发展商融资津贴买家 下半年房产销售料可改善

（吉隆坡29日讯）银行放贷严谨，发展商自年初开始推出自家的融资计划和其他营销津贴，这将推动房产市场在下半年有更好销售表现。

大众投资研究报告指出，发展商为推动销量开始推介革新的融资计划，包括提供贷款保证、延期付款、自愿退出计划及有24个月偿还订金余额等。

报告说，这有助缓解高融资成本的担忧，虽然市场的贷款成长恢复正常，可是获批准的贷款持续下滑，显示银行融资依旧严谨，批准率介于40%。

“从房产领域估值角度而言，估计会于2016年下半年后期至2017年在活动上可看见一些复苏。

年初至今，房产股项表现落后大市，多数发展商在今年首季的销售放缓。不过，大众投资研究相信销售将在下半年复苏，并可看见领域从谷底回升且开始复苏，由需求增加及发展商融资计划提振。

房价应下滑20%

近年低利率环境提供房屋买家拥有更多借贷的能力，也推高房价。2015年房贷申请按年跌10%，获批准贷款也按年下滑14.6%。年初至今，房贷的批准率进一步减至约40%，市场的负担能力下滑加上贷款申请严谨，会持续影响房产领域。

另外，隔夜政策利率估计持稳在3.25%，相较早前为预测调升25个基点，现在有者甚至预测会降息。

发展商的盈利主要来自土地增值和发展收益，假设土地没有增值，以目前估值而言，房价应下滑10%到20%，多数房产股都具吸引力的折扣，甚至是高达每股净资产值（RNAV）的70%。

报高认为房产领域已有过度惩罚，不该进一步调整价格。同时，多数房产发展商的短期盈利，都获得国内外的稳健未进账销售扶持。

马股年底目标1720点

大众投资研究报告维持富马隆综指年底目标为1720点，其中稍微正面的局势是银行领域的潜在盈利或得到释放，有助缓冲盈利消息带来的负面影响。

继英国脱欧之后，在等待其他欧盟国家会否通过公投来确定欧盟成员身分之际，潜在的净外资脱售需要被良好吸纳。

报告认为，大马的基本面不完全处在负面格局，其中预算赤字仍在可控制范围，经常账亦维持盈余表现。

对此，报告相信投资方面仍健全，虽然高家庭债务水平和令吉汇率波动将影响经济成长。不过与东协新兴市场比较，大马的股息收益属区域最高，本益比估值也相对便宜。

房贷成长陷6年最低涨幅

据大众投资研究报告，住宅抵押贷款占家庭借贷的54.2%，及整个贷款体系的31.1%，不过4月房屋贷款按年增10.7%，是6年来最低涨幅，估计短期内贷款表现不会迅速复苏。

银行的各种贷款成长放缓，主要是消费者勒紧裤头暂缓大型物品交易，反映在4月份的贷款申请中，分别按年增长0.6%和按月下滑5.1%。

除了房屋贷款涨幅呈6年新低水平，租赁贷款仅按年成长1%，也是自2005年以来未曾出现的幅度。

基于高风险厌恶情绪和宏观经济不稳定提升，报告相信贷款表现在短期内不会显著复苏。

再加上金融机构在存款方面的竞争加剧，净利息赚幅估计亦未能显著复苏。那些在海外有业务的机构，宏观经济挑战成为其中阻碍因素，因报告认为潜在的负面因素超越正面影响。

虽然生活成本无疑在近期攀升，经济活动也稍微受到挫败，不过银行业者的资产素质未有面对主要压力变相是种鼓励。