童言屋语．系列房产措施 冷却还是加温？

你知道吗，因使用斑马线而丧命的行人，比没有使用者更多。你又知道吗，在美国，儿童安全盖药瓶反而使到更多儿童中毒？

“为何会这样？”

重读由马尔科姆.格拉德威尔（Malcolm Gladwell）撰写的《小狗看世界：这疯狂年代、美丽人生和奇妙生活》（What the Dog Saw）一书后，我看到了以上令人费解的事实与答案。

该书作者认为，行人一般都会一厢情愿地认为斑马线很“安全”，所以在使用时都不太注意迎面而来的车辆，从而提高意外发生的风险。至于儿童安全盖药瓶，因为它具安全性能，让成人过于安心，反倒疏忽没把药物置放在远离孩童的地方，才会导致更多的儿童中毒病例。

风险平衡理论

在书中，马尔科姆.格拉德威尔引用了风险平衡（Risk Homeostasis）理论来解释上述现象。根据该理论，在某些情况下，为使一个系统或一个组织更加安全而作出的调整，实际上更不安全。人总是在降低了某方面风险的同时，在另一方面却得付出更大的代价。

我觉得这个理论非常有趣，因为它可被套用在我们生活中的许多方面。这也不禁让我联想起政府对本地房地产业所实施的冷却措施，以及我们眼前的房市状况。

政府自2010年起推行一系列冷却房产措施，并在2014年财政预算案宣布更多措施。这其中包括把购买第三间房屋贷款顶限设为70%、要求房贷限额依据净收入计算而非毛收入、把房贷摊还期限从之前的45年缩短至35年、废除发展商承担利息计划（DIBS）以及上调房产盈利税（RPGT）。

以上措施旨在冷却房市，并抑止房地产价持续飙升。然而，根据最近的新闻报道，尽管住宅产业在2013年的总交易为24万6225个单位，下跌了约10%，去年的总交易却回升，达24万7251个单位。

冷却后房价保持强劲

由Savills（大马）私人有限公司及房产研究公司Raine & Horne International Zaki + Partners所公布的有关巴生谷及槟城房地产数据显示，尽管政府已实施了各项房屋冷却措施，各类住宅产业的价格依然保持强劲。

在巴生谷，排屋和公寓在2015年首季的价格分别按年增长8.6%及18.5%。同期，槟城的房地产业价格的上升幅度介于12%至17%。

另一方面，国家房地产资讯中心（NAPIC）的数据显示，二手房地产交易成为房市的主要市场，其在2010年至2014年之间的市占率介于78%至87%。

住宅产业价格飙高及二手房市出现高需求，是全球经济体所实施的量化宽松（大量印钞的政策）导致货币通胀，以及我国年轻及不断增长的人口对房产拥有高需求的现象。

那我们怎？知道有关需求是否真实？

一马人民房屋计划（PR1MA）机构总执行长拿督阿都慕达立日前在电视台《Astro Awani》的对话会上指出，目前该机构系统里共有102万名注册者。此数据证明了人民对住房有着极大的需求。令人遗憾的是，本地房屋业在过去两年内，每年只提供少于10万个单位的房屋，导致房屋供需差距悬殊。

目前看来，房屋冷却措施的效应似乎适得其反，无法提高房屋供应。由于购屋者纷纷抱持“观望”态度，这些措施无助于鼓励发展商提供更多新单位或开发新项目。当供不应求时，房价只有向上攀。

克服低供应问题

虽然我们都能理解冷却措施的用意良好，可是，当市场出现房屋短缺问题，尤其是在提供可负担房屋方面的问题还未获得解决之前，这些措施可能反向促使市场升温。为解决此问题，政府有必要缩小供需之间的巨大差距及提供更多可负担房屋。

有关当局有义务善用土地资源、把农地转用来兴建民房及加速审批过程，三管齐下提供更多可负担房屋。地方政府若能及早排除这些障碍，克服低供应问题的工作相会相对容易。

此举也能达成政府承诺为国人提供更多可负担房屋的目标，因为需求和供应将依据市场情况而有所调整。

就像刚提过的风险平衡理论一样，一些原本旨在加强系统安全性质而作出的调整，到头来可能使情况变得更糟糕。而房屋冷却措施也不例外，在未解决根本问题前，它可能适得其反把房价推得更高。