發展商融資津貼買家 下半年房產銷售料可改善

（吉隆坡29日訊）銀行放貸嚴謹，發展商自年初開始推出自家的融資計劃和其他營銷津貼，這將推動房產市場在下半年有更好銷售表現。

大眾投資研究報告指出，發展商為推動銷量開始推介革新的融資計劃，包括提供貸款保證、延期付款、自願退出計劃及有24個月償還訂金余額等。

報告說，這有助緩解高融資成本的擔憂，雖然市場的貸款成長恢復正常，可是獲批准的貸款持續下滑，顯示銀行融資依舊嚴謹，批准率介於40%。

“從房產領域估值角度而言，估計會於2016年下半年後期至2017年在活動上可看見一些復甦。

年初至今，房產股項表現落後大市，多數發展商在今年首季的銷售放緩。不過，大眾投資研究相信銷售將在下半年復甦，並可看見領域從谷底回升且開始復甦，由需求增加及發展商融資計劃提振。

房價應下滑20%

近年低利率環境提供房屋買家擁有更多借貸的能力，也推高房價。2015年房貸申請按年跌10%，獲批准貸款也按年下滑14.6%。年初至今，房貸的批准率進一步減至約40%，市場的負擔能力下滑加上貸款申請嚴謹，會持續影響房產領域。

另外，隔夜政策利率估計持穩在3.25%，相較早前為預測調升25個基點，現在有者甚至預測會降息。

發展商的盈利主要來自土地增值和發展收益，假設土地沒有增值，以目前估值而言，房價應下滑10%到20%，多數房產股都具吸引力的折扣，甚至是高達每股淨資產值（RNAV）的70%。

報高認為房產領域已有過度懲罰，不該進一步調整價格。同時，多數房產發展商的短期盈利，都獲得國內外的穩健未進賬銷售扶持。

馬股年底目標1720點

大眾投資研究報告維持富馬隆綜指年底目標為1720點，其中稍微正面的局勢是銀行領域的潛在盈利或得到釋放，有助緩衝盈利消息帶來的負面影響。

繼英國脫歐之後，在等待其他歐盟國家會否通過公投來確定歐盟成員身分之際，潛在的淨外資脫售需要被良好吸納。

報告認為，大馬的基本面不完全處在負面格局，其中預算赤字仍在可控制範圍，經常賬亦維持盈餘表現。

對此，報告相信投資方面仍健全，雖然高家庭債務水平和令吉匯率波動將影響經濟成長。不過與東協新興市場比較，大馬的股息收益屬區域最高，本益比估值也相對便宜。

房貸成長陷6年最低漲幅

據大眾投資研究報告，住宅抵押貸款占家庭借貸的54.2%，及整個貸款體系的31.1%，不過4月房屋貸款按年增10.7%，是6年來最低漲幅，估計短期內貸款表現不會迅速復甦。

銀行的各種貸款成長放緩，主要是消費者勒緊褲頭暫緩大型物品交易，反映在4月份的貸款申請中，分別按年增長0.6%和按月下滑5.1%。

除了房屋貸款漲幅呈6年新低水平，租賃貸款僅按年成長1%，也是自2005年以來未曾出現的幅度。

基於高風險厭惡情緒和宏觀經濟不穩定提升，報告相信貸款表現在短期內不會顯著復甦。

再加上金融機構在存款方面的競爭加劇，淨利息賺幅估計亦未能顯著復甦。那些在海外有業務的機構，宏觀經濟挑戰成為其中阻礙因素，因報告認為潛在的負面因素超越正面影響。

雖然生活成本無疑在近期攀升，經濟活動也稍微受到挫敗，不過銀行業者的資產素質未有面對主要壓力變相是種鼓勵。