2015南洋产业展‧土地渐少．外资涌入 房产买家要买趁现在

（吉隆坡10日讯）我国房市过去5年为业者口中的“超级大牛市”，政府执行消费税后“牛势”不继，不过土地交易竞争激烈、外资青睐本地房产支撑房价，业者还是呼吁买家要买趁现在。

怡克伟士（EKOVEST，8877，主要板建筑）董事经理拿督林景清出席2015年南洋产业展造势活动之一的圆桌论坛指出，尽管部分类型房产供应确实过剩，行业基本面发展依然健全，长期有助推高房价。

“目前普遍是消费税后的观望，价格盘整中，大吉隆坡下基建发展都是支撑房价上扬的长期因素。”

国际地产有限公司主席兼执行董事饶安昌则指出，土地买卖竞争都非常激烈，1块土地可能吸引超过10家发展商竞标，若地价不跌，短期内房价不可能降价。

产业展26日举行

“房产领域的后消费税时代”的圆桌论坛由《中国报》执行编辑（经济组）罗依薇主持；列席者尚包括马星集团（MAHSING，8583，主要板房产）总财务长郭盛进、MCT集团（MCT，5182，主要板房产）行销及办公室租赁高级总经理张荣宝、拍卖资讯网auction guru总执行长谢廉义、Chester房地产项目总监马子爵及大马产业机构投资金融副总裁潘荣德。

2015年南洋产业展将于6月26日至 28日，于吉隆坡国际会展中心举行。

张荣宝则指出，过去5年国内房价涨势如牛，期间市场由供需推高基本盘价格，发展商在旧区推出新计划亦会推高房价，不过新一轮涨势或需要等待一段更长时间。

“土地越来越少，房价只会越来越高，本来就是一个‘斗长命’的游戏，诚如香港人所说，上一代没有一间破烂的房子，下一代休想有间鸽子笼，再观望就只能望屋兴叹。”

二手市场旺房产拍卖量锐减

国内房市看似低迷，不过拍卖市场数量未大量增加，反而越来越少，购屋致使倒债的可能性亦大大减低。

拍卖内行人谢廉义指出，站在拍卖的角度，今年开始至消费税过后，拍卖数量越来越少，暂时未见买家因为新税制无力供房的现象。

“也有可能是二手屋市场太好，所以在银行拍卖之前，另一家银行已从二手屋市场接手并直接转卖。”

他指出，目前拍卖成交的数量，从过去2年平均每月2000个至3000个单位，减少一半至今年到现在平均每月1000个单位，高档房产及地皮拍卖更是少之又少，反而中低价位房产比较常见，一般拍卖会可成交房产拍卖大约占总数40%至50%。

至于道路旁很多以银行拍卖为名的宣传单，谢廉义认为，很有可能是房产经纪为吸引消费者目光的招式，属于非法张贴，不过其中包括真正在拍卖的房产，但由经纪经手后可取佣金。

马子爵指出，值得一提的是，最近市场的房产经纪越来越多，同个单位可有很多经纪在推销，所以这样的状况不感意外。

过了消费税缓冲期
下半年料购兴回扬

今年初人人关心也担心消费税，买惯了没有消费税的房地产，国人需要缓冲期，一旦适应了现有制度，下半年料购兴回扬。

林景清指出，国人不习惯消费税，所以还是会稍迟疑，但只是个调整期，最长1年至2年内会调好心态，届时购兴就会回弹。

不过相对1年至2年，郭盛进指出，马星集团的看法更乐观，相信投资情3个月至6个月内就会回暖，消费税后的观望仅是一个过度期。

饶安昌指出，观望态度虽明显，却适逢房产业传统淡季，对销量影响其实不大，而且受影响的也不仅止于房产业，各行业均尝到个中滋味。

“以经验来看，其实每年1月到4月的销量都会稍慢，家庭开销大是主因，一般5月至6月市场会回温，所以大部分发展商都会选择这段期间推出新计划，今年才刚刚进入6月，相信去年动力可维持至年底。”

张荣宝则指出，很多人说市场处观望期，不过很多人开始观望也不是这一两年的事，若遇上属意又符合预算的房产，购屋者不会因为消费税打住购屋脚步。

外资“寻房”趋势
市区主题式项目

从邻国新加坡到中国、香港及台湾等地，房地产价格都是一等一的高，本地房价在外资眼中仍相对便宜，更不会在意消费税对价格影响，不过外资亦非盲目追求海外置产，近期主题式房产更受外资买家青睐。

在政府旗下机构引进外资买家的潘荣德透露，近期外资赴马“寻房”的趋势，倾向主题概念式的项目，比如说养生医疗保健及旅游相关项目。

他举例，一些公寓在设计时有24小时诊所服务，即使夜半紧急需要看诊，也可致电医生。

“外国已经有很多住宅公寓计划，外资不需要再来本地找一样的房产，本地发展商可以考虑展开主题式发展计划，多元化房产种类。”

马子爵亦认同这会是个未来趋势，推出别出心裁的房产计划可制造新物流、商机及市场需求。

吉隆坡是房产热点

目前，外资眼中热门房产地点仍是吉隆坡区，部分地标建筑周边房产更容易被外资接受。

潘荣德指出，我国推行第二家园计划，是吸引外资一个很好的渠道，与其可发达国家申请绿卡，到大马置产生活水平相对便宜、适合经商，而且手续非常简便，甚至还有10年免签证福利。

马新高铁填补首都租房需求

古文明从河流域发展开来，现代发展则是依靠开辟大道及大型基建，未来房产市场将继续围绕着基建项目，马新高铁打通之后，吉隆坡房市料更旺。

张荣宝指出，大马90年代靠高速公路发展，现在则是在轻快铁、捷运、电动火车等设施连接下，达到城市发展。

“马新高铁若建成，吉隆坡城市景观也将改变，相对新加坡，吉隆坡租金更便宜，相信将招徕更多商业活动，届时新加坡公司也有可能到吉隆坡设办公室。”

由于往来更方便，日后不排除更多人工作日在吉隆坡栖息（weekday shelter），然后回家乡度过周末（weekend home），相信会填补更多出租市场空缺。

业者控制成本保赚幅

住宅房产豁免消费税，发展商采购建材时却需要缴交6%消费税，发展成本增加一般转嫁消费者，不过市场需求放缓，业者亦不敢轻举妄动，只能从控制成本保赚幅。

郭盛进指出，对发展商而言，无法申索回采购建材时缴交的消费税，使掌控成本时面临挑战。

“既需要符合经济规模，又需要更谨慎控制成本，最终目的就是尽量不要把消费税成本转嫁给购屋者。”

林景清则指出，消费税推高发展成本，生意人还是会转嫁，若将部分土地转换为可负担房屋，所“牺牲”的赚幅还是要转嫁至旗下其他计划，这些计划同样面临涨价情况。

张荣宝指出，市场疲弱、需求不高时，即使成本增加，发展商也无法抬高售价，以免打击市场买气，最后也只能从控制成本着手。

“为节省成本，过去大部分外包至其他公司的工程都转为内部处理，从设计、采购、建筑甚至销售都是一手包办，至少可省下10%至20%成本。”

另外，发展商从初期就会更仔细设计，减少错误的机会，并且避免可能导致建筑成本提高的工程变更，各个层面均可省下不少成本。