童言屋語．欲建可負擔屋 需先有可負擔成本

試想像，若有人獻議你一份新工作，但薪資卻無法支付你所有的基本開銷如伙食費、孩子的保姆費、汽油及租購貸款，你會接受嗎？

相信大家的第一反應都會是“不會！”，更何況是在生活開銷節節上升的今天。我們寧可花更多時間和精力，去尋找一份真正能夠維持生計的工作。

同理，現在想像把剛才的問題套在可負擔房屋的供應問題上。當私人發展商無法應付土地及建築成本，他們是否還有能力興建廉價的可負擔房屋？

就如生活開支，不斷上漲的土地及建築成本對增建廉價的可負擔房屋是無濟於事的。城市和半城市地區的發展用地逐漸縮減，已推高土地成本。建築成本也同時受到通貨膨脹和原料起價的影響。

面對眼前的這些挑戰，市場上出現可負擔房屋供不應求的現象並不稀奇。那些在昔日曾集體為此領域作出顯著貢獻的數百名小型發展商，如今已銷聲匿跡。

全球3.3億戶受苦

隸屬全球性管理顧問公司麥肯錫（McKinsey & Company），並負責研究商貿經濟的麥肯錫全球研究機構（McKinsey Global Institute；簡稱MGI）在一份報告裏指出，目前全球有3億3000萬戶家庭沒有合適的住房，或為了攤還房貸而抓襟見肘，放棄其他基本需求。

此研究數據說明，在提供人民可負擔房屋方面，發展中國家及先進國都面對相同的挑戰。

麥肯錫全球研究機構所發表的《全球可負擔住房挑戰應對藍圖》報告裏，列出4項縮小各個國家可負擔房屋供應缺口的可行途徑，包括：

1.把合適地段的土地保留起來，興建可負擔房屋；

2.以較低成本開發及興建住房；

3.更有效地營運及打理房地產；

4.改善融資便利及其管道。

在這4項可行途徑當中，開放更多土地興建可負擔房屋對我國而言最重要。土地是保障房屋價格可負擔的最大因素。MGI指出，土地成本往往超出房價的40%，使之成為私人發展商想要在不蒙虧的情況下提供可負擔房屋的絆腳石。

總之，沒有營利的生意是沒有人要做的，否則將無法生存。

政府才可大規模擁地

我在過去的多篇撰文裏所發表的立場始終如一，即政府可在適當的地段開放更多公地興建可負擔房屋，改善現狀。

MGI的報告裏提到，土耳其住房建設管理局（TOKi），向其他政府機構收購4120平方公裏或相等於全國4%的城市土地，並與私人發展商聯營發展這些土地。此做法使到土耳其住房建設管理局能夠省下房屋建設發展資金，並將其轉用來收購更多土地和發展可負擔房屋。

另一邊廂，中國政府每年則會以70年租賃方式開放公地使用權，及出售開發權給發展商興建可負擔房屋。

土耳其和中國政府的做法都強調了一個事實，那就是只有政府部門或機關才有能力大規模地擁有或征購土地。

我們的政府也曾在70年代時期這么做。州政府當年以每英畝土地1萬令吉的價格在莎阿南及萬宜一帶征購大片種植園區土地，才創建了我們眼前的這些新城鎮。今天，政府不妨仿效及延續先賢通過征購土地，或轉換農地興建可負擔房屋的作法。

另外，MGI的報告還強調，在申請房屋發展準證過程中所消耗的時間是減低發展商資金成本的關鍵因素之一。審批過程遭到耽擱將影響房屋發展項目的整體效率。我們的政府了解這項因素，眼前的問題是有關當局將采何種措施加速審批過程，降低房屋發展成本。

開放閑置地加速審批

只要開放閑置的土地資源及加速審批過程，政府房屋發展機構如各州房屋發展局及一個大馬人民房屋計劃（PR1MA）機構，相信都能提供大量的可負擔房屋，甚至不需要任何津貼。

此外，有效配置可負擔房屋以防止發生舞弊，如讓那些有能力以市場價格購買房屋者混水摸魚購得可負擔房屋，也是非常重要的。

在南非，有關當局將翻查全國住房補貼數據，確保申請者都是首次受益者。在土耳其，該國住房建設管理局將嚴懲涉及舞弊者。

本文一開始就說明，倘若一份工作的薪資無法支付基本生活開銷，是不會獲得青睞的。這正反映本地私人發展商，尤其是中小型發展商在興建可負擔房屋方面所面對的難題。

因此，政府是時候挺身而出。要想達到居者有其屋的目標，政府在大刀闊斧推行必要的改革時，必須要有決心和保持堅定的立場。