若涨势持续 国人需背更高债购屋

报导：张洁莹
（吉隆坡10日讯）专家认为，目前大马房产市场供需明显失衡，若政府未针对房价高涨课题做出补救，房价涨势持续走高，未来购屋者料需背负更高债务购屋。

国库研究机构（KRiS）研究董事兼《让房屋更可负担》作者苏拉亚接受《中国报》访问时指出，若以上假设性的情况发生，一旦经济稍微衰退，倒债退房趋势将上扬，房贷危机将一触即发。

可负担房屋需加速执行

她指出，对照国内家庭年收入及市场房地产供应数据，大马房市供需明显失衡。

“假设政府未针对房价高涨课题做出补救，或以缓慢速度执行，房价以目前涨势持续走高，购屋者需背负更高债务。”

苏拉亚指出，在限制购屋贷款前，政府更应该确保屋价可处于可负担水平，若将家庭收入 50%用以支付房贷，将对家人构成极为沉重的负担。

她说 ，根据国外研究，房价过热是可以避免的，目前大马情况虽未到令人担忧状况，但可负担房屋计划的执行力度不可再拖。

根据报告，目前国内月入低于5000令吉的家庭用户占总数逾50%，所供应的房产价格却以40万令吉至逾百万令吉居多，在吉隆坡低于50万令吉房产更是少之又少，供需明显失衡。

她指出，目前市场供应不足或需求过盛的现象，是由管理不当所引致，而且市场仍视房屋为福利课题，欲协助年轻人购屋，房产领域推动经济成长的印象尚未生根。

若可按照报告中提供的建议校正，提高建筑业效率并减轻成本，最快或在2年至3年内，国人将能以可负担价格购买房屋，发展商建造可负担房产之余还是有利可图。

房价高才推高地价

市场对房价存刻板印象，认为土地越来越少导致价格飙涨，是推高房价的始作俑者，不过苏拉亚推翻这项说法，并纠正房价才是地价高涨的推手。

随着数年前房市火热，土地价格亦水涨船高，发展商不时释出土地价格高涨，加上原料成本增加，导致减房价难上加难。

“土地成本是一种衍生需求或引致需求（derived demand），发展商认为在该土地的发展总值趋高，故根据未来潜在回酬做预估，然后再竞标土地，往往是地价飙涨的主因。”

她指出，如此做法将导致房市陷恶性循环，槟城就是此做法下的“恶果”。

“一旦发展商开始在该土地上售卖300万令吉的单位，土地价格就会再上涨，过后竞标周边土地的发展商亦以相同模式再竞标新土地，才会导致地价无止境地上扬，所以房价才是推高地价的源头。”

改善房产根本问题3大建议

与其就房价高居不下问题争论不休，苏拉亚说，目前首先应该关注房产建筑的根本问题，如建立有效率且低成本的建筑系统、采取适当打击炒房措施，及建立综合数据库以规划房屋供应，从而稳定房价高涨趋势。

第1：建立高效率建筑系统

现有建筑系统高度分散，导致效率低。举例菲律宾房产公司8990控股为例，只需耗资约5万7200令吉，耗时14天便可建造内设2间房的房屋；反观我国可能需花2年时间，且成本更高。

只要建筑系统获得改善，采用先进技术与方式，如工业化建筑系统（IBS），便可从中加强施工效率，降低建筑与时间成本，自然能够稳住房价。

若不着手提高建筑效率，待中国发展商带着先进技术进军本地房产业后，本地业者恐怕有朝一日将被市场淘汰。

第2：建立数据库规划供应

城市人深受房产价格高居不下的压迫，尤其是年轻购屋者，因害怕房价继续上涨，自己最终将错过购房良机，而触发恐慌性抢购（Panic Buying）浪潮。

建立一个综合数据库能够有效得规划房屋供应，同时平衡房屋供应与需求。政府和私人机构可借此规划房产供应，确保房产供应符合消费者需求。

数据库资料必须是大众可取得的，让购屋者便可从中得到资讯，规划未来买房计划，也能够减低供应与消费双方在房产问题上的紧张心态。

第3：确保新屋价合理措施

《让房屋更可负担》研究报告也建议，政府可采取适当措施，让新房产供应以合理的价格，并且有足够时间进入市场，例如购买新房屋后在未来5年内不得出售。如果欲在5年内出售房屋，只可基于标称值（Nominal Values）价格售出。

若新房产价格合理，且售价低于炒房价格，便可借此打击炒房活动。遏制房产价格在短期内迅速飙升。