2015南洋產業展‧土地漸少.外資湧入 房產買家要買趁現在 | 中國報 China Press

2015南洋產業展‧土地漸少.外資湧入 房產買家要買趁現在

(吉隆坡10日訊)我國房市過去5年為業者口中的“超級大牛市”,政府執行消費稅后“牛勢”不繼,不過土地交易競爭激烈、外資青睞本地房產支撐房價,業者還是呼籲買家要買趁現在。



怡克偉士(EKOVEST,8877,主要板建築)董事經理拿督林景清出席2015年南洋產業展造勢活動之一的圓桌論壇指出,儘管部分類型房產供應確實過剩,行業基本面發展依然健全,長期有助推高房價。

“目前普遍是消費稅后的觀望,價格盤整中,大吉隆坡下基建發展都是支撐房價上揚的長期因素。”

國際地產有限公司主席兼執行董事饒安昌則指出,土地買賣競爭都非常激烈,1塊土地可能吸引超過10家發展商競標,若地價不跌,短期內房價不可能降價。



產業展26日舉行

“房產領域的后消費稅時代”的圓桌論壇由《中國報》執行編輯(經濟組)羅依薇主持;列席者尚包括馬星集團(MAHSING,8583,主要板房產)總財務長郭盛進、MCT集團(MCT,5182,主要板房產)行銷及辦公室租賃高級總經理張榮寶、拍賣資訊網auction guru總執行長謝廉義、Chester房地產項目總監馬子爵及大馬產業機構投資金融副總裁潘榮德。

2015年南洋產業展將于6月26日至 28日,于吉隆坡國際會展中心舉行。

張榮寶則指出,過去5年國內房價漲勢如牛,期間市場由供需推高基本盤價格,發展商在舊區推出新計劃亦會推高房價,不過新一輪漲勢或需要等待一段更長時間。

“土地越來越少,房價只會越來越高,本來就是一個‘斗長命’的遊戲,誠如香港人所說,上一代沒有一間破爛的房子,下一代休想有間鴿子籠,再觀望就只能望屋興嘆。”

二手市場旺房產拍賣量銳減

國內房市看似低迷,不過拍賣市場數量未大量增加,反而越來越少,購屋致使倒債的可能性亦大大減低。

拍賣內行人謝廉義指出,站在拍賣的角度,今年開始至消費稅過后,拍賣數量越來越少,暫時未見買家因為新稅制無力供房的現象。

“也有可能是二手屋市場太好,所以在銀行拍賣之前,另一家銀行已從二手屋市場接手並直接轉賣。”

他指出,目前拍賣成交的數量,從過去2年平均每月2000個至3000個單位,減少一半至今年到現在平均每月1000個單位,高檔房產及地皮拍賣更是少之又少,反而中低價位房產比較常見,一般拍賣會可成交房產拍賣大約佔總數40%至50%。

至于道路旁很多以銀行拍賣為名的宣傳單,謝廉義認為,很有可能是房產經紀為吸引消費者目光的招式,屬于非法張貼,不過其中包括真正在拍賣的房產,但由經紀經手后可取佣金。

馬子爵指出,值得一提的是,最近市場的房產經紀越來越多,同個單位可有很多經紀在推銷,所以這樣的狀況不感意外。

過了消費稅緩衝期
下半年料購興回揚

今年初人人關心也擔心消費稅,買慣了沒有消費稅的房地產,國人需要緩衝期,一旦適應了現有制度,下半年料購興回揚。

林景清指出,國人不習慣消費稅,所以還是會稍遲疑,但只是個調整期,最長1年至2年內會調好心態,屆時購興就會回彈。

不過相對1年至2年,郭盛進指出,馬星集團的看法更樂觀,相信投資情3個月至6個月內就會回暖,消費稅后的觀望僅是一個過度期。

饒安昌指出,觀望態度雖明顯,卻適逢房產業傳統淡季,對銷量影響其實不大,而且受影響的也不僅止于房產業,各行業均嘗到箇中滋味。

“以經驗來看,其實每年1月到4月的銷量都會稍慢,家庭開銷大是主因,一般5月至6月市場會回溫,所以大部分發展商都會選擇這段期間推出新計劃,今年才剛剛進入6月,相信去年動力可維持至年底。”

