Sri Village酒店 為資產注入商業生命

報導：盧慧儀

投資者買進商業房產卻無法出租，沒有預期般的租賃收入外，可能面對無法償還貸款困境。不過有商業點子的人總說危機就是商機，為商業房產注入有生命力的生意進行轉型，或可看見不一樣的前景。

Sri Village酒店私人有限公司執行董事吳永強和鍾宇銘認為，市場上許多投資者持有的房產在購入至今都一直空置，若再注資100萬到200萬令吉轉型成精品酒店，就可為房產增值。

該公司主席鄧祥偉補充：“與其將房產空置一旁沒有租賃收入，不如創造生意來給予資產價值。”

在4年前開始，國內許多房產已出現供應過多問題，如今面對低迷局勢應做出適當改變，為資產注入具生命力的生意。

有些房產持有人懂得生意概念，會把雷同概念置放在房產上，但絕大部分人僅懂得房產投資。因此鄧祥偉進行的連鎖酒店，從設計到申請執照，乃至管理的一站式服務，都提供共享盈利的商機。

吳永強補充，白沙羅城鎮有許多空置店鋪，而樓上單位只能租給外勞，除了租賃收入偏低外，亦不符合市場價值。

成本低回酬高

鐘宇銘稱：“一棟3、4層樓商店，只有底層店面具較高價值，樓上單位相對來說較不值錢。”

若經營飲食業需支付商品成本，佔30%到40%之間，而經營酒店不需要支付任何商品成本，只是持有房產的本錢以及其他經營成本，對比之下具有更高回酬。

同樣的一棟單位若間隔成90間酒店房間來經營，從商業角度來看成本度且屬理想生意。

他指出，轉為經營酒店有3項好處，包括可有保證租賃收入、通過酒店業務帶來商業收入，以及初期難以出售的房產經轉型後可提升房產價值。

有些投資者因單位無法出租，苦撐一段時間後已無法支付每月貸款。

調整租金 業主租客共渡難關

吳永強指出，只要具有持有能力（holding power），還是可以投資房產，最重要是懂得做出調整，在危機中尋找轉機。

對於房產市場整體表現，在策略地點房產以及有地房產的需求甚好，但公寓則稍有挑戰，取決於投資地點。

鄧祥偉指，過去公寓供應量龐大，現工程將近竣工，投資者或面對償還房貸的困境。而商業房產方面，策略地點或不面對租賃問題，但出租收費或需稍作調整。

“業者的生意受大環境影響，或許無法承擔過高租賃費用，房產業者可以調低租費保住部份租賃收入，互相幫助渡過難關。

如果房產空置一段時間無法找新的租客，這段時間也會面對虧損。”

鄧祥偉認為，目前有租賃收入更為重要，這樣才能繳付銀行貸款。

他對生意概念有另一套想法，就是偏向投資馬來人地區，因馬來人的消費能力逐漸提升，反而華人較具儲蓄能力。

他稱，馬來人的消費形式更具持續性，為商家帶來穩定收入，也不會面對不夠資金付租賃費用的問題，因此站在房產投資的較度來看具較高收益。

策略地點 決定發展潛能

鐘宇銘指出，商業房產所在位置是決定能否轉型為酒店的關鍵，該公司也扮演銜接橋梁的角色，接觸持有商業房產業者和備有資金投資者來達成合作模式。

“以市場實際情況來看，一些商業房產單位每個月需要支付1萬5000到2萬令吉貸款，空置的房產因沒有租金收入，虧損可高達約10萬令吉。”

他舉例，飲食業的投入成本或較低，但競爭激烈，反而設立成本相對較高的酒店具較低競爭。如果加上一些獨有特色，也可以吸引一些本地客戶的青睞。例如周邊商家可接待來自不同地區客戶，若設在醫院就可提供患病家屬便利，因此在不同的地區可迎接不同的客戶。

“不過有80%找上我們的商業房產業主被我們拒絕，因為他們的房產坐落地點沒有發展機會。”

針對有潛能將商業房產轉型經營酒店的潛在考量因素，包括客源、旅遊景點、購物中心、專科醫院、學院、輕快鐵、工廠附近等地區。