房貸迷思（中篇）．別衝動，先瞭解房貸4大誤區！
報導：邱佩勛
常言道：借錢容易，還錢難。
事實是借錢一點也不容易，除了借貸者本身的條件與資格，還必須搞懂貸款配套里的條件與條款，否則還錢時就會難上加難。
市場上的房產配套、利率和年限看來大同小異，當中卻可能包括足以影響利息成本的細小條款。所以在正式簽署房貸配套前，建議先了解以下4大誤區，別一時衝動簽錯了配套。
1. 選貸款配套最重要是最後利率？
大部分人選房貸是看“定價”，也就是銀行貸款配套的最終利率。但房貸產品開發者認為，選房貸應該要有更多的考量。
財經週刊《Focus》報導，房貸產品開發者JH Lok指出，房貸應該是一個人的償還計劃，意即配套內的所有東西應該符合你的償還策略。例如，你要多快償還？你的現金流如何？你即將獲得花紅嗎？你要怎樣還完這筆貸款？
此外，新的基準利率（Base rate，簡稱基準率）於去年1月2日生效；基準率的計算方式，是基準率再加價差利率（spread，簡稱價差率）（BR+ x%）。
目前各家銀行的基準率各異，如果面對兩項最終利率相同（即基準率加價差率）的房貸配套，應該如何選擇？
JH Lok認為，應該同時考量基準率和價差率。由於基準率是存有變數的元素，消費者會傾向於選擇更大、更穩定的銀行。至於價差率因已預先決定，一般具有洽商空間。
如果“定價”是唯一考量，在兩項最終利率相同的房貸配套中，他會選擇基準率更低的銀行，儘管其價差率可能更高，整體看來更貴。
消費者一般被告知選擇價差率較低的配套，但他強調，價差率更高不一定代表銀行的賺幅更高，或該銀行的收費更貴。
價差率也反映其他因素，例如信貸風險成本、游資風險、營運成本、銀行構設信貸政策的方式、風險胃納量和營運效率等。
※何謂基準率？
基準率是由各家銀行自行制定，可反映出各銀行的融資成本。個別銀行的貸款管理效率、定期存款、呆賬等，也會直接影響基準率。
舊有的基貸率，是銀行加入賺幅後再根據借貸者的償還能力提供折扣，基準率則不會進行任何折扣，直接顯現各別金融機構的真實借貸率。
目前馬銀行（Maybank）的基準率為3.2%；聯昌銀行（CIMB）基準率為4%。
2.彈性越多越好？
近年來的房貸，除了傳統房貸，還有標榜“靈活”調配資金的配套。坊間常認為，充分靈活（full flexi）的貸款可省利息。但JH Lok認為，此說法具爭議。
他說，一個充分靈活的房貸配套，最大賣點就是“充分靈活”，所謂節省利息是十分主觀的，是附屬賣點，不應該成為消費者的主要決策因素。
充分靈活貸款（full flexii loan）戶頭的賣點，是可以在任何時候存入或提領戶頭內的錢，但這類產品的利率會稍高，每月也有固定的經常費用。
JH Lok說：“至於能不能省下更多利息成本則是很主觀的，因為這胥視你的償還策略、你如何操作戶頭。”
他認為，即使沒有這些靈活便利，一個傳統的定期貸款也能達到節省利息成本的作用，尤其那些熟悉操作定期貸款戶頭的人，如果不嫌麻煩或不方便，很可能可以節省更多。
假設你本週有1萬令吉額外現金，下週則需要用到1萬令吉額外現金。
如果是靈活貸款，你可以在本週存入這1萬令吉，下週再提領出來，藉此省下這1萬令吉的一個星期利息成本。
這種做法同樣可用在傳統或半靈活貸款上，因為大部分銀行已允許提早攤還貸款。只是不方便在於無法在一週內就提款出來。
JH Lok說，你在存款後，必須在一個月後才能在“特別指示”下提款，且不能減少貸款本金。
總的來說，握有長期多餘現金的貸款者可以透過重組定期或靈活貸款至更短期限，在維持每月供款金額的同時，也省下利息成本。比起充分靈活貸款的賣點，這么做可以更快的減少本金。
3.在貸款獲批准前就簽署買賣協議
一些人常犯的錯誤之一，是在未獲得貸款批准前，就簽署一手和二手房產的買賣協議。
房產教育與投資公司SkyBridge International創辦人兼總執行長溫國強指出，房產買方在簽署買賣協議時，必須先付10%的首期。在簽完所有合約後，如果貸款申請被拒，法律上是不可以獲得退款的，除非買方在合約內加入條款，才會被退還10%的首期。
這10%的首期和定金不同，後者可能只是數千令吉，且可以用來申請銀行貸款。如果只是支付定金，即使貸款申請被拒絕，申請者還是可以獲得退款。
4.混淆10年再融資攤還期
為管制過多的家債，國家銀行於2013年7月開始實施新措施，再融資房貸時可供個人使用的增值部分，最長攤還期被限制在10年。
另一個同時宣佈的措施，是購買住宅與非住宅房產的貸款最長攤還期限，被限在35年。
這些新措施卻會讓人混淆：到底再融資的10年限制，是要求借方在10年內還清再融資款額？還是這只是一個償還貸款能力的指標？即如果通過評估，銀行就會批准最高35年或70歲（視何者為先）的攤還期？
一名銀行業者對此指出，各家銀行做法不一。一些銀行嚴格遵守10年攤還期限，要求10年內償還再融資額；一些可允許更長的攤還期，只要借方的債務償還率（DSR）以10年期計算後符合指標。
溫國強指出，目前大部分銀行要求借方在10年內攤還再融資的增值部分，但這會推高分期供款。
“市場上有一家外資銀行沒有限制在10年。只要再融資額或增值部分是以10年計算，且借方的償還率仍在要求內，銀行將允許攤還期延長至35年或最多70歲。”
選房貸4大貼士
1. 宜選擇基準率低的配套
2. 傳統房貸也可省利息
3. 勿在貸款獲批前簽署買賣協議
4. 再融資得在10年內攤還增值部分
