興建更多房屋 尋出路

拿督童國模
國際房地產聯合會（FIABCI）亞太區秘書處主席
武吉佳拉房產（Bukit Kiara Properties）集團主席
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翻閱財經雜誌時，我看到了一個描繪各國平均家庭規模的圖表，其中包括馬來西亞。一眼看去，我們平均每戶4.4人的規模是世界上最高家庭人口的國家之一，即使是在由許多發展中國家組成的亞太區域里。

與其它先進國的每戶家庭人口比較，如英國2.3人及澳洲2.6人，我們實在還有一段距離。不僅如此，就連本區域內的兩大人口國家–中國和印尼的每戶平均人口也只分別為3和3.9人，比我們還低。

這些數據帶出什么訊息?除了說明我國的人口結構，它還提供重要線索，或有助解決我國房價問題。

人口房屋比例差距大

英國央行（BoE）總裁麥卡尼曾指出，唯一能長期降低房價的有效方法就是興建更多房屋。對我們而言，這很可能也是解決此問題最實際的方法之一。

根據國家房地產資訊中心（NAPIC）報告，在2015年末季，我們共有490萬間房屋。由于該中心沒有統計鄉區的房屋數量，所以我們假設只有城市居民居住在這些房子。此數據占全國3100萬人口的70%或2170萬人，意味著城市里每戶平均人口為4.4人。

上述數據甚至不如澳洲在1927年的人口對家園比例。若想媲美澳洲今天的比例，我們實際上需要830萬間房屋，而非490萬間。換言之，我們需要增建340萬間房屋，才能達到澳洲現在的水平。

然而，根據國家房地產資訊中心數據，以我們目前每年只推出7萬間住房的房屋生產速度，我們需要48年才能興建340萬間房屋。屆時，鑒于我國快速增長的人口和城市化進程，我們仍會與英國和澳洲相差一大截。

國家統計局預測我國人口在2040年將達3850萬人。如果到了2040年我們還是保持70%城市人口的比例，我們需要額外的550萬間房屋，才能達到每戶家庭平均人口2.6人的目標。這也意味，我們在未來24年內，每年需要興建23萬間房屋！

根據經濟學中供求關系的基本規律，當供不應求時，價格自然飆漲；當供過于求時，價格就會下降。只有當供需相符，價格才能達到平衡。

國際原油市場就是一個很好的例子。在2010年至2014年初之間，國際原油價格相對平穩，每桶約110美元。然而，自2014年中，原油價格卻因生產激增，加上許多國家減少對原油的需求而銳減逾半。

我們需要更多可負擔房屋

美國在過去數年的原油產量激增大約一倍，導致向來向美國出售原油的沙地阿拉伯、尼日利亞及阿爾及利亞因被迫轉向亞洲市場競爭而不得不降價。再加上加拿大和伊拉克的原油產量及出口逐年增加，俄羅斯也能保持其產量等諸多因素，使油價今天徘徊在每桶50美元之間。

房地產市場也是如此。試想象，如果今天的市場擁有830萬間房屋，而非490萬間，房價將因為供應充足而變得更可負擔。

重點是，我們需要更多房子，尤其是可負擔房屋。有關當局必須簡化供給系統，以刺激每年的房屋產量。此外，政府及各地方單位也應集中資源簡化審批過程，並興建更多可負擔房屋。

美國一名可負擔房屋專家雷克雅各布（Rick Jacobus）在其《為什么我們必須興建房屋》一文中，直截了當說，應對搶手大都市的房屋供求之道，就是興建。建多一點；現在就建；建在任何地方，就算是興建高級住宅也行，因為這將增加市場上的整體房屋供應，進一步拉低租金。

我特別喜歡雅各布文中的一句話：“我們無法建造走出房屋危機的通路…不過，假如我們不持續興建，就肯定沒有出路。”面對眼前國人居者有其屋的期望，尤其是在提供可負擔房屋方面的挑戰，這句話值得我們深思。