房貸呆賬率攀升 20萬以下拍賣屋料劇增

（吉隆坡1日訊）經濟不景氣，加上基準利率趨揚，影響房貸償還能力，檳城Khoshee Auction公司董事經理期文預計，房貸呆賬率（NPL）將上揚，尤其是20萬令吉以下房產，屆時將有更多房屋流入拍賣市場。

“資料顯示，10萬令吉以下的呆賬率目前企于5%，屬非常高比例，預計還會持續提高，尤其是房產低于20萬令吉的銀行呆賬率料趨增。”

他說，屆時將有更多20萬令吉以下房屋流入拍賣市場，手頭充裕的買家或可從中受惠。

期文解釋，基準率提高，對許多中上階層或許只是小數目，“但對于低收入階層，即便每月只是額外增加30或50令吉，對他們而言都是一筆大數目。”

非廉價屋

他今日受邀出席由大馬世界不動產聯盟（FIABCI Malaysia）主辦的晨間分享會上擔任主講嘉賓，講題為“大馬房地產拍賣趨勢”。

期文在房地產業擁有10年豐富經驗，是一名受承認的註冊拍賣師，1999年畢業于馬來西亞博特拉大學（UPM）會計學學士學位。

期文也糾正坊間錯誤的觀念，認為拍賣屋就等同于“廉價屋”或低于市價的概念。

“房屋拍賣是提供買家及賣家接觸的公開平台，一種房屋銷售管道，並不表示在拍賣市場脫售的房屋都是被銀行強制拍賣，這種房屋拍賣銷售法在國外其實非常流行，如澳洲、英國及美國。”

他解釋，拍賣屋底價（reserve price）是根據地點，那才是影響拍賣屋售價的關鍵因素；目前拍賣的房屋除了有部位來自銀行拍賣（bank lelong），其他都都是一般的待售房屋。

大馬未準備好拍賣屋電子化

期文指出，當局推行的電子拍賣屋系統（E-Bidder）將于9月份，于2至3個州屬率先開跑，包括森美蘭及彭享，但他悲觀認為當局其實並未準備好。

他說，據了解我國將採用的是迪拜的電子拍賣屋模式，但至今整個拍賣所將採取的程序及介面仍然不清楚，他建議當局應搞好相關基礎設施后再落實。

但他個人並不贊成推行電子拍賣系統，因為此舉將限制不精通科技的拍賣屋競投者如老一輩人的參與，這些人或許有意願購買，但他們不會用電子平台，導致拍賣屋市場需求受影響。

另外，期文指出，競投拍賣屋講求速度，我國網速卻有限，若通過電子拍賣屋系統進行競投，容易錯失購買機會。

不過他表示，在初期階段，電子拍賣系統只有高庭拍賣的房屋。

另外，回顧2015年，因為令吉貶值、推行消費稅、國行降溫措施及銀行收緊放貸條例，導致大馬房地產表現較遜色，拍賣市場成交率也只有20%至30%，即每10間拍賣房地產，只有2至3項成功銷售。

他放眼，接下來將有更多消費者進入拍賣市場，因為相比新房屋，拍賣屋售價通常低約30%；至于長期及短期投資者則因銀行放貸條例收緊而興致缺缺，因此拍賣屋市場投資者將趨減。

X、Y世代更愛拍賣屋

目前，在拍賣市場購買房產的買家中，高達50%至60%來自X世代及Y世代，看好此勢頭將持續，估計未來一年再增10%。

期文指出，據他觀察及搜索資料所得，越來越多X世代及Y世代喜歡通過拍賣市場購買房屋原因有3個，即拍賣市場是很直接、透明及快速的。

“他們喜歡這種直接、選擇多的模式，直接到拍賣平台就可買到心儀的房屋，且當天成不成交就有答案，若通過代理接洽，買家及賣家溝通耗時較長，且也不夠透明化。”

再者，市場上許多新推介的房產項目，因為建築費增加，也無法以低價銷售，拍賣屋或是年輕人的其中選擇。

另外，拍賣屋只限大馬人參與，外國人並不可在拍賣市場買房產，這無形也減少競爭，讓國人可更輕鬆選購房地產。

中止購買失10%保證金

期文指出，欲進入拍賣平台前是需支付有關競投房屋所標底價的10%保證金，因為成功買到拍賣屋后，無論什么原因，即便是無法獲得銀行貸款，中止購買將會喪失10%保證金。

他也表示，在成功標得房屋后買家通常有90至120天來償付余款。

但斯文建議，有意通過拍賣市場買屋的買家，在進場前先做足功課，且勿道聽途說，了解程序及所注明的條款，最重要是對有意購買的房地產進行精明審核（Due Diligence）及土地查冊（Land search）。

大馬的房產拍賣，主要分為為LACA拍賣或是非LACA拍賣：

LACA拍賣由銀行進行，無個人地契或分層地契的貸款協議及分配協議；另一種則是非LACA拍賣，一般上在高等法庭進行，被拍賣的房產擁有個人或分層地契。

LACA拍賣房產需支付5%訂金給拍賣師，而非LACA拍賣房產則需支付拍賣底價的10%保證金。