房市低迷非壞事 買賣方各尋新契機
文：胡綺芳
（吉隆坡8日訊）房地產領域過去經歷了一個很好的黃金十年，目前這個房地產業者眼中的淡市，卻正是消費者尋寶的市場，因為現在的房市已蛻變成由買家所主導的市場。如今買家更謹慎，發展商也更迎合市場需求，房產供需開始更匹配。
國內房市去年開始放緩，官方數據顯示，去年房產交易量和涉及總值都下跌，這是近5年來沒發生過的。這個市況，有人認為是危機，但也有人認為是商機。
配合6月10日至12日，由《南洋商報》、《中國報》和《家》聯辦的“南洋產業展”，《南洋商報》特邀來房地產各領域專家，一起探討房市新契機。
列席專家包括房地產發展商協會前主席拿督黃騰亮、資深城市土地運用兼交通規劃師吳木炎、馬來西亞產業投資協會副會長潘榮德、房地產代理協會副主席林文彬，及Oregeon房產顧問董事經理黃玟傑。
綜合多位專家看法，比較過去，目前市場上的房產供應更趨向消費者需求，其中可負擔房產更是炙手可熱。
重新規劃提高吸引力
其他房產也因為競爭、地理位置等的關係，在發展商花心思重新規劃提高吸引力后，也讓消費者更能負擔。
換言之，目前房市的低迷期，是房產業者也是消費者的新契機。
國家銀行多年前的“打房”措施明顯衝擊房市買氣，房地產代理協會副主席林文彬說，這導致一些發展商被逼重新調整項目的組合和價格，在房屋面積方面也改變了策略。
例如同是三房式的公寓單位，從以前的1200平方尺，縮小至600平方尺，公寓價格也可相對“調低”。
他指出，發展商的改變也意味著，現在不再是“你建你想要賣的房子”，而是演變成“你建市場真正需要買的房子”。
消費者不進場並非沒錢
資深城市土地運用兼交通規劃師吳木炎指出，10年前，房產領域經歷了黃金十年，當時無論什么類型的房產，賣家一定賺得盤滿缽滿，買家也一定能翻個幾番，不管什么配套都受到歡迎。
但他說，任何市場都不可能一直維持在上升狀態，走過了10年，現在房市正處于“糾正期”，撇除投機者，這次的糾正期敲響了警鐘，喚醒了發展商，也警惕了買家。
健康的盤整
“以前的高檔房子，發展商不怕沒人買，現在發展商則需自行減價至一個市場可承擔和維持的價碼。”
“同時，今天的買家在交易中都變得非常謹慎。我覺得這種情況很健康。”
吳木炎認為，這些年來，無論是銀行、發展商和買家都有足夠的敏感度，比如國行在過熱時打房，所以才能使今天的房市不至于崩潰，這是一種健康的盤整。
“這個時候的市場需求仍不俗，消費者不進場並非沒錢，而是他們處在冷靜期。”
城市鄉村化
策略和規劃取勝
發展商從城市轉向郊區，必須懂得以策略和規劃取勝，才能化腐朽為神奇。
吳木炎直言，一個住宅區的規劃很重要，一個好的規劃能讓死角變成策略地點；相反的，規劃不好，即使只是將雙向道改成單向道的一個小失策，就足以讓一個策略地點變成死城。現在發展商要懂得以“策略”取勝，就能化腐朽為神奇。
“舉例，我們看到不少發展商開發至士毛月，有些新項目甚至在地圖上找不到，更沒有像樣的道路，可是單位卻被一掃而空，因為發展商把它銜接到大道。把項目地點策略性，是致勝條件。”
由此也帶出 “城市鄉村化”的概念。現在市中心的地段已見少買少，所以發展商都被逼往外移，到離市中心較遠的郊區地方興建房產項目，可是這個也可以是賣點之一。
所謂“城市鄉村化”，就是說居住在郊區的買家，一方面能享受鄉區環境的寧靜，另一方面則可方便銜接主要大道抵達繁華的城市，把原本或許被人嫌棄的郊外房產項目，頓時被包裝成時尚的生活方式。
吳木炎說，要讓“城市鄉村化”的概念成功，城鎮的規劃和設計佔了舉足輕重的位置。
“新的城鎮一定要有其他城鎮不具備的特質，若新城鎮只能複製其他城鎮的話，則必定失敗。舉個例子，有一個新城鎮就打著‘健康生活’的主題，所以整個城鎮規劃的腳車道就有100公里長。”
買氣淡發展商改策略
買氣淡、房子難銷，發展商只好沉著改變策略應戰。
Oregeon房產顧問董事經理黃玟傑指出，住宅房產買氣減弱，反而看到不少發展商發揮創意以脫穎而出。除了在設計和房子面積上重新規劃，以把房價調整到一個消費者能負擔的價位之外，他們也在設施上“下手”。
他舉例說，有者在同樣的預算中，增加設施種類，如原本的泳池屬奧林匹克尺寸，現在可把尺寸減半，多出來預算可充作新設施用途，以吸引更多買家。
吳木炎也說，發展商要有足夠的創意，把原本項目的缺點，改成其他項目無可取代的優勢。
“比如要發展的項目旁有一個廢礦湖，你可把它改造成獨樹一幟的休閒湖，配搭不同設施，連風景和風格都來個大逆轉。”
發展郊區可助平衡房市
房產項目往郊區推移
對很多人來說，擁有一間房子的確是一世人的大業，但房價不斷飆升，購屋者在思維上該作出哪些改變？
黃玟傑坦言，市中心已沒有土地發展，許多房產發展項目也一直往郊區推移，在吉隆坡工作的人，也被逼跟著越住越遠。
在“惡性循環”下，原本住在郊區的人卻因為當地房價逐漸飆升，也被逼越住越偏遠，那么問題只會一直延伸，未必能解決。
