安達集團排萬難 迎接房產業下個春天

2015年對房產發展商而言，無疑是最差的一年，消費稅落實影響消費意願，加上原油價格下滑、令吉貶值、外資對大馬信心下挫，及聯邦政府和州政府所實施的措施，都對發展商是相當不利。
且看安達集團如何在逆市中成長，排除萬難等待領域的下個春天。

消費稅落實后，房產市場受消費意願下滑影響放緩成長，令吉貶值和外資信心受挫等更是雪上加霜，地方政府新措施等，更加劇房產領域困境，步入經營環境最差的一年。

安達曼（Andaman）房產管理私人有限公司董事經理拿督斯里張孫通博士在接受《中國報》專訪時指出，大馬發展商今年可說是沒有賺錢，用著的是前幾年賺下來的錢，在這種情況下，發展商未來的路相當難走。

“消費稅落實前，國內房產市場較為活躍，經濟環境也比較好，落實消費稅后的初期，大家都感受到痛苦，儘管消費稅是6%，但實際影響生活成本增加10%，以往若每月花費2000令吉，現在可能需要2200令吉。”

銷售、新產品均放緩

他說，消費稅落實前，發展商房產項目的銷售相當順利，很容易就能賣出，但在消費稅時代下，大部分銷售都停頓了下來，過往可能3個月可賣500個單位，但現在需要花9個月時間才能賣500個單位，需要更長的時間。

此外，過往發展商一年可能推出5個房產項目，但在今年只是敢推出2個項目，甚至只有1個項目，完全慢了下來，甚至可以說停了下來。

“發展商的生意是有週期性的，推出房產項目后需要2年時間才能賺到錢，現在推出項目，即使賣得好，錢都不在口袋，需要完成超過80%才有淨利。如果過去幾年有推出項目，明年還會有淨利，但若2015年和2016年沒有推出，那2017年和2018年肯定沒有淨利。”

他指出，發展商不同于製造商，機器啟動后就能立即生產，可以很快看到現金流；發展商如果今年和明年不推出項目，后年就沒有錢了，大后年就更加辛苦了。

多付3%保證金影響現金流

自2015年7月1日起，發展商需要獲得刊登廣告、銷售許可證，及發展商執照才可以刊登廣告與銷售，並且必須先繳付3%總建築成本和專業人士費用做為保證金，此舉影響發展商現金流。

張孫通指出，過往不管是大小項目，一律都是20萬令吉，但若改為3%，若項目總值6億令吉，建築成本為4億令吉，3%即為1200萬令吉，在還未開始興建，就得先支付這筆巨額保證金。

“這筆錢可以用作其他用途，做為資金周轉，發展商也無需向銀行貸款。但現在卻被迫向銀行貸款，增加貸款利息負擔。”

此外，發展商在未獲得許可證及執照前，不得推出項目與收取訂金等，甚至不允許房產代理人和律師代表收錢，發展商不能預先推介項目。

過往，發展商在推介前會預先開放登記，購房者欲訂購會先將錢給律師，等到發展商取得許可證后才將錢交給發展商，這是為了保護購買者，但現在就連第三方代收錢也不允許。

在這樣的限制下，發展商不能試水溫，無法事先了解市場反應，看看項目是否合適、價格理不理想，位置、概念和產品等，大眾是否能夠接受。

10年累積銷售30億

安達集團今年正好邁向10週年，在過去10年，公司推出的房產項目超過20個，主要分佈在霹靂、芙蓉、柔佛和巴生谷，累積銷售額高達30億令吉。

張孫通指出，該公司最新在安邦新設立辦公室，並將于今年底在安邦推出安達集團截至目前以來最大的房產項目。

他指出，公司暫時沒有計劃擴展至其他州屬，但卻考慮會進軍越南和緬甸市場，因當地具有發展潛力，回酬率也相當高。

目前，公司已在計劃進軍海外，並在緬甸已設有辦公室，希望在未來3年內能兩地推出房產項目。

部分打房政策並不理想

張孫通指出，2012年至2014年，國家銀行限制第3間房屋貸款上限為70%等措施，都是為了壓制房價高漲的政策，但有一些舉措確實不好。

“但從今年起，聯邦與州政府所推出的政策都不太理想，像是土著房屋固打制，許多州政府的土著固打比例越來越高，以往一些州屬的土著固打比例為30%，現在甚至增至70%。”

他指出，假設以往發展商每建100間房屋，其中30間要賣給土著，但現在增至70%，以往30%有些時候都無法完全售出，現在還要增至70%。

“近90%發展商都無法將土著固打部分全數售出，更讓人頭疼的是，以前如果賣不出，可以向政府證明公司有積極推銷給土著，但賣不出，並申請開放給非土著，但無需做出賠償。但現在，即便是獲批開放給非土著，但仍需將原本應該給予土著折扣的金額，先賠償給州政府。”

他感嘆，倘若發展商出售給土著的數量超過應有比例，但發展商仍得自己承擔所需給予土著折扣的優惠，政府並不會給予賠償。

過去8年無擱置房產項目

限制發展商預先推介房產項目，恐促成擱置房產項目（Abandon Project），間接影響購房者信心，未來房產項目的推出也可能會減少。

張孫通指出，發展商在推介前2個月預先推出，當有一定數量的訂購者時，發展商能安心推介，這可以避免擱置房產項目，在過去8年，大馬沒有出現一項擱置房產項目。

“現在的話，項目推介后，就要花許多錢去打廣告，但如果反應不佳，發展商是否還要繼續？不繼續（項目）的話就將錢退換給已購房者，那這項計劃就永遠擱置，發展商虧很多錢。發展商也不敢繼續，因為不知道要花多少時間才能將銷量推至理想水平。”

若在預先推出反應不佳時，發展商能夠探討問題所在，像是策略錯誤，可以進行修改；但推介后要在修改，則會花上很多時間，原有購房者可能都會流失，走回原點，成本也會跟著增加。

他認為，這項法令實施后，預計未來房產項目將會大大減少，出現供不應求的情況。此外，銀行與購房者會擔心擱置項目而更加小心和謹慎，市場信心受影響。

“目前房價應該調一調下來的，但發展商還沒下調房價，政府卻實施這些限制政策，導致房價無法下調。目前，除了鋼鐵外，其他建築成本都增加。”