安达集团排万难 迎接房产业下个春天

2015年对房产发展商而言，无疑是最差的一年，消费税落实影响消费意愿，加上原油价格下滑、令吉贬值、外资对大马信心下挫，及联邦政府和州政府所实施的措施，都对发展商是相当不利。
且看安达集团如何在逆市中成长，排除万难等待领域的下个春天。

消费税落实后，房产市场受消费意愿下滑影响放缓成长，令吉贬值和外资信心受挫等更是雪上加霜，地方政府新措施等，更加剧房产领域困境，步入经营环境最差的一年。

安达曼（Andaman）房产管理私人有限公司董事经理拿督斯里张孙通博士在接受《中国报》专访时指出，大马发展商今年可说是没有赚钱，用着的是前几年赚下来的钱，在这种情况下，发展商未来的路相当难走。

“消费税落实前，国内房产市场较为活跃，经济环境也比较好，落实消费税后的初期，大家都感受到痛苦，尽管消费税是6%，但实际影响生活成本增加10%，以往若每月花费2000令吉，现在可能需要2200令吉。”

销售、新产品均放缓

他说，消费税落实前，发展商房产项目的销售相当顺利，很容易就能卖出，但在消费税时代下，大部分销售都停顿了下来，过往可能3个月可卖500个单位，但现在需要花9个月时间才能卖500个单位，需要更长的时间。

此外，过往发展商一年可能推出5个房产项目，但在今年只是敢推出2个项目，甚至只有1个项目，完全慢了下来，甚至可以说停了下来。

“发展商的生意是有周期性的，推出房产项目后需要2年时间才能赚到钱，现在推出项目，即使卖得好，钱都不在口袋，需要完成超过80%才有净利。如果过去几年有推出项目，明年还会有净利，但若2015年和2016年没有推出，那2017年和2018年肯定没有净利。”

他指出，发展商不同于制造商，机器启动后就能立即生产，可以很快看到现金流；发展商如果今年和明年不推出项目，后年就没有钱了，大后年就更加辛苦了。

多付3%保证金影响现金流

自2015年7月1日起，发展商需要获得刊登广告、销售许可证，及发展商执照才可以刊登广告与销售，并且必须先缴付3%总建筑成本和专业人士费用做为保证金，此举影响发展商现金流。

张孙通指出，过往不管是大小项目，一律都是20万令吉，但若改为3%，若项目总值6亿令吉，建筑成本为4亿令吉，3%即为1200万令吉，在还未开始兴建，就得先支付这笔巨额保证金。

“这笔钱可以用作其他用途，做为资金周转，发展商也无需向银行贷款。但现在却被迫向银行贷款，增加贷款利息负担。”

此外，发展商在未获得许可证及执照前，不得推出项目与收取订金等，甚至不允许房产代理人和律师代表收钱，发展商不能预先推介项目。

过往，发展商在推介前会预先开放登记，购房者欲订购会先将钱给律师，等到发展商取得许可证后才将钱交给发展商，这是为了保护购买者，但现在就连第三方代收钱也不允许。

在这样的限制下，发展商不能试水温，无法事先了解市场反应，看看项目是否合适、价格理不理想，位置、概念和产品等，大众是否能够接受。

10年累积销售30亿

安达集团今年正好迈向10周年，在过去10年，公司推出的房产项目超过20个，主要分布在霹雳、芙蓉、柔佛和巴生谷，累积销售额高达30亿令吉。

张孙通指出，该公司最新在安邦新设立办公室，并将于今年底在安邦推出安达集团截至目前以来最大的房产项目。

他指出，公司暂时没有计划扩展至其他州属，但却考虑会进军越南和缅甸市场，因当地具有发展潜力，回酬率也相当高。

目前，公司已在计划进军海外，并在缅甸已设有办公室，希望在未来3年内能两地推出房产项目。

部分打房政策并不理想

张孙通指出，2012年至2014年，国家银行限制第3间房屋贷款上限为70%等措施，都是为了压制房价高涨的政策，但有一些举措确实不好。

“但从今年起，联邦与州政府所推出的政策都不太理想，像是土著房屋固打制，许多州政府的土著固打比例越来越高，以往一些州属的土著固打比例为30%，现在甚至增至70%。”

他指出，假设以往发展商每建100间房屋，其中30间要卖给土著，但现在增至70%，以往30%有些时候都无法完全售出，现在还要增至70%。

“近90%发展商都无法将土著固打部分全数售出，更让人头疼的是，以前如果卖不出，可以向政府证明公司有积极推销给土著，但卖不出，并申请开放给非土著，但无需做出赔偿。但现在，即便是获批开放给非土著，但仍需将原本应该给予土著折扣的金额，先赔偿给州政府。”

他感叹，倘若发展商出售给土著的数量超过应有比例，但发展商仍得自己承担所需给予土著折扣的优惠，政府并不会给予赔偿。

过去8年无搁置房产项目

限制发展商预先推介房产项目，恐促成搁置房产项目（Abandon Project），间接影响购房者信心，未来房产项目的推出也可能会减少。

张孙通指出，发展商在推介前2个月预先推出，当有一定数量的订购者时，发展商能安心推介，这可以避免搁置房产项目，在过去8年，大马没有出现一项搁置房产项目。

“现在的话，项目推介后，就要花许多钱去打广告，但如果反应不佳，发展商是否还要继续？不继续（项目）的话就将钱退换给已购房者，那这项计划就永远搁置，发展商亏很多钱。发展商也不敢继续，因为不知道要花多少时间才能将销量推至理想水平。”

若在预先推出反应不佳时，发展商能够探讨问题所在，像是策略错误，可以进行修改；但推介后要在修改，则会花上很多时间，原有购房者可能都会流失，走回原点，成本也会跟着增加。

他认为，这项法令实施后，预计未来房产项目将会大大减少，出现供不应求的情况。此外，银行与购房者会担心搁置项目而更加小心和谨慎，市场信心受影响。

“目前房价应该调一调下来的，但发展商还没下调房价，政府却实施这些限制政策，导致房价无法下调。目前，除了钢铁外，其他建筑成本都增加。”