總執行長謝廉義、國際地產有限公司主席兼執行董事饒安昌、Chester房地產項目總監馬子爵，及大馬產業機構投資金融副總裁潘榮德。

此論壇由《中國報》執行編輯（經濟組）羅依薇主持。

張榮寶也指出，土地越來越稀少，房產供應亦有限，越早置產優勢越大。

“比方說現在房價每方尺2000令吉，未來可能增值到每平方尺2500令吉，不過問題出在現在年輕人連每平方尺250令吉的房子都買不起，如何接手投資高級房產市場？所以打好基礎非常重要。”

銀行應寬待首購族

國行收緊貸款條例打擊房產投機奏效，不過是否一併衝擊買氣卻讓市場議論紛紛，房產業者認為，各大銀行應該更寬以對待首購者。

林景清相信，銀行貸款收緊猶如下雨收傘，也是目前房產市場放緩的最大“元兇”。

“接下來可能會有更多工程擱置，小型發展商的發展計劃若缺乏買家，也無法支撐太久，或帶來更大風險。”

馬子爵亦認為，政府鼓勵首購者購屋，銀行審批貸款時未必手下留情，嚴謹的審批程序讓一些有能力供房的首購者無法獲得貸款。

“工作屬合約性質，銀行也會認定無固定收入而不批貸款，條例與過去相比收緊不少。”

謝廉義亦舉例，即使是在國外擔任專業人士，只要在本地沒有工作證明或是公積金，貸款也一樣不會過關。

但是張榮寶認為，現有條例打擊投機活動，尤其對首購者還是有幫助，畢竟炒作不停止，真正買房自住者負擔不起。

饒安昌也說，銀行生意還是得做，不過是“看人”批貸款，尤其是紀錄良好的首購者、小商家，一般貸款不會有問題，否則銀行在2年至3年內業務會受很大影響。

“購屋者不一定要向本地銀行貸款，許多外資銀行非常願意為合格的購屋者提供房貸。”

欲申請房貸
先管理好現金流

欲輕鬆取得貸款，首購者宜整理本身現金流，購屋時亦需考慮地點、房產面積及價位，量力而為的話取得銀行貸款的幾率增高。

林景清指出，加薪幅度不如房產漲價幅度，政府應該出面協助，不過購屋者本身置產時亦應量力而為，選對地點及房產。

“房產價位必須是自己可負擔的，要考慮的不僅是每月供款，還得考慮發生緊急事故或失業時是否仍有能力供期。”

此外，林景清亦建議首購者管理好現金流，貸款比重應佔現金流30%，只要舉債未過高，相信還是會獲得貸款。

首購為可預見趨勢

大勢所趨下，近年不少發展商已看準年輕首購族市場，打造可負擔房屋，馬星集團即是其中之一。

郭盛進指出，近期著重價格介于50萬令吉至100萬令吉之間的計劃，希望讓首購族以可負擔價格擁有心水房產。

“從公司角度來看，未來趨勢離不開地點和價格，除了圍繞著基建設施如大道、高鐵、捷運等，再來就是對可負擔房屋及保安的需求。”

他指出，我國人口年輕，很多年輕人投入職場打拼，想擁有自己的房產，首購族是個不可小覷的市場。

“再來則是有地房產的保安措施，公司會推出更多圍籬保安社區（Gated & Guarded）類型產品。”

一眛建高檔房產
無助未來發展

張榮寶則指出，未來會是大眾市場（mass market）天下，一昧發展高檔房產無助未來發展。

尤其是吃住玩樂都在同一個地點的綜合城鎮計劃，若可先吸引公司或辦公室進駐，為零售業者凝聚更高人氣，將帶旺整個市區。

“谷中城就很成功，2萬5000人在該商圈工作，企業租約至少6年，若午餐一人消費10令吉，單日可進賬25萬令吉，1個月可獲利400萬令吉，週末反而是額外獲利，吉隆坡中環亦如此。”

他指出，若只是單座辦公樓，缺乏人潮及泊車位，租金需水漲船高才可能獲得較高回酬，若無人潮，小商家難維持，投資者更難以為繼。