“我覺得政府必須採取一些措施來發展郊區，讓這些地方蓬勃充滿活力，並製造大量的就業機會。”
如此一來，原本在吉隆坡工作的人，可選擇在郊區買房居住；原本屬于郊區的居民，也因為多了就業機會，生活得以改善，可以繼續有經濟能力居住在當地，不需再往偏遠郊區移。
黃騰亮指出，吉隆坡或雪蘭莪一些熱門地方，已很難找到便宜的新房子，但是一些交通方便的舊區卻有許多舊房子要脫售。
“這些舊房子多數位于策略性地點，價格也合理，唯一不足就是失修，需要大筆的裝修費。但現在銀行也推出了裝修貸款，希望能幫到這群買家。”
冀放寬首購族房貸條件
林文彬指出，今年1月的數據顯示，房貸申請僅有38%通過，意味著每10人申請房貸，有6.2人遭拒，無法貸款。
他指出，在2012年之前，房屋拍賣都處于上升趨勢，當年有4萬6000間房屋被拍賣，同年國行宣佈新措施，所有貸款必須以淨收入為計算基礎，包括房貸。
“從那一年開始，房屋拍賣數量每年減低了20%至30%，總成交量也下滑，惟成交總價值仍上升，證明了儘管打房政策奏效，但市場仍強勁。”
黃騰亮認為，房貸申請被銀行拒絕是個大問題。房地產發展商協會曾就此和政府商討，希望放寬申請給首次購房者。
“首次購房者多數都是年輕人，也是社會新鮮人，若銀行借貸條件太高，他們不可能擁有本身的房子。我們應該根據不同的申請類別，給予不同的房貸配套和條件。”
海內外房產商機處處
過去雖然都有一些大馬發展商到海外開發房產，但這現象近年來尤其織熱，突顯不管是大馬還是海外房市，都商機處處。
黃騰亮說，這是一個全球化的時代，商機也是如此。
“我國有許多優秀的發展商到倫敦和墨爾本開發市場， 當地的項目推出市場后，很大部分的買家竟然是馬來西亞人。”
若以外國人投資角度來看，潘榮德認為，目前大馬房地產市場蘊藏著的是商機。
“在大吉隆坡、依斯干達區和馬六甲，我們都不難發現一輛輛的巴士，載著外國人考察團湧進。站在外國人的角度，我國房屋比他們的大城市便宜太多，可能只是他們大城市房價的半價或三份一。”
另外，大馬政治相對穩定，也是東協通、中國通和西亞通，加上中國一帶一路戰略規劃的提出，迎來了新一輪海外投資熱潮。
潘榮德說，我國的房屋除了價格吸引，其他因素如環境、背景、文化和語言等，都能讓外國人感到舒適。
近期的令吉匯率下跌，進一步刺激這些海外投資者，可說是符合天時、地利和人和。很多時候，教育和旅遊因素也扮演重要角色，激勵外國人來馬置業。
他認為，除了“引進”外國人來馬購買房子，我國發展商也可以考慮和海外發展商合作，“走出”大馬邁進全球。
外國人買房比例小
空置不住才是隱憂
越來越多外國人來我國投資房產，這種情況是否出現過熱或失衡的現象？
馬來西亞產業投資協會副會長潘榮德說，馬來西亞在外國人的眼中，是個“潛力股”，但他們只專注在一些熱門地點，如武吉免登、馬六甲、依斯干達區等。而且，外國人來馬置業有一定的條例，政府會限制他們只能購買100萬令吉以上的房產單位。
“目前，外國人來馬投資的比例仍很小，希望政府不會緊縮條例，調至200萬或300萬以上的房產。”
吳木炎則認為，一個項目若有太多外國投資者，是件令人擔心的事。
“你可以租給外國人，但外國人買了不來住，導致整個項目有過多空置的單位的話，就會失衡，很多問題也會浮現。”
黃騰亮也認同說：“個人認為外來投資是件好事，但一個項目若引來過多‘只買房投資，卻空置不住’的外國投資者，就會造成該項目失衡和失去活力，管理方面也會出現問題。”
可負擔房產需求旺
展望今年，專家認為房產買氣仍在，尤其可負擔房產和二手市場。
房產可簡單區分為高檔房產（每平方尺超過1000令吉）和可負擔房產（屋價低于50萬令吉）。
房地產發展商協會前主席拿督黃騰亮透露，目前的可負擔型房產市場仍供不應求，消費者的購買慾旺盛，且在一些熱門地區如巴生、吉隆坡和八打靈再也一帶，消費者都在瘋狂找可負擔型的房產。
“但現在最大的問題是，這些熱門區的房產價格早已攀升許多，很難找到可負擔型的房子。”
黃騰亮認為，沿著輕快鐵（LRT）和全新的捷運站（MRT）附近，政府需保留一些地方供可負擔型房屋建設，並由政府全權負責，以讓這個原本供不應求的市場得以平衡。
二手市場旺
“但這個建議不適用于私人界，因為若是私人發展商如此做，十之八九會虧本。”
林文彬說，儘管油價和令吉暴跌等不利因素籠罩房市，但市場上30萬令吉至50萬令吉的房產單位仍非常受落，推出這個價位的房產項目都賣得很快，其中一個項目更在3個月內售罄所有單位，發展商進賬350萬令吉。
“由此可見，要買房子的人還是很多。另外，很大部分的交易，來自二手市場，所以不要因為新樓盤滯銷，就誤以為房市不佳，因為這可能是個別個案。”
南洋產業展與你有約
日期：10-12/06/2016（星期五至日）
時間：11AM-7PM
地點：KLCC會展中心
