樓轉乾坤．低價購房再轉手 先精明審核勿陷圈套

（吉隆坡2日訊）市道低迷、房價高企的年代，誰不想用低價買好房子？儘管市面上自稱可協助買到低于市價（Below market value）房地產的組織比比皆是，專家卻提醒，其中投資風險四伏，應小心評估。

Khong & Jaafar私人有限公司董事經理艾文費德南斯回應財經週刊《大馬焦點》時指出，一般上房產以低于市價脫售，都會有一些特別原因，買家購買前精明審核可避免一場“浩劫”。

僅適用於旺市

他強調，消費者物色物超所值的房產是很正常，不過，若是透過一些組織，以低價購得房產，那就另當別論了。

“那些組織的經營模式如何？讓投資者投入資金后，再以該筆資金從二手市場，以較低價購入整棟大樓，再以高價售予個人套利？”

艾文費德南斯說，無論市道不景或淡靜，這類型組織將無法支撐下去甚至破產，屆時接受建議購買房產者，將蒙受巨大損失。

“低價購房再轉手的計劃，只會在房市再度升值時才會奏效，不過，是有附帶條件的，住宅房產因基本面因素仍處高價位，尤其是在特定地點。”

他警告，受經濟警訊及國內政治課題影響，目前房市已相當悲觀，不過，這些自稱專家的組織稱“現在正是買進時機”，積極展開促銷。

大馬房地產代理公會（MIEA）主席西瓦山克也指出，低于市價交易並不存在，只是零零散散數宗交易，只要不是大部分房產皆以低于市價銷售都算合理。

“消費者會被引導致購買組織所推荐的房產，所謂的專家也吸引更多人加入所主辦的房產論壇，從中牟利。”

新房多由發展商打折

最常見銷售低于市價房產的策略為新屋市場中未正式推出的計劃。

根據曾經出席類似房產論壇的人士，若是新屋或未正式推出的新計劃，一般皆是直接從發展商處獲得折扣，不過，銀行貸款是根據未折扣前屋價申請及處理。

舉例，若購屋者屋價50萬令吉並獲10%至20%折扣，並獲得90%至100%貸款，便等同于少付5萬令吉至10萬令吉。

慎防誤入投資俱樂部

如何購買低于市價房產“疑點重重”，觀察人士相信，這也有可能是個圈套，旨在吸引更多有意購屋者加入投資俱樂部。

“所謂的策略都非常肯定能夠以較高價脫售房產，或取得穩定租金支付房貸，但事實上隱藏的問題很多，尤其售屋者以低于市價脫手，通常都有不能說的苦衷。”

觀察人士相信，這類型投資更像是“專家”們的餌，以購屋無需首期的方法，吸引投資者加入會員及參與論壇的技倆。

艾文費德南斯則強調，在購買低于市價房屋前，最好還是先了解該房產及市價的定義。

他舉例說明，若以50萬令吉購買新房子，屋價也有可能因不同因素，在多年后下跌，如週邊發展不成功或過度發展，欲脫售卻找不到買家。

“若此期間為平衡開支出租，對象為外藉勞工，在本地購屋者眼中，價格又會打折，拍賣也未必會有人要，最后就是折價脫手，並非所有低于市價房產都是可獲利的。”

尋急售二手屋主者

在二手屋市場，則多見折價收購並提供出租選項。

至于二手屋市場，“專家”會鼓勵購屋者尋找急于脫售房產者，並且願意以低于市價至少10%脫售。

“假設某房產市價45萬令吉，屋主願意以低于市價15%脫售，售價減至38萬2500令吉，買主需要拿出首期及律師費。不過，若屋主願意在協議中使用銀行估價脫售，買主以此價格申請房貸，並獲貸款90%，便可套現約6萬令吉。”