童言屋语．欲建可负担屋 需先有可负担成本

试想像，若有人献议你一份新工作，但薪资却无法支付你所有的基本开销如伙食费、孩子的保姆费、汽油及租购贷款，你会接受吗？

相信大家的第一反应都会是“不会！”，更何况是在生活开销节节上升的今天。我们宁可花更多时间和精力，去寻找一份真正能够维持生计的工作。

同理，现在想像把刚才的问题套在可负担房屋的供应问题上。当私人发展商无法应付土地及建筑成本，他们是否还有能力兴建廉价的可负担房屋？

就如生活开支，不断上涨的土地及建筑成本对增建廉价的可负担房屋是无济于事的。城市和半城市地区的发展用地逐渐缩减，已推高土地成本。建筑成本也同时受到通货膨胀和原料起价的影响。

面对眼前的这些挑战，市场上出现可负担房屋供不应求的现象并不稀奇。那些在昔日曾集体为此领域作出显著贡献的数百名小型发展商，如今已销声匿迹。

全球3.3亿户受苦

隶属全球性管理顾问公司麦肯锡（McKinsey & Company），并负责研究商贸经济的麦肯锡全球研究机构（McKinsey Global Institute；简称MGI）在一份报告里指出，目前全球有3亿3000万户家庭没有合适的住房，或为了摊还房贷而抓襟见肘，放弃其他基本需求。

此研究数据说明，在提供人民可负担房屋方面，发展中国家及先进国都面对相同的挑战。

麦肯锡全球研究机构所发表的《全球可负担住房挑战应对蓝图》报告里，列出4项缩小各个国家可负担房屋供应缺口的可行途径，包括：

1.把合适地段的土地保留起来，兴建可负担房屋；

2.以较低成本开发及兴建住房；

3.更有效地营运及打理房地产；

4.改善融资便利及其管道。

在这4项可行途径当中，开放更多土地兴建可负担房屋对我国而言最重要。土地是保障房屋价格可负担的最大因素。MGI指出，土地成本往往超出房价的40%，使之成为私人发展商想要在不蒙亏的情况下提供可负担房屋的绊脚石。

总之，没有营利的生意是没有人要做的，否则将无法生存。

政府才可大规模拥地

我在过去的多篇撰文里所发表的立场始终如一，即政府可在适当的地段开放更多公地兴建可负担房屋，改善现状。

MGI的报告里提到，土耳其住房建设管理局（TOKi），向其他政府机构收购4120平方公里或相等于全国4%的城市土地，并与私人发展商联营发展这些土地。此做法使到土耳其住房建设管理局能够省下房屋建设发展资金，并将其转用来收购更多土地和发展可负担房屋。

另一边厢，中国政府每年则会以70年租赁方式开放公地使用权，及出售开发权给发展商兴建可负担房屋。

土耳其和中国政府的做法都强调了一个事实，那就是只有政府部门或机关才有能力大规模地拥有或征购土地。

我们的政府也曾在70年代时期这么做。州政府当年以每英亩土地1万令吉的价格在莎阿南及万宜一带征购大片种植园区土地，才创建了我们眼前的这些新城镇。今天，政府不妨仿效及延续先贤通过征购土地，或转换农地兴建可负担房屋的作法。

另外，MGI的报告还强调，在申请房屋发展准证过程中所消耗的时间是减低发展商资金成本的关键因素之一。审批过程遭到耽搁将影响房屋发展项目的整体效率。我们的政府了解这项因素，眼前的问题是有关当局将采何种措施加速审批过程，降低房屋发展成本。

开放闲置地加速审批

只要开放闲置的土地资源及加速审批过程，政府房屋发展机构如各州房屋发展局及一个大马人民房屋计划（PR1MA）机构，相信都能提供大量的可负担房屋，甚至不需要任何津贴。

此外，有效配置可负担房屋以防止发生舞弊，如让那些有能力以市场价格购买房屋者混水摸鱼购得可负担房屋，也是非常重要的。

在南非，有关当局将翻查全国住房补贴数据，确保申请者都是首次受益者。在土耳其，该国住房建设管理局将严惩涉及舞弊者。

本文一开始就说明，倘若一份工作的薪资无法支付基本生活开销，是不会获得青睐的。这正反映本地私人发展商，尤其是中小型发展商在兴建可负担房屋方面所面对的难题。

因此，政府是时候挺身而出。要想达到居者有其屋的目标，政府在大刀阔斧推行必要的改革时，必须要有决心和保持坚定的立场。