童言屋语．家庭债务对你有何影响？

经常会有人问我，什么是家庭债务，如何最有效地管理家庭债务?

家庭债务基本上是融资机构所提供的各种附利息贷款。这些贷款可以通过抵押资产如不动产（住宅及商业房地产），或不需任何抵押获得，如个人贷款及信用卡消费。

长期而言，住宅及商业房产具有增值潜力。根据国家房地产资讯中心（NAPIC）的数据显示，房价在过去5年内每年平均增值9%。即使我们假设房价每年平均只增值5%，它仍是可居住的理想资产，并且会不断升值。参照附录的图表，你会发现住房贷款的有效利率只有4.65%，低于其年度增值率。

另一边厢，汽车贷款的有效利率介于5%至7.5%，取决于车型和贷款期限（有效利率是以汽车租购利率的2.5%至3%标准，加上车贷期限来计算）。除了必须缴付更高的有效利率，根据汽车保险算法和会计准则，私人轿车还会每年贬值10%至20%。事实上，每人都知道，当你从展示厅把车子开到路上的那一天，车价马上下滑15%至25%！

无收益贷款多

私人贷款的有效利率为9%至10%，信用卡的有效利率则可高达18%至24%（就和车贷一样，这些有效利率往往比所标示的利率来得高）。假如这些债务都用作消费不会增值及不耐用的物品，实际上是没有收益可言。

房地产贷款（住宅和商业房地产）长期以来将会升值，因此被视为“良性债务”。反之，征收更高摊还利息，且在将来也不会营造价值的汽车、个人贷款及信用卡消费，则被视为“不良债务”或“坏账”。

图表内说明各种家庭债务的有效利率，也让我想起自己在上篇撰写有关家庭债务的文章。对国内的每个人而言，国家的家庭债务到底意味着什么？如果加上利息、其升值及贬值考量，它对我们所造成的影响又有多深远？

贷款与利息加重家庭负担

国家银行的报告显示，截至2014年底，我国的家庭债务达9404亿令吉或占国内生产总值的87.9%。住宅房屋贷款占了总债务的45.7%（4297亿令吉），租购贷款占16.6%，个人贷款15.7%，非住宅贷款7.7%，债券6.5%，接着是信用卡及其他各占3.9%。

贷款加上利息使得家庭负担变得更加沉重，征收高利息的大部分贷款源自于租购、个人融资及信用卡。

这加强了我的信念，当我们以债务来投资增值物品如住房及其他有价值的资产，长期而言，这些资产将带来比贷款利息更高的回酬。

国家银行所发布的《2014年金融稳定与支付系统报告》进一步证实了我的想法。有关报告指出，房地产仍是很多家庭融资孩子教育基金、提供下一代金融保障，以及为退休做准备的一项重要投资。

是时候检视债务性质

政府可以寻求途径来减少我们对其他债务的依赖，以协助我们增加房屋及其他有价值资产的投资。比方说，积极扩展捷运、巴士、迷你巴士及德士服务的覆蓋范围，以提供一个全面和完善的公共交通系统，这将减少人们对私人轿车的依赖，并有助我们将财务资源转用在更高回酬的投资或购买房屋。

我在上一篇撰文里曾提过，先进国家的房屋贷款平均占总家庭债务的74%，我国则是45.7%。此数据告诉我，我国高企的家庭债务（占国内生产总值的87.9%）绝大部分都花在高利息或高贬值的“坏账”，如汽车、信用卡及个人贷款方面。

也许，现在是时候重新评估我们的债务投资组合及伴随其而来的利息，并且检视我们的债务负担是属于良性的，还是不健康的。