程志彬：為何我的房貸被拒絕？

馬來西亞講師協會副總秘書

這幾年相信大家都感受到政府打房的壓力，很多朋友都面對銀行借貸的問題。

市場的發展商都想盡辦法把他們手上的房屋單位促銷出去。偏偏無奈的購買者卻面對銀行借貸的種種阻礙。接下來幾期，讓我和大家分享如何增加銀行房屋貸款的批准率、有怎樣的房貸配套適合大家，以及目前市場房貸的最新消息。

如果大家有留意到房屋市場的趨勢，大家肯定會注意最近銀行收緊房貸政策越來越嚴重。讓我們回顧在2011年，有兩個重要的改策：

(i) 當購買者買第3間房產時，銀行貸款最高保持在70%。換句話說，當你購買第3間房產時，你必須有至少30%的現金來完成房屋的買賣交易。在房價高漲之下，要有30%現金來購買房屋，對一些購買者或投資者而言是有一定壓力的。我們可以注意到國行這項70%的房屋貸款政策，其實是要控制投資者在房產的投機活動。這項政策的出現，的確令一些購買者或投資者有基本的約束。

(ii) 國行推行的另一個改策，就是房貸的計算是以淨收入為標準，不像以往2011年之前，是以總收入來計算。我舉一個簡單的例子，來講解淨收入和總收入的分別:

在國行這項改策下，現在的銀行不會批准這項房貸申請，因為淨收入才2000令吉，但是卻每個月得付3000令吉貸款給銀行。

以上兩項緊縮政策導致許多房貸都不能得到銀行的批准。無形中也緩和了房屋地產買賣或投機過熱的現象。

除了以上兩項政策，其實還有更多因素導致銀行拒絕房貸。我在這裡舉出一些比較重要的：

(i) 借款者牽涉法律案件，例如：被銀行或商家起訴，又或者面臨破產的惡運。

(ii) 借款者有逾期償還信用卡、個人貸款、汽車貸款等，逾期高達兩至三個月，銀行就拒絕他的房貸。

(iii) 銀行無法證明借款者的還款能力。

(iv) 銀行不會資助某些特定的地產，例如：偏僻的地方或陳舊及無價的房產。

(v) 銀行承認房產價值比市場價格低，導致借款者無法得到較高的貸款。

例如：一間在吉隆坡的商業地鋪售價500萬令吉，但是銀行卻認為只值300萬令吉，所以借款者只能夠跟銀行借到240萬令吉。借款者依然需要260萬令吉現金來完成這項500萬令吉的交易。

80% x RM3,000,000 = RM2,400,000

下一回，我們談談有什麼辦法可以提高銀行房屋貸款的批准率。

★以前

貸款：RM500,000
利息：5%
年限：25年
每月還款：RM3,000
總收入：RM8,000
＊總收入是8000令吉，每月付3000令吉貸款給銀行。這種貸款是沒有什麼問題的，通常銀行可以批准。

★現在

貸款：RM500,000
利息：5%
年限：25年
每月還款：RM3,000
淨收入：總收入RM8,000 – 生活開銷RM6,000.00 = RM2,000