房市低迷非坏事 买卖方各寻新契机
文：胡绮芳
（吉隆坡8日讯）房地产领域过去经历了一个很好的黄金十年，目前这个房地产业者眼中的淡市，却正是消费者寻宝的市场，因为现在的房市已蜕变成由买家所主导的市场。如今买家更谨慎，发展商也更迎合市场需求，房产供需开始更匹配。
国内房市去年开始放缓，官方数据显示，去年房产交易量和涉及总值都下跌，这是近5年来没发生过的。这个市况，有人认为是危机，但也有人认为是商机。
配合6月10日至12日，由《南洋商报》、《中国报》和《家》联办的“南洋产业展”，《南洋商报》特邀来房地产各领域专家，一起探讨房市新契机。
列席专家包括房地产发展商协会前主席拿督黄腾亮、资深城市土地运用兼交通规划师吴木炎、马来西亚产业投资协会副会长潘荣德、房地产代理协会副主席林文彬，及Oregeon房产顾问董事经理黄玟杰。
综合多位专家看法，比较过去，目前市场上的房产供应更趋向消费者需求，其中可负担房产更是炙手可热。
重新规划提高吸引力
其他房产也因为竞争、地理位置等的关系，在发展商花心思重新规划提高吸引力后，也让消费者更能负担。
换言之，目前房市的低迷期，是房产业者也是消费者的新契机。
国家银行多年前的“打房”措施明显冲击房市买气，房地产代理协会副主席林文彬说，这导致一些发展商被逼重新调整项目的组合和价格，在房屋面积方面也改变了策略。
例如同是三房式的公寓单位，从以前的1200平方尺，缩小至600平方尺，公寓价格也可相对“调低”。
他指出，发展商的改变也意味着，现在不再是“你建你想要卖的房子”，而是演变成“你建市场真正需要买的房子”。
消费者不进场并非没钱
资深城市土地运用兼交通规划师吴木炎指出，10年前，房产领域经历了黄金十年，当时无论什么类型的房产，卖家一定赚得盘满钵满，买家也一定能翻个几番，不管什么配套都受到欢迎。
但他说，任何市场都不可能一直维持在上升状态，走过了10年，现在房市正处于“纠正期”，撇除投机者，这次的纠正期敲响了警钟，唤醒了发展商，也警惕了买家。
健康的盘整
“以前的高档房子，发展商不怕没人买，现在发展商则需自行减价至一个市场可承担和维持的价码。”
“同时，今天的买家在交易中都变得非常谨慎。我觉得这种情况很健康。”
吴木炎认为，这些年来，无论是银行、发展商和买家都有足够的敏感度，比如国行在过热时打房，所以才能使今天的房市不至于崩溃，这是一种健康的盘整。
“这个时候的市场需求仍不俗，消费者不进场并非没钱，而是他们处在冷静期。”
城市乡村化
策略和规划取胜
发展商从城市转向郊区，必须懂得以策略和规划取胜，才能化腐朽为神奇。
吴木炎直言，一个住宅区的规划很重要，一个好的规划能让死角变成策略地点；相反的，规划不好，即使只是将双向道改成单向道的一个小失策，就足以让一个策略地点变成死城。现在发展商要懂得以“策略”取胜，就能化腐朽为神奇。
“举例，我们看到不少发展商开发至士毛月，有些新项目甚至在地图上找不到，更没有像样的道路，可是单位却被一扫而空，因为发展商把它衔接到大道。把项目地点策略性，是致胜条件。”
由此也带出 “城市乡村化”的概念。现在市中心的地段已见少买少，所以发展商都被逼往外移，到离市中心较远的郊区地方兴建房产项目，可是这个也可以是卖点之一。
所谓“城市乡村化”，就是说居住在郊区的买家，一方面能享受乡区环境的宁静，另一方面则可方便衔接主要大道抵达繁华的城市，把原本或许被人嫌弃的郊外房产项目，顿时被包装成时尚的生活方式。
吴木炎说，要让“城市乡村化”的概念成功，城镇的规划和设计占了举足轻重的位置。
“新的城镇一定要有其他城镇不具备的特质，若新城镇只能复制其他城镇的话，则必定失败。举个例子，有一个新城镇就打着‘健康生活’的主题，所以整个城镇规划的脚车道就有100公里长。”
买气淡发展商改策略
买气淡、房子难销，发展商只好沉着改变策略应战。
Oregeon房产顾问董事经理黄玟杰指出，住宅房产买气减弱，反而看到不少发展商发挥创意以脱颖而出。除了在设计和房子面积上重新规划，以把房价调整到一个消费者能负担的价位之外，他们也在设施上“下手”。
他举例说，有者在同样的预算中，增加设施种类，如原本的泳池属奥林匹克尺寸，现在可把尺寸减半，多出来预算可充作新设施用途，以吸引更多买家。
吴木炎也说，发展商要有足够的创意，把原本项目的缺点，改成其他项目无可取代的优势。
“比如要发展的项目旁有一个废矿湖，你可把它改造成独树一帜的休闲湖，配搭不同设施，连风景和风格都来个大逆转。”
发展郊区可助平衡房市
房产项目往郊区推移
对很多人来说，拥有一间房子的确是一世人的大业，但房价不断飙升，购屋者在思维上该作出哪些改变？
黄玟杰坦言，市中心已没有土地发展，许多房产发展项目也一直往郊区推移，在吉隆坡工作的人，也被逼跟着越住越远。
在“恶性循环”下，原本住在郊区的人却因为当地房价逐渐飙升，也被逼越住越偏远，那么问题只会一直延伸，未必能解决。
