房贷迷思（中篇）．别冲动，先了解房贷4大误区！

报导：邱佩勋

常言道：借钱容易，还钱难。

事实是借钱一点也不容易，除了借贷者本身的条件与资格，还必须搞懂贷款配套里的条件与条款，否则还钱时就会难上加难。

市场上的房产配套、利率和年限看来大同小异，当中却可能包括足以影响利息成本的细小条款。所以在正式签署房贷配套前，建议先了解以下4大误区，别一时冲动签错了配套。

1. 选贷款配套最重要是最后利率？

大部分人选房贷是看“定价”，也就是银行贷款配套的最终利率。但房贷产品开发者认为，选房贷应该要有更多的考量。

财经周刊《Focus》报导，房贷产品开发者JH Lok指出，房贷应该是一个人的偿还计划，意即配套内的所有东西应该符合你的偿还策略。例如，你要多快偿还？你的现金流如何？你即将获得花红吗？你要怎样还完这笔贷款？

此外，新的基准利率（Base rate，简称基准率）于去年1月2日生效；基准率的计算方式，是基准率再加价差利率（spread，简称价差率）（BR+ x%）。

目前各家银行的基准率各异，如果面对两项最终利率相同（即基准率加价差率）的房贷配套，应该如何选择？

JH Lok认为，应该同时考量基准率和价差率。由于基准率是存有变数的元素，消费者会倾向于选择更大、更稳定的银行。至于价差率因已预先决定，一般具有洽商空间。

如果“定价”是唯一考量，在两项最终利率相同的房贷配套中，他会选择基准率更低的银行，尽管其价差率可能更高，整体看来更贵。

消费者一般被告知选择价差率较低的配套，但他强调，价差率更高不一定代表银行的赚幅更高，或该银行的收费更贵。

价差率也反映其他因素，例如信贷风险成本、游资风险、营运成本、银行构设信贷政策的方式、风险胃纳量和营运效率等。

※何谓基准率？

基准率是由各家银行自行制定，可反映出各银行的融资成本。个别银行的贷款管理效率、定期存款、呆账等，也会直接影响基准率。

旧有的基贷率，是银行加入赚幅后再根据借贷者的偿还能力提供折扣，基准率则不会进行任何折扣，直接显现各别金融机构的真实借贷率。

目前马银行（Maybank）的基准率为3.2%；联昌银行（CIMB）基准率为4%。

2.弹性越多越好？

近年来的房贷，除了传统房贷，还有标榜“灵活”调配资金的配套。坊间常认为，充分灵活（full flexi）的贷款可省利息。但JH Lok认为，此说法具争议。

他说，一个充分灵活的房贷配套，最大卖点就是“充分灵活”，所谓节省利息是十分主观的，是附属卖点，不应该成为消费者的主要决策因素。

充分灵活贷款（full flexii loan）户头的卖点，是可以在任何时候存入或提领户头内的钱，但这类产品的利率会稍高，每月也有固定的经常费用。

JH Lok说：“至于能不能省下更多利息成本则是很主观的，因为这胥视你的偿还策略、你如何操作户头。”

他认为，即使没有这些灵活便利，一个传统的定期贷款也能达到节省利息成本的作用，尤其那些熟悉操作定期贷款户头的人，如果不嫌麻烦或不方便，很可能可以节省更多。

假设你本周有1万令吉额外现金，下周则需要用到1万令吉额外现金。

如果是灵活贷款，你可以在本周存入这1万令吉，下周再提领出来，借此省下这1万令吉的一个星期利息成本。

这种做法同样可用在传统或半灵活贷款上，因为大部分银行已允许提早摊还贷款。只是不方便在于无法在一周内就提款出来。

JH Lok说，你在存款后，必须在一个月后才能在“特别指示”下提款，且不能减少贷款本金。

总的来说，握有长期多余现金的贷款者可以透过重组定期或灵活贷款至更短期限，在维持每月供款金额的同时，也省下利息成本。比起充分灵活贷款的卖点，这么做可以更快的减少本金。

3.在贷款获批准前就签署买卖协议

一些人常犯的错误之一，是在未获得贷款批准前，就签署一手和二手房产的买卖协议。

房产教育与投资公司SkyBridge International创办人兼总执行长温国强指出，房产买方在签署买卖协议时，必须先付10%的首期。在签完所有合约后，如果贷款申请被拒，法律上是不可以获得退款的，除非买方在合约内加入条款，才会被退还10%的首期。

这10%的首期和定金不同，后者可能只是数千令吉，且可以用来申请银行贷款。如果只是支付定金，即使贷款申请被拒绝，申请者还是可以获得退款。

4.混淆10年再融资摊还期

为管制过多的家债，国家银行于2013年7月开始实施新措施，再融资房贷时可供个人使用的增值部分，最长摊还期被限制在10年。

另一个同时宣布的措施，是购买住宅与非住宅房产的贷款最长摊还期限，被限在35年。

这些新措施却会让人混淆：到底再融资的10年限制，是要求借方在10年内还清再融资款额？还是这只是一个偿还贷款能力的指标？即如果通过评估，银行就会批准最高35年或70岁（视何者为先）的摊还期？

一名银行业者对此指出，各家银行做法不一。一些银行严格遵守10年摊还期限，要求10年内偿还再融资额；一些可允许更长的摊还期，只要借方的债务偿还率（DSR）以10年期计算后符合指标。

温国强指出，目前大部分银行要求借方在10年内摊还再融资的增值部分，但这会推高分期供款。

“市场上有一家外资银行没有限制在10年。只要再融资额或增值部分是以10年计算，且借方的偿还率仍在要求内，银行将允许摊还期延长至35年或最多70岁。”

选房贷4大贴士

1. 宜选择基准率低的配套
2. 传统房贷也可省利息
3. 勿在贷款获批前签署买卖协议
4. 再融资得在10年内摊还增值部分