程志彬：为何我的房贷被拒绝？

马来西亚讲师协会副总秘书

这几年相信大家都感受到政府打房的压力，很多朋友都面对银行借贷的问题。

市场的发展商都想尽办法把他们手上的房屋单位促销出去。偏偏无奈的购买者却面对银行借贷的种种阻碍。接下来几期，让我和大家分享如何增加银行房屋贷款的批准率、有怎样的房贷配套适合大家，以及目前市场房贷的最新消息。

如果大家有留意到房屋市场的趋势，大家肯定会注意最近银行收紧房贷政策越来越严重。让我们回顾在2011年，有两个重要的改策：

(i) 当购买者买第3间房产时，银行贷款最高保持在70%。换句话说，当你购买第3间房产时，你必须有至少30%的现金来完成房屋的买卖交易。在房价高涨之下，要有30%现金来购买房屋，对一些购买者或投资者而言是有一定压力的。我们可以注意到国行这项70%的房屋贷款政策，其实是要控制投资者在房产的投机活动。这项政策的出现，的确令一些购买者或投资者有基本的约束。

(ii) 国行推行的另一个改策，就是房贷的计算是以净收入为标准，不像以往2011年之前，是以总收入来计算。我举一个简单的例子，来讲解净收入和总收入的分别:

在国行这项改策下，现在的银行不会批准这项房贷申请，因为净收入才2000令吉，但是却每个月得付3000令吉贷款给银行。

以上两项紧缩政策导致许多房贷都不能得到银行的批准。无形中也缓和了房屋地产买卖或投机过热的现象。

除了以上两项政策，其实还有更多因素导致银行拒绝房贷。我在这里举出一些比较重要的：

(i) 借款者牵涉法律案件，例如：被银行或商家起诉，又或者面临破产的恶运。

(ii) 借款者有逾期偿还信用卡、个人贷款、汽车贷款等，逾期高达两至三个月，银行就拒绝他的房贷。

(iii) 银行无法证明借款者的还款能力。

(iv) 银行不会资助某些特定的地产，例如：偏僻的地方或陈旧及无价的房产。

(v) 银行承认房产价值比市场价格低，导致借款者无法得到较高的贷款。

例如：一间在吉隆坡的商业地铺售价500万令吉，但是银行却认为只值300万令吉，所以借款者只能够跟银行借到240万令吉。借款者依然需要260万令吉现金来完成这项500万令吉的交易。

80% x RM3,000,000 = RM2,400,000

下一回，我们谈谈有什么办法可以提高银行房屋贷款的批准率。

★以前

贷款：RM500,000
利息：5%
年限：25年
每月还款：RM3,000
总收入：RM8,000
＊总收入是8000令吉，每月付3000令吉贷款给银行。这种贷款是没有什么问题的，通常银行可以批准。

★现在

贷款：RM500,000
利息：5%
年限：25年
每月还款：RM3,000
净收入：总收入RM8,000 – 生活开销RM6,000.00 = RM2,000