Sri Village酒店 为资产注入商业生命

报导：卢慧仪

投资者买进商业房产却无法出租，没有预期般的租赁收入外，可能面对无法偿还贷款困境。不过有商业点子的人总说危机就是商机，为商业房产注入有生命力的生意进行转型，或可看见不一样的前景。

Sri Village酒店私人有限公司执行董事吴永强和钟宇铭认为，市场上许多投资者持有的房产在购入至今都一直空置，若再注资100万到200万令吉转型成精品酒店，就可为房产增值。

该公司主席邓祥伟补充：“与其将房产空置一旁没有租赁收入，不如创造生意来给予资产价值。”

在4年前开始，国内许多房产已出现供应过多问题，如今面对低迷局势应做出适当改变，为资产注入具生命力的生意。

有些房产持有人懂得生意概念，会把雷同概念置放在房产上，但绝大部分人仅懂得房产投资。因此邓祥伟进行的连锁酒店，从设计到申请执照，乃至管理的一站式服务，都提供共享盈利的商机。

吴永强补充，白沙罗城镇有许多空置店铺，而楼上单位只能租给外劳，除了租赁收入偏低外，亦不符合市场价值。

成本低回酬高

钟宇铭称：“一栋3、4层楼商店，只有底层店面具较高价值，楼上单位相对来说较不值钱。”

若经营饮食业需支付商品成本，占30%到40%之间，而经营酒店不需要支付任何商品成本，只是持有房产的本钱以及其他经营成本，对比之下具有更高回酬。

同样的一栋单位若间隔成90间酒店房间来经营，从商业角度来看成本度且属理想生意。

他指出，转为经营酒店有3项好处，包括可有保证租赁收入、通过酒店业务带来商业收入，以及初期难以出售的房产经转型后可提升房产价值。

有些投资者因单位无法出租，苦撑一段时间后已无法支付每月贷款。

调整租金 业主租客共渡难关

吴永强指出，只要具有持有能力（holding power），还是可以投资房产，最重要是懂得做出调整，在危机中寻找转机。

对于房产市场整体表现，在策略地点房产以及有地房产的需求甚好，但公寓则稍有挑战，取决于投资地点。

邓祥伟指，过去公寓供应量庞大，现工程将近竣工，投资者或面对偿还房贷的困境。而商业房产方面，策略地点或不面对租赁问题，但出租收费或需稍作调整。

“业者的生意受大环境影响，或许无法承担过高租赁费用，房产业者可以调低租费保住部份租赁收入，互相帮助渡过难关。

如果房产空置一段时间无法找新的租客，这段时间也会面对亏损。”

邓祥伟认为，目前有租赁收入更为重要，这样才能缴付银行贷款。

他对生意概念有另一套想法，就是偏向投资马来人地区，因马来人的消费能力逐渐提升，反而华人较具储蓄能力。

他称，马来人的消费形式更具持续性，为商家带来稳定收入，也不会面对不够资金付租赁费用的问题，因此站在房产投资的较度来看具较高收益。

策略地点 决定发展潜能

钟宇铭指出，商业房产所在位置是决定能否转型为酒店的关键，该公司也扮演衔接桥梁的角色，接触持有商业房产业者和备有资金投资者来达成合作模式。

“以市场实际情况来看，一些商业房产单位每个月需要支付1万5000到2万令吉贷款，空置的房产因没有租金收入，亏损可高达约10万令吉。”

他举例，饮食业的投入成本或较低，但竞争激烈，反而设立成本相对较高的酒店具较低竞争。如果加上一些独有特色，也可以吸引一些本地客户的青睐。例如周边商家可接待来自不同地区客户，若设在医院就可提供患病家属便利，因此在不同的地区可迎接不同的客户。

“不过有80%找上我们的商业房产业主被我们拒绝，因为他们的房产坐落地点没有发展机会。”

针对有潜能将商业房产转型经营酒店的潜在考量因素，包括客源、旅游景点、购物中心、专科医院、学院、轻快铁、工厂附近等地区。