房貸迷思（上篇）．欲買安樂窩 先認清房貸4大事實

報導：邱佩勛

房地產不是太貴買不起，就是地點太偏遠不方便，就算好不容易找到一間“看來”買得起的房屋，向銀行貸款才發現條件不足申請被拒…

為自己的家找一個窩，從來不是件容易事。政府為了解決國人置產問題，近年來積極推動可負擔房屋計劃，也針對低收入的首次置產者和青年等提供貸款援助。

但在現實中，這不代表你一定買到屋子、一定借到錢。

想要置產？以下事實，你一定要認清。

1. 政府積極推動可負擔房屋，但國行強調“有能力者擁屋”

政府推動的房屋計劃有很多，部分更提供100%全額貸款，甚至110%貸款。但這不表示，置產會變得更容易。

站在國行立場，置產雖然重要，但不讓國人背負龐大債務才更重要。

國行總裁丹斯里哲蒂博士早前強調，國行不能單純考量到居者有其屋，而輕易審批房屋貸款，因為個人或家庭的償債能力更為重要。

她強調，國行只批准有經濟能力且符合資格的人士申請房貸，避免他們無法償還債務。她也建議收入較低或無法獲得房貸者，先考慮租房屋。

2. 可負擔房屋不會更容易獲得貸款

許多人以為， 可負擔房屋會更容易獲得貸款。但銀行會告訴你，這是錯誤的想法。

銀行業者強調，不管是可負擔房屋還是一般房屋，他們審批貸款申請的標準相同。

《The Edge財經日報》報導，華僑銀行（OCBC Bank）放貸主管杜美玲透露，該銀行審批“我的第一間房屋”計劃申請者的信貸評估，和其他房屋是相同的。

興業銀行集團零售銀行業務主管余清福指出，自“我的第一間房屋”計劃推出以來，該銀行只批准了15%的貸款申請，主要因為申請者收入不足，不符合償還率（DSR）要求；另一個原因是信貸紀錄差。

此外，今年7月推介的“青年房屋計劃”，國民儲蓄銀行從7月至10月接獲約500項房貸申請，但只有225項申請獲批准。批准率不到50%由很多因素造成，包括沒有辦法償還貸款和文件不完整。

3. 銀行審核嚴，收入高不一定借到錢

今年第3季，住宅房貸總值按年下滑約6%；第2季更按年萎縮9.4%。國內住宅房產的貸款批准率，從2013年12月的59%，跌至目前的47%。

房貸申請減少，銀行批准率也跌。財經週刊《Focus》報導，一名觀察者直言，銀行審核貸款申請的條件太嚴苛。

華僑銀行指出，銀行不會只憑據申請者的收入和未解決貸款，來決定審批與否，還會審視申請人的信貸紀錄和償款紀錄等。

該銀行採用綜合風險接受標準，來測定貸款申請者的信貸信譽。這包括償還率（即貸款人每月供款佔入息的比率）、收入來源、申請人背景、信貸紀錄和房屋貸款頂限（LTV ratio）。

這表示，一名月入5000令吉的申請者，其無法供款的風險，不一定比月入2萬令吉的人更高。

4. 援助太多，或適得其反

根據《The Edge財經日報》，大馬購屋者協會總秘書鄭金龍強力反對可負擔房屋的貸款計劃，認為當局提供100%貸款，再附上免費律師費和印花稅，不會讓申請者明白置產過程。

他說：“要買一間屋子，就必須有承擔。當你免費（或更容易）得到所有東西，就好比少了一種責任感。”

“如果你沒有20%首期款，就不要買那間屋子。你應該盡可能借最少的錢，而不是成為銀行的奴隸。”

他認為，置產者如果少了置產的責任感，最后違約還不出房貸供款的可能性也高。