童言屋語．系列房產措施 冷卻還是加溫？

你知道嗎，因使用斑馬線而喪命的行人，比沒有使用者更多。你又知道嗎，在美國，兒童安全蓋藥瓶反而使到更多兒童中毒？

“為何會這樣？”

重讀由馬爾科姆.格拉德威爾（Malcolm Gladwell）撰寫的《小狗看世界：這瘋狂年代、美麗人生和奇妙生活》（What the Dog Saw）一書後，我看到了以上令人費解的事實與答案。

該書作者認為，行人一般都會一廂情願地認為斑馬線很“安全”，所以在使用時都不太註意迎面而來的車輛，從而提高意外發生的風險。至於兒童安全蓋藥瓶，因為它具安全性能，讓成人過於安心，反倒疏忽沒把藥物置放在遠離孩童的地方，才會導致更多的兒童中毒病例。

風險平衡理論

在書中，馬爾科姆.格拉德威爾引用了風險平衡（Risk Homeostasis）理論來解釋上述現象。根據該理論，在某些情況下，為使一個系統或一個組織更加安全而作出的調整，實際上更不安全。人總是在降低了某方面風險的同時，在另一方面卻得付出更大的代價。

我覺得這個理論非常有趣，因為它可被套用在我們生活中的許多方面。這也不禁讓我聯想起政府對本地房地產業所實施的冷卻措施，以及我們眼前的房市狀況。

政府自2010年起推行一系列冷卻房產措施，並在2014年財政預算案宣布更多措施。這其中包括把購買第三間房屋貸款頂限設為70%、要求房貸限額依據凈收入計算而非毛收入、把房貸攤還期限從之前的45年縮短至35年、廢除發展商承擔利息計劃（DIBS）以及上調房產盈利稅（RPGT）。

以上措施旨在冷卻房市，並抑止房地產價持續飆升。然而，根據最近的新聞報道，盡管住宅產業在2013年的總交易為24萬6225個單位，下跌了約10%，去年的總交易卻回升，達24萬7251個單位。

冷卻後房價保持強勁

由Savills（大馬）私人有限公司及房產研究公司Raine & Horne International Zaki + Partners所公布的有關巴生谷及檳城房地產數據顯示，盡管政府已實施了各項房屋冷卻措施，各類住宅產業的價格依然保持強勁。

在巴生谷，排屋和公寓在2015年首季的價格分別按年增長8.6%及18.5%。同期，檳城的房地產業價格的上升幅度介於12%至17%。

另一方面，國家房地產資訊中心（NAPIC）的數據顯示，二手房地產交易成為房市的主要市場，其在2010年至2014年之間的市佔率介於78%至87%。

住宅產業價格飆高及二手房市出現高需求，是全球經濟體所實施的量化寬松（大量印鈔的政策）導致貨幣通脹，以及我國年輕及不斷增長的人口對房產擁有高需求的現象。

那我們怎？知道有關需求是否真實？

一馬人民房屋計劃（PR1MA）機構總執行長拿督阿都慕達立日前在電視臺《Astro Awani》的對話會上指出，目前該機構系統裏共有102萬名註冊者。此數據證明了人民對住房有著極大的需求。令人遺憾的是，本地房屋業在過去兩年內，每年只提供少於10萬個單位的房屋，導致房屋供需差距懸殊。

目前看來，房屋冷卻措施的效應似乎適得其反，無法提高房屋供應。由於購屋者紛紛抱持“觀望”態度，這些措施無助於鼓勵發展商提供更多新單位或開發新項目。當供不應求時，房價只有向上攀。

克服低供應問題

雖然我們都能理解冷卻措施的用意良好，可是，當市場出現房屋短缺問題，尤其是在提供可負擔房屋方面的問題還未獲得解決之前，這些措施可能反向促使市場升溫。為解決此問題，政府有必要縮小供需之間的巨大差距及提供更多可負擔房屋。

有關當局有義務善用土地資源、把農地轉用來興建民房及加速審批過程，三管齊下提供更多可負擔房屋。地方政府若能及早排除這些障礙，克服低供應問題的工作相會相對容易。

此舉也能達成政府承諾為國人提供更多可負擔房屋的目標，因為需求和供應將依據市場情況而有所調整。

就像剛提過的風險平衡理論一樣，一些原本旨在加強系統安全性質而作出的調整，到頭來可能使情況變得更糟糕。而房屋冷卻措施也不例外，在未解決根本問題前，它可能適得其反把房價推得更高。