錢都去了哪裡？

拿督童國模
國際房地產聯合會（FIABCI）亞太區秘書處主席
武吉佳拉房產（Bukit Kiara Properties）集團主席
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近期，我在啟用新信用卡后，銀行主動向我提供利率僅5.8%的簡易貸款（easy loan）。在電話通訊中，銷售人員並沒有詢問我有關申請貸款的初步審核問題。由于我並不打算融資，就拒絕了有關提議。

據悉，此項“誘人”的貸款利率是用作吸引潛在客戶而設的，借貸者一旦無法如期攤還款項，就得像攤還信用卡賬戶未清余額一樣，支付15%至18%不等的年利率。

經查詢后，我才發現原來家里的大部分成員，每月幾乎都接到至少一通有關簡易貸款、信用卡余額轉賬、個人貸款或其他貸款計劃提議的詢問電話。

上述情況恰恰與我的房地產業友人及同行口中的房屋貸款相反。他們都在抱怨銀行對房屋貸款設下嚴苛的申請條件，且貸款批準率低。大家都無法理解，錢到底去了哪里？

他們的憂慮是可以理解的，因為房屋貸款批準率在過去的數年內都只介于50%左右。2013年的房屋貸款批準率為49.2%；2014年則稍微提升至52.9%；不過2015年卻又下滑至50.2%。

大馬房地產發展商協會（REHDA）主席拿督斯里法迪依斯干達指出，超過50%的可負擔房屋貸款申請不獲銀行批準，嚴苛的房屋貸款條件已然造成首購族無法購得房子。

另外，大馬房地產發展商協會于2015年下半年進行的調查顯示，購屋者的貸款申請被拒是導致房屋單位滯銷的主要原因，其中可負擔房屋名列榜首。

貸款申請遭拒

舉例來說，凡家庭月入介于2500令吉及1萬令吉的個人或家庭都符合資格申請購買售價介于10萬令吉及40萬令吉的一個大馬人民房屋（PR1MA）。然而，銀行以凈收入衡量貸款申請者資格，使到許多背負著汽車貸款或拖欠信用卡余額者無法獲得批準購買可負擔房屋，大大打擊了協助符合資格家庭購買第一所房子的種種努力。

就整體情況而言，銀行在提供不同類型貸款方面抱持的多重標準讓我百思不得其解。一方面，申請個人貸款及信用卡融資手續輕松簡單；另一邊廂，申請房屋貸款卻必須通過嚴格的條件審核。這似乎是在鼓勵人們把錢花在債務上，而非投入資產。

在商言商，相較于房屋貸款4.5%至5%的利率，信用卡、個人及簡易貸款收取12%至18%不等的利率將為銀行帶來更高的回酬。這點足以解釋銀行之所以轉移業務重心的作法。

報告指出，我國的家庭債務已達到令人擔憂的水平，截至2014年秒占國內生產總值的87.9%，也是本區域里最高的國家之一。因此，國家銀行管制房屋貸款，以推行可靠貸款措施是可以理解的。

不過，細看家庭債務的構成項目，其中住宅房屋貸款占了總債務的45.7%、租購貸款占16.6%、個人貸款15.7%、非住宅貸款7.7%、債券6.5%，接著是信用卡及其他各占3.9%。

房貸佔家債比重仍低

麥肯錫全球研究所（McKinsey Global Institute）的最新報告強調，先進國家的房屋貸款平均占據家庭債務的74%。作為一個渴望在2020年晉升成為先進國的國家，45.7%的房屋貸款算是很低。

綜上所述，有關當局及銀行一方面嚴格審批作為人們基本需求及資產的房屋貸款申請，另一方面放寬征收更高利率的汽車、個人、信用卡及其他簡易貸款申請，這無形中鼓勵了人民把大量開銷花費在貶值物品上。

現今，年輕人用大半工資來攤還汽車貸款、人們通過刷卡換取豪華旅遊享受或購買奢侈品等現象已見慣不怪。

因此，信貸咨詢與債務管理機構（AKPK）在2013年與2014年短短1年內所處理的個案暴增2萬宗也不足為奇。自2008年至2013年，該機構每年平均處理3萬5000宗咨詢個案，不過2014年的個案卻飆升至6萬宗。

當務之急，有關當局及銀行業者必須鼓勵消費者謹慎借貸及消費，同時重新檢討房屋貸款申請成功率低的原因，並考慮收緊其他貸款如個人及信用卡貸款的借貸條件。只有這樣才能鼓勵人民把錢投入資產而非債務上，同時提升國人和國家未來的財務狀況。