張榮寶則指出,很多人說市場處觀望期,不過很多人開始觀望也不是這一兩年的事,若遇上屬意又符合預算的房產,購屋者不會因為消費稅打住購屋腳步。

外資“尋房”趨勢
市區主題式項目

從鄰國新加坡到中國、香港及台灣等地,房地產價格都是一等一的高,本地房價在外資眼中仍相對便宜,更不會在意消費稅對價格影響,不過外資亦非盲目追求海外置產,近期主題式房產更受外資買家青睞。

在政府旗下機構引進外資買家的潘榮德透露,近期外資赴馬“尋房”的趨勢,傾向主題概念式的項目,比如說養生醫療保健及旅遊相關項目。

他舉例,一些公寓在設計時有24小時診所服務,即使夜半緊急需要看診,也可致電醫生。

“外國已經有很多住宅公寓計劃,外資不需要再來本地找一樣的房產,本地發展商可以考慮展開主題式發展計劃,多元化房產種類。”

馬子爵亦認同這會是個未來趨勢,推出別出心裁的房產計劃可製造新物流、商機及市場需求。

吉隆坡是房產熱點

目前,外資眼中熱門房產地點仍是吉隆坡區,部分地標建築週邊房產更容易被外資接受。

潘榮德指出,我國推行第二家園計劃,是吸引外資一個很好的渠道,與其可發達國家申請綠卡,到大馬置產生活水平相對便宜、適合經商,而且手續非常簡便,甚至還有10年免簽證福利。

馬新高鐵填補首都租房需求

古文明從河流域發展開來,現代發展則是依靠開闢大道及大型基建,未來房產市場將繼續圍繞著基建項目,馬新高鐵打通之后,吉隆坡房市料更旺。

張榮寶指出,大馬90年代靠高速公路發展,現在則是在輕快鐵、捷運、電動火車等設施連接下,達到城市發展。

“馬新高鐵若建成,吉隆坡城市景觀也將改變,相對新加坡,吉隆坡租金更便宜,相信將招徠更多商業活動,屆時新加坡公司也有可能到吉隆坡設辦公室。”

由于往來更方便,日后不排除更多人工作日在吉隆坡棲息(weekday shelter),然后回家鄉度過週末(weekend home),相信會填補更多出租市場空缺。

業者控制成本保賺幅

住宅房產豁免消費稅,發展商採購建材時卻需要繳交6%消費稅,發展成本增加一般轉嫁消費者,不過市場需求放緩,業者亦不敢輕舉妄動,只能從控制成本保賺幅。

郭盛進指出,對發展商而言,無法申索回採購建材時繳交的消費稅,使掌控成本時面臨挑戰。

“既需要符合經濟規模,又需要更謹慎控制成本,最終目的就是盡量不要把消費稅成本轉嫁給購屋者。”

林景清則指出,消費稅推高發展成本,生意人還是會轉嫁,若將部分土地轉換為可負擔房屋,所“犧牲”的賺幅還是要轉嫁至旗下其他計劃,這些計劃同樣面臨漲價情況。

張榮寶指出,市場疲弱、需求不高時,即使成本增加,發展商也無法抬高售價,以免打擊市場買氣,最后也只能從控制成本著手。

“為節省成本,過去大部分外包至其他公司的工程都轉為內部處理,從設計、採購、建築甚至銷售都是一手包辦,至少可省下10%至20%成本。”

另外,發展商從初期就會更仔細設計,減少錯誤的機會,並且避免可能導致建築成本提高的工程變更,各個層面均可省下不少成本。

2015南洋產業展圓桌論壇

房產領域的後消費稅時代

列席者

★怡克偉士董事經理拿督林景清

★馬星集團總財務長郭盛進

★auctionguru總執行長謝廉義

★國際地產有限公司主席兼執行董事饒安昌

★大馬產業機構投資金融副總裁潘榮德

★MCT集團行銷及辦公室租借高級總經理張榮寶

★Chester房地產項目總監馬子爵

★《南洋商報》執行總編輯冼慧欣

★《南洋商報》廣告市場經理郭奕順

★主持:《中國報》執行編輯羅依薇(經濟組)

★記錄:張潔瑩、伍詠敏、李淑怡


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