房贷呆账率攀升 20万以下拍卖屋料剧增

（吉隆坡1日讯）经济不景气，加上基准利率趋扬，影响房贷偿还能力，槟城Khoshee Auction公司董事经理期文预计，房贷呆账率（NPL）将上扬，尤其是20万令吉以下房产，届时将有更多房屋流入拍卖市场。

“资料显示，10万令吉以下的呆账率目前企于5%，属非常高比例，预计还会持续提高，尤其是房产低于20万令吉的银行呆账率料趋增。”

他说，届时将有更多20万令吉以下房屋流入拍卖市场，手头充裕的买家或可从中受惠。

期文解释，基准率提高，对许多中上阶层或许只是小数目，“但对于低收入阶层，即便每月只是额外增加30或50令吉，对他们而言都是一笔大数目。”

非廉价屋

他今日受邀出席由大马世界不动产联盟（FIABCI Malaysia）主办的晨间分享会上担任主讲嘉宾，讲题为“大马房地产拍卖趋势”。

期文在房地产业拥有10年丰富经验，是一名受承认的注册拍卖师，1999年毕业于马来西亚博特拉大学（UPM）会计学学士学位。

期文也纠正坊间错误的观念，认为拍卖屋就等同于“廉价屋”或低于市价的概念。

“房屋拍卖是提供买家及卖家接触的公开平台，一种房屋销售管道，并不表示在拍卖市场脱售的房屋都是被银行强制拍卖，这种房屋拍卖销售法在国外其实非常流行，如澳洲、英国及美国。”

他解释，拍卖屋底价（reserve price）是根据地点，那才是影响拍卖屋售价的关键因素；目前拍卖的房屋除了有部位来自银行拍卖（bank lelong），其他都都是一般的待售房屋。

大马未准备好拍卖屋电子化

期文指出，当局推行的电子拍卖屋系统（E-Bidder）将于9月份，于2至3个州属率先开跑，包括森美兰及彭享，但他悲观认为当局其实并未准备好。

他说，据了解我国将采用的是迪拜的电子拍卖屋模式，但至今整个拍卖所将采取的程序及介面仍然不清楚，他建议当局应搞好相关基础设施后再落实。

但他个人并不赞成推行电子拍卖系统，因为此举将限制不精通科技的拍卖屋竞投者如老一辈人的参与，这些人或许有意愿购买，但他们不会用电子平台，导致拍卖屋市场需求受影响。

另外，期文指出，竞投拍卖屋讲求速度，我国网速却有限，若通过电子拍卖屋系统进行竞投，容易错失购买机会。

不过他表示，在初期阶段，电子拍卖系统只有高庭拍卖的房屋。

另外，回顾2015年，因为令吉贬值、推行消费税、国行降温措施及银行收紧放贷条例，导致大马房地产表现较逊色，拍卖市场成交率也只有20%至30%，即每10间拍卖房地产，只有2至3项成功销售。

他放眼，接下来将有更多消费者进入拍卖市场，因为相比新房屋，拍卖屋售价通常低约30%；至于长期及短期投资者则因银行放贷条例收紧而兴致缺缺，因此拍卖屋市场投资者将趋减。

X、Y世代更爱拍卖屋

目前，在拍卖市场购买房产的买家中，高达50%至60%来自X世代及Y世代，看好此势头将持续，估计未来一年再增10%。

期文指出，据他观察及搜索资料所得，越来越多X世代及Y世代喜欢通过拍卖市场购买房屋原因有3个，即拍卖市场是很直接、透明及快速的。

“他们喜欢这种直接、选择多的模式，直接到拍卖平台就可买到心仪的房屋，且当天成不成交就有答案，若通过代理接洽，买家及卖家沟通耗时较长，且也不够透明化。”

再者，市场上许多新推介的房产项目，因为建筑费增加，也无法以低价销售，拍卖屋或是年轻人的其中选择。

另外，拍卖屋只限大马人参与，外国人并不可在拍卖市场买房产，这无形也减少竞争，让国人可更轻松选购房地产。

中止购买失10%保证金

期文指出，欲进入拍卖平台前是需支付有关竞投房屋所标底价的10%保证金，因为成功买到拍卖屋后，无论什么原因，即便是无法获得银行贷款，中止购买将会丧失10%保证金。

他也表示，在成功标得房屋后买家通常有90至120天来偿付余款。

但斯文建议，有意通过拍卖市场买屋的买家，在进场前先做足功课，且勿道听途说，了解程序及所注明的条款，最重要是对有意购买的房地产进行精明审核（Due Diligence）及土地查册（Land search）。

大马的房产拍卖，主要分为为LACA拍卖或是非LACA拍卖：

LACA拍卖由银行进行，无个人地契或分层地契的贷款协议及分配协议；另一种则是非LACA拍卖，一般上在高等法庭进行，被拍卖的房产拥有个人或分层地契。

LACA拍卖房产需支付5%订金给拍卖师，而非LACA拍卖房产则需支付拍卖底价的10%保证金。