2015南洋產業展‧土地漸少．外資湧入 房產買家要買趁現在

（吉隆坡10日訊）我國房市過去5年為業者口中的“超級大牛市”，政府執行消費稅后“牛勢”不繼，不過土地交易競爭激烈、外資青睞本地房產支撐房價，業者還是呼籲買家要買趁現在。

怡克偉士（EKOVEST，8877，主要板建築）董事經理拿督林景清出席2015年南洋產業展造勢活動之一的圓桌論壇指出，儘管部分類型房產供應確實過剩，行業基本面發展依然健全，長期有助推高房價。

“目前普遍是消費稅后的觀望，價格盤整中，大吉隆坡下基建發展都是支撐房價上揚的長期因素。”

國際地產有限公司主席兼執行董事饒安昌則指出，土地買賣競爭都非常激烈，1塊土地可能吸引超過10家發展商競標，若地價不跌，短期內房價不可能降價。

產業展26日舉行

“房產領域的后消費稅時代”的圓桌論壇由《中國報》執行編輯（經濟組）羅依薇主持；列席者尚包括馬星集團（MAHSING，8583，主要板房產）總財務長郭盛進、MCT集團（MCT，5182，主要板房產）行銷及辦公室租賃高級總經理張榮寶、拍賣資訊網auction guru總執行長謝廉義、Chester房地產項目總監馬子爵及大馬產業機構投資金融副總裁潘榮德。

2015年南洋產業展將于6月26日至 28日，于吉隆坡國際會展中心舉行。

張榮寶則指出，過去5年國內房價漲勢如牛，期間市場由供需推高基本盤價格，發展商在舊區推出新計劃亦會推高房價，不過新一輪漲勢或需要等待一段更長時間。

“土地越來越少，房價只會越來越高，本來就是一個‘斗長命’的遊戲，誠如香港人所說，上一代沒有一間破爛的房子，下一代休想有間鴿子籠，再觀望就只能望屋興嘆。”

二手市場旺房產拍賣量銳減

國內房市看似低迷，不過拍賣市場數量未大量增加，反而越來越少，購屋致使倒債的可能性亦大大減低。

拍賣內行人謝廉義指出，站在拍賣的角度，今年開始至消費稅過后，拍賣數量越來越少，暫時未見買家因為新稅制無力供房的現象。

“也有可能是二手屋市場太好，所以在銀行拍賣之前，另一家銀行已從二手屋市場接手並直接轉賣。”

他指出，目前拍賣成交的數量，從過去2年平均每月2000個至3000個單位，減少一半至今年到現在平均每月1000個單位，高檔房產及地皮拍賣更是少之又少，反而中低價位房產比較常見，一般拍賣會可成交房產拍賣大約佔總數40%至50%。

至于道路旁很多以銀行拍賣為名的宣傳單，謝廉義認為，很有可能是房產經紀為吸引消費者目光的招式，屬于非法張貼，不過其中包括真正在拍賣的房產，但由經紀經手后可取佣金。

馬子爵指出，值得一提的是，最近市場的房產經紀越來越多，同個單位可有很多經紀在推銷，所以這樣的狀況不感意外。

過了消費稅緩衝期
下半年料購興回揚

今年初人人關心也擔心消費稅，買慣了沒有消費稅的房地產，國人需要緩衝期，一旦適應了現有制度，下半年料購興回揚。

林景清指出，國人不習慣消費稅，所以還是會稍遲疑，但只是個調整期，最長1年至2年內會調好心態，屆時購興就會回彈。

不過相對1年至2年，郭盛進指出，馬星集團的看法更樂觀，相信投資情3個月至6個月內就會回暖，消費稅后的觀望僅是一個過度期。

饒安昌指出，觀望態度雖明顯，卻適逢房產業傳統淡季，對銷量影響其實不大，而且受影響的也不僅止于房產業，各行業均嘗到箇中滋味。

“以經驗來看，其實每年1月到4月的銷量都會稍慢，家庭開銷大是主因，一般5月至6月市場會回溫，所以大部分發展商都會選擇這段期間推出新計劃，今年才剛剛進入6月，相信去年動力可維持至年底。”

張榮寶則指出，很多人說市場處觀望期，不過很多人開始觀望也不是這一兩年的事，若遇上屬意又符合預算的房產，購屋者不會因為消費稅打住購屋腳步。

外資“尋房”趨勢
市區主題式項目

從鄰國新加坡到中國、香港及台灣等地，房地產價格都是一等一的高，本地房價在外資眼中仍相對便宜，更不會在意消費稅對價格影響，不過外資亦非盲目追求海外置產，近期主題式房產更受外資買家青睞。

在政府旗下機構引進外資買家的潘榮德透露，近期外資赴馬“尋房”的趨勢，傾向主題概念式的項目，比如說養生醫療保健及旅遊相關項目。

他舉例，一些公寓在設計時有24小時診所服務，即使夜半緊急需要看診，也可致電醫生。

“外國已經有很多住宅公寓計劃，外資不需要再來本地找一樣的房產，本地發展商可以考慮展開主題式發展計劃，多元化房產種類。”

馬子爵亦認同這會是個未來趨勢，推出別出心裁的房產計劃可製造新物流、商機及市場需求。

吉隆坡是房產熱點

目前，外資眼中熱門房產地點仍是吉隆坡區，部分地標建築週邊房產更容易被外資接受。

潘榮德指出，我國推行第二家園計劃，是吸引外資一個很好的渠道，與其可發達國家申請綠卡，到大馬置產生活水平相對便宜、適合經商，而且手續非常簡便，甚至還有10年免簽證福利。

馬新高鐵填補首都租房需求

古文明從河流域發展開來，現代發展則是依靠開闢大道及大型基建，未來房產市場將繼續圍繞著基建項目，馬新高鐵打通之后，吉隆坡房市料更旺。

張榮寶指出，大馬90年代靠高速公路發展，現在則是在輕快鐵、捷運、電動火車等設施連接下，達到城市發展。

“馬新高鐵若建成，吉隆坡城市景觀也將改變，相對新加坡，吉隆坡租金更便宜，相信將招徠更多商業活動，屆時新加坡公司也有可能到吉隆坡設辦公室。”

由于往來更方便，日后不排除更多人工作日在吉隆坡棲息（weekday shelter），然后回家鄉度過週末（weekend home），相信會填補更多出租市場空缺。

業者控制成本保賺幅

住宅房產豁免消費稅，發展商採購建材時卻需要繳交6%消費稅，發展成本增加一般轉嫁消費者，不過市場需求放緩，業者亦不敢輕舉妄動，只能從控制成本保賺幅。

郭盛進指出，對發展商而言，無法申索回採購建材時繳交的消費稅，使掌控成本時面臨挑戰。

“既需要符合經濟規模，又需要更謹慎控制成本，最終目的就是盡量不要把消費稅成本轉嫁給購屋者。”

林景清則指出，消費稅推高發展成本，生意人還是會轉嫁，若將部分土地轉換為可負擔房屋，所“犧牲”的賺幅還是要轉嫁至旗下其他計劃，這些計劃同樣面臨漲價情況。

張榮寶指出，市場疲弱、需求不高時，即使成本增加，發展商也無法抬高售價，以免打擊市場買氣，最后也只能從控制成本著手。

“為節省成本，過去大部分外包至其他公司的工程都轉為內部處理，從設計、採購、建築甚至銷售都是一手包辦，至少可省下10%至20%成本。”

另外，發展商從初期就會更仔細設計，減少錯誤的機會，並且避免可能導致建築成本提高的工程變更，各個層面均可省下不少成本。