報導：戴美清
攝影：胡傳成
（芙蓉10日訊）隨著分層地契法令生效，對分層建築業主帶來更大的保障，業主若面對發展商不處理分層地契， 可向土地及礦物局投訴或帶到房屋仲裁庭。
州內多層樓的商場、公寓或組屋，儘管已興建多年，但往往面對管理委員會運作困境、未持有分層地契的問題，引發各項管理費的爭議，或在轉讓單位時面對諸多麻煩。
涉及分層地契的建築物包括組屋、公寓、城市屋以及商業樓，2013年分層地契法令已于2015年6月1日在半島的州屬生效，而森州務大臣拿督斯里莫哈末哈山則于今年3月16日宣布，森州的分層法令細則已經通過憲報頒布。
森州政府土地及礦物局副主任凱利爾接受《中國報》訪問時披露，在執行分層地契法令時，各州都有本身的細則（kaedah-kaedah），森州分層地契法令規則已隨著憲報頒佈后生效。
向報窮機構查詢
由于分層建築物的總地契都是在發展商名下，必須由發展商處理分割地契，一旦發展商沒有履行分割地契責任時，業主往往束手無策。
針對這點，他說，當發展商沒有處理分層地契，業主可從3方面著手，其一若是發展商公司倒閉清盤，業主需瞭解誰是承擔有關建築物責任的接管人，並可向報窮機構查詢。
“至于仍活躍的發展商，若沒有處理分層地契，業主可依據分層地契法令第8條文向土地及礦物局投訴。”
他說，業主也可以向房屋仲裁庭投報發展商違約，因為申請分層地契已在買賣合約中闡明。
他披露，每個分層建築物都有本身的處境，業主若對申請分層地契有疑問，可親臨森州政府大廈4樓的森州土地及礦物局洽詢。
申請分層地契
須具4大要素
凱利爾指出，在新生效的分層法令下，申請分層地契時必須具備4大要素，即獲得“單位面積計算證書”（SiFUS）認證、單位附表（Jadual Petak）、分層建議圖認證（Sijil Cadangan Pelan Strata）以及蓋頂階段（Super Structure stage）。
他說，其他仍在行使的分層地契申請條件，包括發展商必須確保地契沒有在銀行的抵押之一，而且發展商也必須確保建築物地段屬正式地契（final tittle）。
“對于一項完整的申請，批准期已從170天縮短至100天，如今更加簡化批准流程。”
他披露，在新法令當中，移交房屋鑰匙及以及分層地契必須同時發出給購屋者。
他強調，“分層地契法令”以及“分層管理法令”是不同的法令，也由不同的部門處理，申請分層地契需到土地及礦物局，在管理分層建築物的事宜，是在“分層管理法令”下，由州房屋單位及地方政府監管。
黃觥發：因沒分層法令
金源大廈依地方法興建
本地知名律師黃觥發披露，金源大廈是芙蓉最早的分層商業單位，在70年代已出現，當時因沒有分層法令，而以1965年國家土地法令為基礎，並依據地方政府法令而興建。
“最早期管制分層建築物的是1985年分層地契法令，並在大馬半島實施，唯管制方式並不圓滿。”
他說，隨著執法加強，推出2007年建築與共同擁有財產（維修及管理）法令（663法令），以在分層地契未發出前，發展商與居民委員會合力管理建築物公共設施，並由地方政府監管。
他指出，每個州可在分層地契法令下，針對建築物及公共設施制訂細則，各方應依法瞭解各自的角色，發展商也須做好本份。
他勸告民眾，在購買分層建築物單位時，應該瞭解發展商的背景，購買單位的設施條件例如泊車位、公共設施。
“在接獲單位鑰匙時，需同時獲得分層地契，否則日后轉售單位及管理上將會面對麻煩。”
他說，未申請分層地契的業主，應盡快與發展商處理分層地契，如果發展商已不知去向，應尋求縣市議會、土地及礦物局協助。
金源大廈和秀雅花園
曾反映無下文
芙蓉金源大廈業主及羅白秀雅花園居民，分別在2013年及2014年反映希望取得分層地契，最終因無法獲得業主的配合，雙雙都沒有下文。
發住用證 半年內申請
★黃慧貞（IJM LAND高級市場經理）
本公司在芙蓉旗下的分層產業，共有2800個單位皆已發出分層地契，在發出住用證的6個月內申請分層地契，只要依據土地及礦物局的程序，獲取分層地契不成問題。
發出分層產業包括公寓單位、城市屋、辦公室，已從發展商名下的總地契分割予業主。
我們瞭解到，在實施新法令，必須在移交鑰匙的同時發出分層地契，因此必須做好周期規劃，以便可以依法為業主取得分層地契。
發展商不肯辦
■謝琪清
★金源大廈業主曾在2013年召開記者會，促請管理委員會盡速申請分層地契，當時業主向武吉甲巴央區州議員謝琪清律師求助，謝氏針對此受訪時披露，分層地契事宜始終無法成功解決。
“由于大廈業主眾多，當時召集到的業主不多，我也與時任土地及礦物局主任多次見面，該局一直沒有回應，最終事情也冷卻下來。”
他說，隨著分層地契法令生效，對業主帶來曙光，森州立法議會去年通過分層管理法令，反對黨議員皆舉手支持，因為分層建築物需要完善的法律制度。
“我曾居住組屋10多年，沒有分層地契，就算居民肯出錢處理分層地契程序，但發展商不肯做，也無法實現，這也是高樓建築物業主面對的問題。”
隨著法令生效，他促請土地及礦物局認真以待，好的法律必須有效執行，他在下次州議會也將提問關于舊建物業主苦等分層地契的處理工作。
業主不合作
■何國耀
★羅白居民聯合會主席何國耀曾于2014年，曾聯同芙蓉市議會建築物委員會官員、土地局官員、土地測量師和組屋聯合管理機構主席，向秀雅花園居民講解申請分層地契的手續。
何氏指出，因業主不合作，沒有出席會議，也不願意提交文件，最終事情只能擱置下來。
他提及，當時該會甚至提議暫時出錢讓業主處理分層地契的付費，一旦地契到手就付還予聯合會，唯業主無法合作取得共識，最終他也無法幫上忙。
