若漲勢持續 國人需背更高債購屋

報導：張潔瑩
（吉隆坡10日訊）專家認為，目前大馬房產市場供需明顯失衡，若政府未針對房價高漲課題做出補救，房價漲勢持續走高，未來購屋者料需背負更高債務購屋。

國庫研究機構（KRiS）研究董事兼《讓房屋更可負擔》作者蘇拉亞接受《中國報》訪問時指出，若以上假設性的情況發生，一旦經濟稍微衰退，倒債退房趨勢將上揚，房貸危機將一觸即發。

可負擔房屋需加速執行

她指出，對照國內家庭年收入及市場房地產供應數據，大馬房市供需明顯失衡。

“假設政府未針對房價高漲課題做出補救，或以緩慢速度執行，房價以目前漲勢持續走高，購屋者需背負更高債務。”

蘇拉亞指出，在限制購屋貸款前，政府更應該確保屋價可處于可負擔水平，若將家庭收入 50%用以支付房貸，將對家人構成極為沉重的負擔。

她說 ，根據國外研究，房價過熱是可以避免的，目前大馬情況雖未到令人擔憂狀況，但可負擔房屋計劃的執行力度不可再拖。

根據報告，目前國內月入低于5000令吉的家庭用戶佔總數逾50%，所供應的房產價格卻以40萬令吉至逾百萬令吉居多，在吉隆坡低于50萬令吉房產更是少之又少，供需明顯失衡。

她指出，目前市場供應不足或需求過盛的現象，是由管理不當所引致，而且市場仍視房屋為福利課題，欲協助年輕人購屋，房產領域推動經濟成長的印象尚未生根。

若可按照報告中提供的建議校正，提高建築業效率並減輕成本，最快或在2年至3年內，國人將能以可負擔價格購買房屋，發展商建造可負擔房產之余還是有利可圖。

房價高才推高地價

市場對房價存刻板印象，認為土地越來越少導致價格飆漲，是推高房價的始作俑者，不過蘇拉亞推翻這項說法，並糾正房價才是地價高漲的推手。

隨著數年前房市火熱，土地價格亦水漲船高，發展商不時釋出土地價格高漲，加上原料成本增加，導致減房價難上加難。

“土地成本是一種衍生需求或引致需求（derived demand），發展商認為在該土地的發展總值趨高，故根據未來潛在回酬做預估，然后再競標土地，往往是地價飆漲的主因。”

她指出，如此做法將導致房市陷惡性循環，檳城就是此做法下的“惡果”。

“一旦發展商開始在該土地上售賣300萬令吉的單位，土地價格就會再上漲，過后競標週邊土地的發展商亦以相同模式再競標新土地，才會導致地價無止境地上揚，所以房價才是推高地價的源頭。”

改善房產根本問題3大建議

與其就房價高居不下問題爭論不休，蘇拉亞說，目前首先應該關注房產建築的根本問題，如建立有效率且低成本的建築系統、採取適當打擊炒房措施，及建立綜合數據庫以規劃房屋供應，從而穩定房價高漲趨勢。

第1：建立高效率建築系統

現有建築系統高度分散，導致效率低。舉例菲律賓房產公司8990控股為例，只需耗資約5萬7200令吉，耗時14天便可建造內設2間房的房屋；反觀我國可能需花2年時間，且成本更高。

只要建築系統獲得改善，採用先進技術與方式，如工業化建築系統（IBS），便可從中加強施工效率，降低建築與時間成本，自然能夠穩住房價。

若不著手提高建築效率，待中國發展商帶著先進技術進軍本地房產業后，本地業者恐怕有朝一日將被市場淘汰。

第2：建立數據庫規劃供應

城市人深受房產價格高居不下的壓迫，尤其是年輕購屋者，因害怕房價繼續上漲，自己最終將錯過購房良機，而触發恐慌性搶購（Panic Buying）浪潮。

建立一個綜合數據庫能夠有效得規劃房屋供應，同時平衡房屋供應與需求。政府和私人機構可藉此規劃房產供應，確保房產供應符合消費者需求。

數據庫資料必須是大眾可取得的，讓購屋者便可從中得到資訊，規劃未來買房計劃，也能夠減低供應與消費雙方在房產問題上的緊張心態。

第3：確保新屋價合理措施

《讓房屋更可負擔》研究報告也建議，政府可採取適當措施，讓新房產供應以合理的價格，並且有足夠時間進入市場，例如購買新房屋后在未來5年內不得出售。如果欲在5年內出售房屋，只可基于標稱值（Nominal Values）價格售出。

若新房產價格合理，且售價低于炒房價格，便可藉此打擊炒房活動。遏制房產價格在短期內迅速飆升。