借不到房贷的6大原因

整理：邱佩勋

我国家债居高不下，国家银行于2013年开始祭出打房措施，冀阻遏家债进一步升高。房产炒家大减，近年的房市如入寒冬，而且不管是发展商还是房产买家，大家都在埋怨：钱难借！

是的，在更严谨的借贷条件下，获得批准的借贷申请明显减少。想要顺利借到钱来买房，就得先了解贷款会被拒绝的原因。以下是整理自财经周刊《Focus》报导的6大原因。

1.文件不完整

文件不完整是贷款申请被拒的主要原因之一。房产教育与投资公司SkyBridge International创办人兼总执行长温国强指出，一些申请者没有适当的文件来证明他们的收入，他们的文件乱七八糟，却认为以自己的收入所得是符合借贷资格的。

“这无关你对自己收入的想法，而是你要如何说服银行（来相信）你赚了多少。”

他说，申请贷款的文件必须是书面呈现的，这可以是薪水单、银行结单或所得税付款收据。

2.不知道偿债率的计算方式

偿还贷款的能力不足，是另一个主因。温国强指出，一些申请者不知道银行是根据净收入来计算债务偿还率（Debt Servicing Ratio，简称偿债率） ，而非毛收入。

“一些申请者根据自己的毛收入，以为符合资格申请贷款，但实际上银行是看净收入。这表示在扣除公积金、每月扣税或政府贷款（若有）等之后，申请者可能不再符合资格。”

所谓偿债率，也就是贷款人每月供款占入息的比率。

3. 缺乏信贷纪录

刚毕业、没有中央信贷资讯系统（CCRIS）纪录的年轻申请者，由于缺乏信贷纪录，其贷款申请尤其容易被拒。

温国强举例，若为一家私人有限公司工作不到一年后，你开始买屋子，但没有信用卡和汽车贷款…那么你的贷款申请很可能会被拒绝，因为没有还款纪录可供银行参考。

折衷方法是申请一张信用卡并持续一两年，让银行可以追踪你在中央信贷资讯系统的还款纪录。

如果你为一家跨国公司工作，银行可能会有不同看法并给你较好的待遇。尽管如此，目前许多跨国公司在全球各地展开裁员，这也可能影响银行看法。

因此，温国强鼓励毕业生，先工作一两年后才置产。

他不认为，有人可以取得预先批准的贷款来购买房产，直言银行已不再这么做了。银行只会告知能提高贷款获准率的方式。

4.少过2年的收入纪录

一般上，赚取佣金者例如自雇人士、房地产代理和多层次行销与销售专业人士，会面对收入纪录不足的问题。

根据温国强观察，银行一般对赚取佣金者的收入可持续性存疑，尤其那些收入纪录少过2年者。

“赚取佣金者在入行首年往往会勤奋出外招生意，继而收到很高的佣金收入。问题是，当他们申请银行贷款时，银行却不接受他们第1年的佣金收入（证明）。”

“你可能在工作第1年每月赚2万令吉，但银行会质疑，你是否能在第2、第3年也持续赚取同样的收入？”

他透露，银行拒绝以收入面值作为参考，反之会对申请者的收入做出一定幅度的折扣，例如在计算偿债率时，只算2万令吉的70%至80%。

“银行会扣除其他每月扣除项目，再计算每月供款，来看你是否符合资格。”

他说，如果身处赚取佣金的行业且工作少过2年，那么贷款申请很可能会被拒绝。

同样的，如果是自己做生意不到2年，也会面对同样待遇。

“同理，我不认为新企业家可以拿到贷款。银行需要更多确定性，确保有关公司可以表现卓越超过2年。”

5. 背负太多项贷款

温国强看过很多案例，一些买家在短期内买入太多房产，以个人名义借入太多贷款，这对银行而言是一项危险讯号。

“例如，你在2年内买了4项房产，银行可以透过中央信贷资讯系统知道你是一名投资者。即使你是和别人联名购买，银行也未必会高兴。银行会视你为高风险申请者。”

“当这4项房产在同一时间竣工，你必须同时偿还4项贷款的分期付款时，这对银行会是一个很大的打击。”

拥有个人贷款的房产买家也可能处于不利位置，因为银行不喜欢个人贷款出现在申请者的中央信贷资讯系统纪录内。

6.伪造文件

为了争取银行借出更多钱，温国强看过很多申请者伪造收入证明如薪水单。尤其那些抢购房产的人，这种做法更是普遍。

“篡改文件如同欺诈。市场上有很多人这么做，但一旦被银行发现，他们可能会无限期的被列入黑名单。”

他说，客户不会知道被列入黑名单，因为银行没义务向客户解释贷款申请被拒的原因。

“没有办法可修复这个情况。银行不允许职员泄露拒绝原因。一名银行职员之所以会向你解释，可能因为他是你的朋友。”