“我觉得政府必须采取一些措施来发展郊区，让这些地方蓬勃充满活力，并制造大量的就业机会。”
如此一来，原本在吉隆坡工作的人，可选择在郊区买房居住；原本属于郊区的居民，也因为多了就业机会，生活得以改善，可以继续有经济能力居住在当地，不需再往偏远郊区移。
黄腾亮指出，吉隆坡或雪兰莪一些热门地方，已很难找到便宜的新房子，但是一些交通方便的旧区却有许多旧房子要脱售。
“这些旧房子多数位于策略性地点，价格也合理，唯一不足就是失修，需要大笔的装修费。但现在银行也推出了装修贷款，希望能帮到这群买家。”
冀放宽首购族房贷条件
林文彬指出，今年1月的数据显示，房贷申请仅有38%通过，意味着每10人申请房贷，有6.2人遭拒，无法贷款。
他指出，在2012年之前，房屋拍卖都处于上升趋势，当年有4万6000间房屋被拍卖，同年国行宣布新措施，所有贷款必须以净收入为计算基础，包括房贷。
“从那一年开始，房屋拍卖数量每年减低了20%至30%，总成交量也下滑，惟成交总价值仍上升，证明了尽管打房政策奏效，但市场仍强劲。”
黄腾亮认为，房贷申请被银行拒绝是个大问题。房地产发展商协会曾就此和政府商讨，希望放宽申请给首次购房者。
“首次购房者多数都是年轻人，也是社会新鲜人，若银行借贷条件太高，他们不可能拥有本身的房子。我们应该根据不同的申请类别，给予不同的房贷配套和条件。”
海内外房产商机处处
过去虽然都有一些大马发展商到海外开发房产，但这现象近年来尤其织热，突显不管是大马还是海外房市，都商机处处。
黄腾亮说，这是一个全球化的时代，商机也是如此。
“我国有许多优秀的发展商到伦敦和墨尔本开发市场， 当地的项目推出市场后，很大部分的买家竟然是马来西亚人。”
若以外国人投资角度来看，潘荣德认为，目前大马房地产市场蕴藏着的是商机。
“在大吉隆坡、依斯干达区和马六甲，我们都不难发现一辆辆的巴士，载着外国人考察团涌进。站在外国人的角度，我国房屋比他们的大城市便宜太多，可能只是他们大城市房价的半价或三份一。”
另外，大马政治相对稳定，也是东协通、中国通和西亚通，加上中国一带一路战略规划的提出，迎来了新一轮海外投资热潮。
潘荣德说，我国的房屋除了价格吸引，其他因素如环境、背景、文化和语言等，都能让外国人感到舒适。
近期的令吉汇率下跌，进一步刺激这些海外投资者，可说是符合天时、地利和人和。很多时候，教育和旅游因素也扮演重要角色，激励外国人来马置业。
他认为，除了“引进”外国人来马购买房子，我国发展商也可以考虑和海外发展商合作，“走出”大马迈进全球。
外国人买房比例小
空置不住才是隐忧
越来越多外国人来我国投资房产，这种情况是否出现过热或失衡的现象？
马来西亚产业投资协会副会长潘荣德说，马来西亚在外国人的眼中，是个“潜力股”，但他们只专注在一些热门地点，如武吉免登、马六甲、依斯干达区等。而且，外国人来马置业有一定的条例，政府会限制他们只能购买100万令吉以上的房产单位。
“目前，外国人来马投资的比例仍很小，希望政府不会紧缩条例，调至200万或300万以上的房产。”
吴木炎则认为，一个项目若有太多外国投资者，是件令人担心的事。
“你可以租给外国人，但外国人买了不来住，导致整个项目有过多空置的单位的话，就会失衡，很多问题也会浮现。”
黄腾亮也认同说：“个人认为外来投资是件好事，但一个项目若引来过多‘只买房投资，却空置不住’的外国投资者，就会造成该项目失衡和失去活力，管理方面也会出现问题。”
可负担房产需求旺
展望今年，专家认为房产买气仍在，尤其可负担房产和二手市场。
房产可简单区分为高档房产（每平方尺超过1000令吉）和可负担房产（屋价低于50万令吉）。
房地产发展商协会前主席拿督黄腾亮透露，目前的可负担型房产市场仍供不应求，消费者的购买欲旺盛，且在一些热门地区如巴生、吉隆坡和八打灵再也一带，消费者都在疯狂找可负担型的房产。
“但现在最大的问题是，这些热门区的房产价格早已攀升许多，很难找到可负担型的房子。”
黄腾亮认为，沿着轻快铁（LRT）和全新的捷运站（MRT）附近，政府需保留一些地方供可负担型房屋建设，并由政府全权负责，以让这个原本供不应求的市场得以平衡。
二手市场旺
“但这个建议不适用于私人界，因为若是私人发展商如此做，十之八九会亏本。”
林文彬说，尽管油价和令吉暴跌等不利因素笼罩房市，但市场上30万令吉至50万令吉的房产单位仍非常受落，推出这个价位的房产项目都卖得很快，其中一个项目更在3个月内售罄所有单位，发展商进账350万令吉。
“由此可见，要买房子的人还是很多。另外，很大部分的交易，来自二手市场，所以不要因为新楼盘滞销，就误以为房市不佳，因为这可能是个别个案。”
南洋产业展与你有约
日期：10-12/06/2016（星期五至日）
时间：11AM-7PM
地点：KLCC会展中心
