樓轉乾坤‧可供開發地漸稀少 發展商地主聯營贏面大

（吉隆坡12日訊）房地產投資被譽為最穩健的獲利途徑，不少房地產大亨皆靠投資房地產一夜致富，但房產投資對缺乏相關市場知識的投資者而言，仍像一場賭注。

單憑直覺盲目投資往往是靠不住，甚至是危險的。

不過，隨著城市的高速發展，我國可供開發土地日漸稀少，從而帶動聯營投資（Joint Ventures Investment）的興起。這類投資組合所含投資者為欲發展土地卻缺乏相關知識與資金的地主，和缺乏可發展土地的發展商。

以吉隆坡市中心為例，越靠近市區的地點，可供開發的土地面積越小，价格自然居高不下。巴生谷地區正面臨同樣的窘境，當地人多地少，土地無法再擴大使用，土地價格應聲而漲。

所以，為迎合房地產市場的未來走勢，大部分房地產發展商紛紛尋求與地主發展聯營投資，增加儲備土地。

通過聯營投資，發展商不需透過融資購地，從而能夠減低負債率；地主同時也可從中獲利。

值得一提的是，聯營投資不局限于地主與發展商之間，就連大型發展商也共同合作開發其中商機。發展商之間的聯營合作則可因應特定項目結合雙方資產負債表和資金，同時有助接觸更多潛在消費者。

聯營投資漸成常態，有望提振逐漸疲弱的房地產市場。但是在我國，投資者最重視的仍然是租金回酬擔保計劃（GRR），所以聯營投資在本地仍不普及。

不過，馬資源總營運長莫哈末恩南沙林透露：“聯營投資開始在本地市場扎根，預計在未來幾個月內將越來越受追捧。”

共同分擔盈虧
降低投資風險

聯營投資所涉及的投資者，通常以其中一方較有經驗，雙方可共同分擔盈虧，降低投資風險，為此聯營投資被認為是最安全的投資方式。

莫哈末恩南沙林指出：“聯營投資能幫助加強並提高雙方在公開市場的競爭力。”

換句話說，雙方可以借助合作夥伴的優勢，開發獨自一人無法達成的項目。

另外，若發展商旗下已經有不少儲備土地，那么他們所要合作的對象則不是地主，而是具有某種專業和強項著稱的合作夥伴。

莫哈末恩南沙林解釋：“就拿武吉免登市中心發展項目為例，綠盛世在景觀設計方面相當有一套，能為UDA控股的產業項目增加不少優勢。同時，僱員公積金局對兩者來說是個強大的靠山。”

除此之外，小型發展商如武吉佳樂房產（Bukit Kiara Properties）公司也參與其中。該公司董事經理拿督童銀坤透露；“雖然我們透過聯營投資所獲得的營業額數目不大，但總比沒有的好。”

“就我所知，目前沒有任何相關機構追蹤聯營投資的發展動向，但眼看聯營投資越來越普及，就表示此類合作模式所能帶來的利益並不少。”

國內聯營投資例子

在我國，利用聯營投資模式合作開發房產項目包括以下：

★政府旗下發展商UDA控股（UDA Holdings）夥同僱員公積金局與綠盛世（ECOWLD，8206，主要板房產）合作建設發展總值高達80億令吉的武吉免登市中心（BBCC）計劃。

★實達集團（SPSETIA，8664，主要板房產）與吉隆坡市政局（DBKL）聯合發展價值60令吉的吉隆坡生態城（KL Eco City）。

★吉隆坡甲洞（KLK，2445，主要板種植）和UEM陽光（UEMS，5148，主要板房產）合作發展雙方在柔佛州總值200億的地庫。

★馬資源（MRCB，1651，主要板建築）旗下發展項目有與土著資產投資公司合作發展的吉隆坡中環綜合廣場（NU Sentral）和1 Sentrum 大廈。

★“一個大馬人民房屋計劃”（PR1MA）機構與政府和私人發展商所聯合發展的可負擔房屋。

預先做好市場調查

莫哈末恩南沙林強調，投資者在進行投資前必須預先做好市場調查。

有意發展聯營投資關係的發展商與地主在簽署任何協議之前，都需充分了解當中的條列。

他說，除非雙方有意發展長期合作關係，否則就必須斟酌研究“離場策略”（exit strategy），確保雙方都同意退出該投資模式的條件。

“大家都想成為主導的一方，所以預先商量好一切條列才是明智之舉。”